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Comprare casa: che succede se c’è un abuso edilizio?

Comprare casa che succede se c e un abuso edilizio

Comprare casa dal notaio

Uno dei passi più importanti, nella vita di una persona, è l’acquisto di una casa dal notaio: spesso rappresenta il primo vero investimento immobiliare che consente alle persone di avere la consapevolezza di aver raggiunto una stabilità economica, tale da poter consentire una scelta di questo tipo.

Quando si decide di comprare casa occorre una riflessione preventiva e soprattutto un’analisi delle caratteristiche dell’immobile. I controlli da effettuare possono richiedere del tempo, così come anche un attento studio da parte di professionisti. Ma cosa succede se si trova un abuso edilizio? È necessario un condono per poter acquistare casa? Ecco cosa è importante sapere.

Cosa succede se mancano le dichiarazioni urbanistiche

Prima della legge del 1985 non era obbligatorio nel rogito notarile menzionare i titoli abilitativi degli immobili oggetto di trasferimento dal notaio, sia per atti come la vendita, come la donazione o anche come la divisione.

Ciò accelerava anche i tempi del rogito notarile, in quanto non dovevano essere effettuate delle ricerche, né degli studi, relativi alla storia urbanistica dell’immobile: è proprio per questo che negli atti stipulati prima della legge del 1985 mancano riferimenti urbanistici, in quanto il notaio non redigeva proprio un articolo dedicato a tale materia. Dopo l’entrata in vigore di tale legge la situazione è cambiata radicalmente, proprio perché il notaio è obbligato a menzionare tutti i titoli abilitativi, ossia le autorizzazioni rilasciate dal Comune, che hanno determinato un cambiamento strutturale dell’immobile.

L’importanza delle dichiarazioni rese dal venditore sull’urbanistica quindi, sono di primaria rilevanza nel rogito notarile, in quanto la legge sanziona l’atto, mancante di tali dichiarazioni, con la nullità.

Cosa si intende per abuso edilizio

Quando si parla di abuso edilizio su una casa, su un locale commerciale o su un qualsiasi altro tipo di immobile, si intende qualsiasi tipo di intervento di costruzione o ristrutturazione realizzato, da parte del costruttore, senza titolo abilitativo o senza autorizzazione: è necessario che per lo svolgimento di lavori di costruzione o ristrutturazione, ci sia un’autorizzazione da parte del Comune in cui si trova l’immobile. Dal punto di vista burocratico è quindi necessario rispettare questo procedimento altrimenti si incorrerà in delle sanzioni.

Abuso edilizio non condonato

Nel caso in cui, a seguito di una ricerca e di un’analisi effettuata da professionisti competenti come il notaio, si scopra che la casa è totalmente abusiva non sarà possibile effettuare il trasferimento immobiliare e quindi è opportuno sin dall’inizio scoprire eventuali problematiche non solo relative all’intera costruzione, ma anche a singole stanze o a lavori di ristrutturazione effettuati senza autorizzazione.

Si pensi al caso in cui sia stato costruita una stanza ulteriore in una villetta indipendente, o al caso in cui sia stato previsto un soppalco con dei lavori non autorizzati dal Comune in cui si trova la casa. Non è possibile quindi sottovalutare questo aspetto prima del rogito notarile, in quanto un bene abusivo non è commerciabile e oltre alla non commerciabilità, è possibile anche incorrere in sanzioni pecuniarie, di ripristino dello stato dei luoghi, così come nell’ordine di demolizione.

Abuso edilizio condonato

Spesso si ha anche fare con degli immobili molto vecchi, il cui reperimento delle carte di provenienza, così come delle documentazioni di edilizia e urbanistica, può richiedere molto tempo.

La legge ha voluto tutelare nel corso degli anni coloro che hanno provveduto a costruire senza autorizzazioni emanando delle leggi di condono. In questo caso il venditore informerà la parte del ciò e se l’immobile è stato inizialmente costruito senza titolo abilitativo, ma abbia successivamente ricevuto il condono, può essere trasferito e di ciò se ne farà menzione nell’atto.

Abuso edilizio non ancora condonato

In particolare per il terzo condono può accadere che sia stata presentata la domanda in sanatoria, ma che al tempo stesso il Comune non si sia ancora espresso nei termini previsti dalla legge. In questi casi, il bene immobile può essere trasferito dal notaio? La domanda è molto ricorrente, in quanto si ha una fase pendente e nella prassi notarile si parla di condono aperto, proprio perché la pratica non è definitivamente chiusa.

Tuttavia la legge, nel caso in cui sia stata presentata la domanda, siano stati pagati tutti i bollettini postali come oblazione e come contributi concessori e ciò venga menzionato nell’atto, prevede che la casa o qualsiasi altro tipo di fabbricato può essere trasferito per atto pubblico notarile.

Casa con abuso edilizio e vincolo

Può accadere che la casa oggetto di trasferimento abbia dei vincoli, come ad esempio un vincolo paesaggistico, un vincolo storico- culturale: in tale circostanza bisogna distinguere se la pratica di condono sia conclusa o sia ancora aperta.

Ai fini di un trasferimento immobiliare valido, sarà necessario richiedere un parere alla Sovrintendenza, in virtù del vincolo presente sul bene, ma non sarà necessario che l’organo competente si esprima in merito, in quanto basterà soltanto che venga presentata la domanda prima del rogito notarile, che sarà menzionata nell’atto pubblico del notaio.

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È particolarmente importante, quando si decide di comprare casa, rivolgersi al notaio prima possibile, proprio per evitare di avere spiacevoli sorprese qualche giorno prima del rogito, quando l’appuntamento è già fissato. Il notaio potrà scoprire ogni problematica relativa all’immobile attraverso la cosiddetta due diligence immobiliare.

Si tratta di una serie di controlli che viene effettuata per avere la certezza che si stia comprando casa in sicurezza. Per avere in preventivo gratis dal notaio, è possibile in pochi semplici passaggi, compilare il form offerto da tale piattaforma, scegliendo la città in cui si intende stipulare. In breve tempo si potrà avere, senza alcun costo di registrazione e di iscrizione, un preventivo gratis direttamente da un notaio specializzato in materia.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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