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Uno dei passi più importanti, nella vita di una persona, è l’acquisto di una casa dal notaio: spesso rappresenta il primo vero investimento immobiliare che consente alle persone di avere la consapevolezza di aver raggiunto una stabilità economica, tale da poter consentire una scelta di questo tipo
Quando si decide di comprare casa occorre una riflessione preventiva e soprattutto un’analisi delle caratteristiche dell’immobile
I controlli da effettuare possono richiedere del tempo, così come anche un attento studio da parte di professionisti
Ma cosa succede se si trova un abuso edilizio? È necessario un condono per poter acquistare casa? Ecco cosa è importante sapere
Prima della legge del 1985 non era obbligatorio nel rogito notarile menzionare i titoli abilitativi degli immobili oggetto di trasferimento dal notaio, sia per atti come la vendita, come la donazione o anche come la divisione
Ciò accelerava anche i tempi del rogito notarile, in quanto non dovevano essere effettuate delle ricerche, né degli studi, relativi alla storia urbanistica dell’immobile: è proprio per questo che negli atti stipulati prima della legge del 1985 mancano riferimenti urbanistici, in quanto il notaio non redigeva proprio un articolo dedicato a tale materia
Dopo l’entrata in vigore di tale legge la situazione è cambiata radicalmente, proprio perché il notaio è obbligato a menzionare tutti i titoli abilitativi, ossia le autorizzazioni rilasciate dal Comune, che hanno determinato un cambiamento strutturale dell’immobile
L’importanza delle dichiarazioni rese dal venditore sull’urbanistica quindi, sono di primaria rilevanza nel rogito notarile, in quanto la legge sanziona l’atto, mancante di tali dichiarazioni, con la nullità
Quando si parla di abuso edilizio su una casa, su un locale commerciale o su un qualsiasi altro tipo di immobile, si intende qualsiasi tipo di intervento di costruzione o ristrutturazione realizzato, da parte del costruttore, senza titolo abilitativo o senza autorizzazione: è necessario che per lo svolgimento di lavori di costruzione o ristrutturazione, ci sia un’autorizzazione da parte del Comune in cui si trova l’immobile
Dal punto di vista burocratico è quindi necessario rispettare questo procedimento altrimenti si incorrerà in delle sanzioni
Nel caso in cui, a seguito di una ricerca e di un’analisi effettuata da professionisti competenti come il notaio, si scopra che la casa è totalmente abusiva non sarà possibile effettuare il trasferimento immobiliare e quindi è opportuno sin dall’inizio scoprire eventuali problematiche non solo relative all’intera costruzione, ma anche a singole stanze o a lavori di ristrutturazione effettuati senza autorizzazione
Si pensi al caso in cui sia stato costruita una stanza ulteriore in una villetta indipendente, o al caso in cui sia stato previsto un soppalco con dei lavori non autorizzati dal Comune in cui si trova la casa
Non è possibile quindi sottovalutare questo aspetto prima del rogito notarile, in quanto un bene abusivo non è commerciabile e oltre alla non commerciabilità, è possibile anche incorrere in sanzioni pecuniarie, di ripristino dello stato dei luoghi, così come nell’ordine di demolizione
Spesso si ha anche fare con degli immobili molto vecchi, il cui reperimento delle carte di provenienza, così come delle documentazioni di edilizia e urbanistica, può richiedere molto tempo
La legge ha voluto tutelare nel corso degli anni coloro che hanno provveduto a costruire senza autorizzazioni emanando delle leggi di condono
In questo caso il venditore informerà la parte del ciò e se l’immobile è stato inizialmente costruito senza titolo abilitativo, ma abbia successivamente ricevuto il condono, può essere trasferito e di ciò se ne farà menzione nell’atto
In particolare per il terzo condono può accadere che sia stata presentata la domanda in sanatoria, ma che al tempo stesso il Comune non si sia ancora espresso nei termini previsti dalla legge
In questi casi, il bene immobile può essere trasferito dal notaio? La domanda è molto ricorrente, in quanto si ha una fase pendente e nella prassi notarile si parla di condono aperto, proprio perché la pratica non è definitivamente chiusa
Tuttavia la legge, nel caso in cui sia stata presentata la domanda, siano stati pagati tutti i bollettini postali come oblazione e come contributi concessori e ciò venga menzionato nell’atto, prevede che la casa o qualsiasi altro tipo di fabbricato può essere trasferito per atto pubblico notarile
Può accadere che la casa oggetto di trasferimento abbia dei vincoli, come ad esempio un vincolo paesaggistico, un vincolo storico- culturale: in tale circostanza bisogna distinguere se la pratica di condono sia conclusa o sia ancora aperta
Ai fini di un trasferimento immobiliare valido, sarà necessario richiedere un parere alla Sovrintendenza, in virtù del vincolo presente sul bene, ma non sarà necessario che l’organo competente si esprima in merito, in quanto basterà soltanto che venga presentata la domanda prima del rogito notarile, che sarà menzionata nell’atto pubblico del notaio
È particolarmente importante, quando si decide di comprare casa, rivolgersi al notaio prima possibile, proprio per evitare di avere spiacevoli sorprese qualche giorno prima del rogito, quando l’appuntamento è già fissato
Il notaio potrà scoprire ogni problematica relativa all’immobile attraverso la cosiddetta due diligence immobiliare
Si tratta di una serie di controlli che viene effettuata per avere la certezza che si stia comprando casa in sicurezza
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