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Come recuperare l’imposta pagata al preliminare?

recuperare l’imposta pagata al preliminare dal notaio

Il preliminare di acquisto dal Notaio

Il preliminare di acquisto di una casa è un contratto con cui le parti convengono di obbligarsi ad acquistare e vendere un bene immobile o un altro bene entro un determinato periodo di tempo. Con questo contratto ci si obbliga e generalmente si versa una somma di denaro come acconto del prezzo della futura vendita.

Di regola non si trasferisce il possesso della casa, che invece si ottiene solo al momento del rogito definitivo di compravendita. Se l’acquirente intende acquistare una casa e non può procedere immediatamente al rogito notarile perché non ha a disposizione tutta la provvista di denaro necessaria, pare opportuno stipulare un compromesso, sia per lui che per il venditore. In questo modo il venditore ottiene un anticipo a garanzia dell’eventualità in cui l’acquirente cambi idea e l’acquirente l’impegno del primo a non venderlo ad altri soggetti.

Ma con quale forma può stipularsi il preliminare e quali spese ci sono? Vediamo nel dettaglio.

Il preliminare per atto pubblico

Una delle modalità con cui è possibile stipulare un contratto preliminare è quella del rogito notarile. Non è obbligatorio in quanto come vedremo è possibile farlo anche per scrittura privata registrata, nella quale pagare le imposte di registro. Il contratto preliminare registrato e trascritto offre una particolare tutela, in quanto la trascrizione nei Registri Immobiliari consente una sorta di prenotazione, rendendo in opponibile al promissario acquirente qualsiasi altra trascrizione che avvenga dopo la trascrizione del preliminare e prima del rogito definitivo.

Ovviamente il preliminare trascritto comporta ulteriori spese, in quanto va pagato l’onorario del Notaio più Iva riferito al rogito che si stipula. Inoltre, si pagano in questa sede le imposte di registro, in quanto appunto il contratto va registrato. Questa imposta si calcola in base a quanto viene pagato a titolo di acconto o caparra.

L’imposta pagata in sede di preliminare

Quali sono le spese fiscali che si pagano in sede di preliminare? Ebbene si paga l’imposta di registro, la quale va calcolata in relazione a quanto viene versato a titolo di anticipo. La terminologia con cui si nomina l’anticipo versato in sede di preliminare non è indifferente, per cui vi è differenza tra un anticipo versato a titolo di caparra e uno versato a titolo di acconto.

Sicuramente in entrambi i casi la funzione è “bloccare” l’immobile riservandosi la possibilità di acquistarlo a fronte di un obbligo espresso. Ma su questo anticipo si paga un’imposta ed è obbligatorio registrare per questo il contratto, pena la previsione di una sanzione se ciò non avviene nei termini stabiliti.   

L’imposta di registro fissa

Al preliminare notarile di compravendita registrato e trascritto si applica l’imposta di Registro in misura fissa pari ad Euro 200, l’imposta ipotecaria fissa di Euro 200, l’imposta di bollo di Euro 155 e la tassa ipotecaria di Euro 35. A queste imposte vanno aggiunte le spese notarili e l’onorario notarile per la stipula del rogito.

Le imposte sulle somme versate

Al preliminare occorre pagare l’imposta sulla somma versata. Bisogna distinguere la caparra sulla quale si paga un’imposta di registro pari allo 0,50%, nel caso in cui sia previsto che in caso di mancata stipula del rogito definitivo per colpa dell’acquirente, il venditore la trattenga; se è per colpa del venditore, l’acquirente ha diritto al doppio della stessa.

Qualora sia prevista a titolo di acconto, ovvero come mero anticipo, si paga un’imposta di registro pari al 3% dell’acconto stesso. In entrambi i casi l’imposta pagata (0,50% o 3%) è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, per cui sia per la caparra che per gli acconti le imposte pagate in sede di preliminare registrato possono essere scomputate dall’imposta di registro da versare in sede di contratto definitivo di compravendita.

Le imposte pagate al preliminare non si perdono ma sono una sorta di anticipo su quella imposta di registro da pagare al Notaio, il quale in quella sede ne richiederà copia.

Perché l’imposta di registro in sede di preliminare è imputata a quella del definitivo?

Lo Stato richiede l’imposta di registro per il trasferimento una sola volta. Per questo motivo, quella pagata in sede di preliminare è già una parte dell’imposta dovuta allo stato per quel trasferimento e quindi non è corretto pagarla due volte. Se si registra un preliminare, si anticipa una parte di questa imposta e si determina un cosiddetto credito d’imposta.

Cosa è un credito d’imposta?

È un credito che il soggetto ha verso lo Stato, che sorge dal versamento di una imposta in anticipo, che va dunque rimborsata.

Il credito d’imposta sorge anche in caso di preliminare per scrittura privata?

Il preliminare può essere redatto anche per scrittura privata semplice. Le parti possono redigerla liberamente o rivolgersi a un Notaio o a un altro professionista. Questa scrittura privata semplice prevede comunque il pagamento di una somma a titolo di caparra o acconto e vi è obbligo di registrarlo.

Si provvede direttamente in via telematica sul sito dell’Agenzia delle Entrate, addebitando sul proprio conto l’imposta. Si otterrà un documento di registrazione il quale fa prova del contratto registrato. La quantificazione dell’imposta è la medesima di quella sopra descritta, pertanto pari allo 0,50% e al 3% rispettivamente per caparra o acconto.  

Cosa occorre fare per recuperare l’imposta di registro pagata in sede di preliminare semplice?

Le parti che si rivolgono al Notaio per la stipula del rogito definitivo di compravendita, devono portare la copia del preliminare o compromesso con il quale si sono obbligate al definitivo. Dal preliminare il Notaio potrà constatare l’imposta di registro pagata, in quanto l’Agenzia delle Entrate consegna un documento che lo certifica. In questo modo il Notaio potrà scomputare dall’imposta di registro da pagare in sede di rogito quella già versata al compromesso.

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