Inserire la possibilità che una società possa affittare immobili

• La società proprietaria di immobili da dare in affitto
• Dal notaio per fare in modo che gli immobili vengano affittati
• Costo inserimento previsione di affitto immobili
• Conferimento o compravendita
• La previsione dell’oggetto sociale
• Società e gestione immobiliare
• Attività di gestione di beni

Le società di capitali possono svolgere moltissime attività differenti, a seconda delle esigenze dei soci; tra queste rientra la possibilità che conceda in affitto gli immobili di sua proprietà a persone estranee alla stessa. Vediamo meglio cosa significa e come fare per prevederlo dal notaio.

La società proprietaria di immobili da dare in affitto

Le società di capitali, a prescindere dalla categoria, che si tratti per esempio di una società per azioni, oppure di una società a responsabilità limitata, vengono costituite per svolgere un’attività economica. Essa viene compiuta con l’obiettivo di perseguire l’oggetto sociale, ma per far questo è necessario che sia dotata di un capitale, formato dai conferimenti dei soci. È possibile che, oltre al denaro, la società sia titolare anche di beni immobili, per esempio case, o magazzini, che può decidere liberamente di dare in affitto a terze persone.

Conferimento o compravendita

La società può acquisire la proprietà degli immobili in vari modi. Il primo è il conferimento in natura, ovvero il conferimento eseguito da un socio di un bene di sua titolarità (in alternativa al pagamento di una somma di denaro), o in sede di costituzione della società, o anche in un momento successivo, magari quando i soci decidono di procedere con un aumento del capitale sociale a pagamento.

Un altro modo che determina la possibilità che la società possa diventare proprietaria di uno o più immobili, è quello dell’acquisto diretto, che viene operato dalla società a mezzo del suo rappresentante legale, e quindi mediante un semplice atto di compravendita.

Dal notaio per fare in modo che gli immobili vengano affittati

Una volta compreso come la società possa essere proprietaria di immobili, e chiarito che con gli immobili di sua titolarità possa decidere di compiere tutte le azioni necessarie, in relazione a quanto riportato in statuto, è bene precisare che fra le varie attività, è possibile che decida di utilizzare questi beni con lo scopo di affittarli, o per meglio dire darli in locazione a soggetti terzi, cioè a persone che sono estranee rispetto alla compagine sociale. Lo scopo sarebbe comunque quello di trarne profitto, qualora gli immobili, o l’immobile, non venga diversamente utilizzato per altri scopi o finalità.

La previsione dell’oggetto sociale

Per consentire che la società possa prevedere la possibilità di affittare i suoi immobili, è necessario che questa eventualità sia espressamente prevista all’interno dello statuto, o in sede di costituzione della società, oppure mediante apposita modifica dello statuto.

Nello specifico, ciò che deve essere modificato è l’oggetto sociale, che può essere modellato sulla base delle singole esigenze. Questo significa che si può prevedere sia l’affitto di beni come unico oggetto sociale, oppure disciplinare che l’affitto dei beni della società sia affiancato anche dallo svolgimento di altre attività.

Di base, il notaio provvede ad inserire anche una dicitura relativa alla possibilità, che, oltre al singolo oggetto sociale, la società possa svolgere anche ulteriori attività strumentali, e cioè che possa compiere tutte le operazioni mobiliari ed immobiliari necessarie o utili per il raggiungimento dell’oggetto sociale.

Inoltre, è possibile anche stabilire che l’affitto non riguardi solo beni immobili, ma anche beni mobili. Essenziale è che il tutto venga impostato come attività economica volta alla produzione di utili, e non si concretizzi in un’attività di mero godimento.

Società e gestione immobiliare

Nonostante esista il principio di autonomia statutaria, quindi nonostante i soci, all’interno delle società da loro costituita e portata avanti, possano, nei limiti di legge, prevedere lo svolgimento di qualunque attività economica, modellandola in relazione agli obiettivi ed alla consistenza del capitale sociale, ci sono delle regole da rispettare. Infatti è necessario che l’oggetto sociale sia impostato in modo tale da non essere poco chiaro o ambiguo, ma anzi deve descrivere perfettamente l’attività svolta. Diversamente dal caso analizzato di affitto dei beni come oggetto sociale, per esempio, non sarebbe possibile che venga svolta l’attività di gestione beni.

Attività di gestione di beni

Inserire come oggetto sociale l’attività di gestione beni, esattamente così formulata, non sarebbe ammesso, ma non perché non è possibile che la società possa decidere di gestire i beni mobili e immobili di cui è titolare. Il problema è che questa formulazione è ambigua, e viene utilizzata per individuare attività che possono essere anche molto diverse fra loro. Potrebbe, per esempio, trattarsi di un’attività commerciale, di un’attività non commerciale ma comunque finalizzata a conseguire un utile, oppure riguardare una semplice comunione di godimento.

Proprio per questo è importante seguire quanto opportunamente indicato dal notaio al quale ci si rivolge, in modo da strutturare il tutto al meglio, con l’utilizzo di terminologie esatte, che non causino confusione o altri problemi interpretativi.

Costo inserimento previsione di affitto immobili

Poiché la previsione dell’affitto dei beni (immobili o mobili) della società come oggetto sociale, può essere inserita in vari momenti e con varie modalità, per comprenderne i costi è necessario operare una distinzione.

Nel caso in cui l’oggetto sociale in esame, venga inserito quando ancora la società non è esistente, e quindi quando i soci si recano dal notaio con lo scopo di costituirla mediante contratto, avendo già in mente di voler affittare i beni facenti parte del patrimonio iniziale, i costi da tenere in considerazione saranno quelli relativi alle spese di costituzione della società scelta.

Nel caso, invece, in cui l’oggetto sociale relativo all’affitto dei beni sociali sia inserito solo in un secondo momento, si tratterà non più di un contratto, bensì di un verbale di modifica dello statuto, deciso dall’assemblea dei soci, ma che deve redigere il notaio, presente alla suddetta assemblea. In questo caso il costo da valutare, sarà quello relativo al verbale, che potrebbe però contenere anche altre modifiche statutarie. In entrambe le ipotesi, la legge richiede che il notaio proceda con un apposita iscrizione al Registro delle Imprese, sia per la nascita della società che per l’iscrizione della modifica statutaria.