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Il preliminare di acquisto di una casa è un contratto con cui le parti convengono di obbligarsi ad acquistare e vendere un bene immobile o un altro bene entro un determinato periodo di tempo
Con questo contratto ci si obbliga e generalmente si versa una somma di denaro come acconto del prezzo della futura vendita
Di regola non si trasferisce il possesso della casa, che invece si ottiene solo al momento del rogito definitivo di compravendita
Se l’acquirente intende acquistare una casa e non può procedere immediatamente al rogito notarile perché non ha a disposizione tutta la provvista di denaro necessaria, pare opportuno stipulare un compromesso, sia per lui che per il venditore
In questo modo il venditore ottiene un anticipo a garanzia dell’eventualità in cui l’acquirente cambi idea e l’acquirente l’impegno del primo a non venderlo ad altri soggetti
Ma con quale forma può stipularsi il preliminare e quali spese ci sono? Vediamo nel dettaglio
Una delle modalità con cui è possibile stipulare un contratto preliminare è quella del rogito notarile
Non è obbligatorio in quanto come vedremo è possibile farlo anche per scrittura privata registrata, nella quale pagare le imposte di registro
Il contratto preliminare registrato e trascritto offre una particolare tutela, in quanto la trascrizione nei Registri Immobiliari consente una sorta di prenotazione, rendendo in opponibile al promissario acquirente qualsiasi altra trascrizione che avvenga dopo la trascrizione del preliminare e prima del rogito definitivo
Ovviamente il preliminare trascritto comporta ulteriori spese, in quanto va pagato l’onorario del Notaio più Iva riferito al rogito che si stipula
Inoltre, si pagano in questa sede le imposte di registro, in quanto appunto il contratto va registrato
Questa imposta si calcola in base a quanto viene pagato a titolo di acconto o caparra
Quali sono le spese fiscali che si pagano in sede di preliminare? Ebbene si paga l’imposta di registro, la quale va calcolata in relazione a quanto viene versato a titolo di anticipo
La terminologia con cui si nomina l’anticipo versato in sede di preliminare non è indifferente, per cui vi è differenza tra un anticipo versato a titolo di caparra e uno versato a titolo di acconto
Sicuramente in entrambi i casi la funzione è “bloccare” l’immobile riservandosi la possibilità di acquistarlo a fronte di un obbligo espresso
Ma su questo anticipo si paga un’imposta ed è obbligatorio registrare per questo il contratto, pena la previsione di una sanzione se ciò non avviene nei termini stabiliti
Al preliminare notarile di compravendita registrato e trascritto si applica l’imposta di Registro in misura fissa pari ad Euro 200, l’imposta ipotecaria fissa di Euro 200, l’imposta di bollo di Euro 155 e la tassa ipotecaria di Euro 35
A queste imposte vanno aggiunte le spese notarili e l’onorario notarile per la stipula del rogito
Al preliminare occorre pagare l’imposta sulla somma versata
Bisogna distinguere la caparra sulla quale si paga un’imposta di registro pari allo 0,50%, nel caso in cui sia previsto che in caso di mancata stipula del rogito definitivo per colpa dell’acquirente, il venditore la trattenga; se è per colpa del venditore, l’acquirente ha diritto al doppio della stessa
Qualora sia prevista a titolo di acconto, ovvero come mero anticipo, si paga un’imposta di registro pari al 3% dell’acconto stesso
In entrambi i casi l’imposta pagata (0,50% o 3%) è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, per cui sia per la caparra che per gli acconti le imposte pagate in sede di preliminare registrato possono essere scomputate dall’imposta di registro da versare in sede di contratto definitivo di compravendita
Le imposte pagate al preliminare non si perdono ma sono una sorta di anticipo su quella imposta di registro da pagare al Notaio, il quale in quella sede ne richiederà copia
Lo Stato richiede l’imposta di registro per il trasferimento una sola volta
Per questo motivo, quella pagata in sede di preliminare è già una parte dell’imposta dovuta allo stato per quel trasferimento e quindi non è corretto pagarla due volte
Se si registra un preliminare, si anticipa una parte di questa imposta e si determina un cosiddetto credito d’imposta
È un credito che il soggetto ha verso lo Stato, che sorge dal versamento di una imposta in anticipo, che va dunque rimborsata
Il preliminare può essere redatto anche per scrittura privata semplice
Le parti possono redigerla liberamente o rivolgersi a un Notaio o a un altro professionista
Questa scrittura privata semplice prevede comunque il pagamento di una somma a titolo di caparra o acconto e vi è obbligo di registrarlo
Si provvede direttamente in via telematica sul sito dell’Agenzia delle Entrate, addebitando sul proprio conto l’imposta
Si otterrà un documento di registrazione il quale fa prova del contratto registrato
La quantificazione dell’imposta è la medesima di quella sopra descritta, pertanto pari allo 0,50% e al 3% rispettivamente per caparra o acconto
Le parti che si rivolgono al Notaio per la stipula del rogito definitivo di compravendita, devono portare la copia del preliminare o compromesso con il quale si sono obbligate al definitivo
Dal preliminare il Notaio potrà constatare l’imposta di registro pagata, in quanto l’Agenzia delle Entrate consegna un documento che lo certifica
In questo modo il Notaio potrà scomputare dall’imposta di registro da pagare in sede di rogito quella già versata al compromesso
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