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Quando si decide di comprare una casa, che sia la prima o la seconda casa, è importante affidarsi sin dal momento delle trattative, a un notaio specializzato in materia, in modo da procedere gradualmente in totale sicurezza senza effettuare delle scelte che potrebbero rivelarsi sbagliate o anche catastrofiche in alcuni casi
Il notaio, infatti, effettua una serie di controlli sia sul venditore che sull’immobile, verifiche che sono di fondamentale importanza e che consentono di procedere nel modo migliore in assoluto
Comprare una casa gravata da un pignoramento può essere rischioso in virtù del fatto che si corre il rischio di perdere la casa proprio perchè il creditore potrebbe far valere i suoi diritti e non sarebbe possibile opporsi allo scopo di trattenere la proprietà dell’immobile
È proprio per questo che i controlli del notaio in via preliminare acquisiscono un ruolo di fondamentale importanza in quanto consentono di conoscere sin dall’inizio la situazione non solo strutturale della casa, ma anche giuridica
Una volta assodato che un immobile pignorato può essere trasferito dal notaio e che non è incommerciabile, ma solo soggetto ad alcuni rischi che la parte acquirente deve conoscere sin dall’inizio grazie ai controlli effettuati prima della stipula dal notaio, è utile conoscere come è possibile tutelarsi per evitare di assistere alla sottrazione del bene
Colui che compra casa potrebbe anche decidere di effettuare ugualmente l’investimento immobiliare, in virtù di particolari ragioni personali
In questo caso nonostante si accetti la situazione pregiudizievole e i rischi che possono derivare dall’acquisto, nella maggior parte dei casi l’immobile non viene venduto al suo prezzo di mercato, ma a un prezzo inferiore
Ciò nasce principalmente dalle pretese della parte acquirente che si assume il rischio di perdere l’immobile in virtù della possibilità di sottrazione a causa del pignoramento
Il pignoramento non può essere cancellato dal notaio con il consenso del creditore come si fa per l’ipoteca, in quanto è necessario un provvedimento dell’autorità giudiziaria che stabilisce l’estinzione del procedimento esecutivo a seguito della rinuncia da parte dei creditori
Si tratta di un procedimento che deve avvenire davanti all’autorità giudiziaria e il notaio non può procedere come avviene per l’ipoteca
Per l’acquisto della casa pignorata dal notaio è necessario innanzitutto comprendere chi parteciperà al rogito notarile
La parte proprietaria della casa e la parte acquirente sono presenze indispensabili, tuttavia il creditore procedente (quello relativo al pignoramento) nonostante sia estraneo all’atto e non sia presente, svolge un ruolo di peculiare importanza, fondamentale nell’ambito del contratto, in quanto è necessaria la sua collaborazione
Quest’ultima è fondamentale allo scopo di ottenere una rinuncia alla procedura esecutiva, tutela importante per il rogito notarile di acquisto
Solitamente i rapporti tra il creditore e il debitore (venditore della casa) sono gestiti dagli avvocati delle parti, che a loro volta si relazionano con il notaio e il Tribunale per la gestione della procedura per la stipula dell’atto
La parte acquirente potrebbe anche essere disposta a non diventare proprietaria immediatamente della casa, ma ad attendere il tempo necessario per far sì che la casa sia considerata libera da ogni peso e da ogni formalità pregiudizievole
In tal caso la vendita non ha effetti immediati, ma è subordinata al verificarsi di un evento futuro e incerto rappresentato dall’estinzione della procedura esecutiva che avviene con un provvedimento dell’autorità giudiziaria
In tal caso si attende il provvedimento del giudice che dichiari terminato il processo e solo a seguito di tale provvedimento, vi sarà il trasferimento dell’immobile libero, senza alcuna problematica connessa che possa mettere a rischio l’acquisto effettuato dal notaio per atto pubblico notarile
Esistono anche altre soluzioni e rimedi per rendere l’acquisto sicuro dal notaio
Condizionando il contratto alla cancellazione del pignoramento e quindi all’estinzione della procedura esecutiva, si crea un cuscinetto temporale “di attesa” per la risoluzione del problema
Ciò non rappresenta soltanto una tutela del compratore che acquista la casa o il locale commerciale libero dal pignoramento, ma anche il creditore che soddisfa i propri diritti in quanto il venditore nella maggior parte dei casi, delega il compratore a pagare il debito residuo che ha nei confronti di colui che ha attaccato la casa per soddisfare il proprio credito
Nel caso in cui si abbia una certa urgenza di comprare casa e si voglia diventare immediatamente proprietari della stessa si potrà stipulare l’atto pubblico notarile di trasferimento direttamente in Tribunale
Perché in tribunale e non dal notaio? Ciò è necessario perché prima del rogito di vendita, il creditore procedente provvederà a rinunciare dinanzi al giudice al reclamo e ciò determinerà l’estinzione del procedimento
Solo a seguito di tale rinuncia il giudice potrà dichiarare estinto il procedimento e considerare quindi l’immobile libero dal pignoramento
Per capire quale sia la migliore tutela per le parti è opportuno non solo comprendere le esigenze del creditore, ma anche rivolgersi a un notaio allo scopo di comprendere cosa sia conveniente per il singolo caso concreto
Non tutti i casi presentano le medesime problematiche e possono essere risolti allo stesso modo e pertanto la consulenza notarile preventiva può essere particolarmente utile
Spesso non vi è un solo creditore e quindi l’acquisto potrebbe non essere conveniente e il notaio potrebbe suggerire altre forme di investimento
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