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Quando si decide di comprare una casa con un terreno pertinenziale bisogna tenere in considerazione unaserie di fattori
Per prima cosa, si tratta di terreno pertinenziale solo se sussistono i presupposti di
pertinenza di cui si dirà di qui a breve, inoltre è necessario tenere conto che il prezzo di una compravendita di una casa con terreno può essere più elevato rispetto all’acquisto di una casa senza terreno, proprio perché esiste tale pertinenza che può far aumentare il valore dell’immobile
Inoltre, bisognerà procurare al Notaio non solo i documenti relativi alla casa ma anche al terreno, perché a tutti gli effetti si tratta dell’acquisto di due beni, ma sussistendo i presupposti della pertinenzialità ci sono alcuni vantaggi
La pertinenza può essere tanto un bene mobile quanto un bene immobile destinato in modo durevole al servizio, all’ornamento o al miglioramento qualitativo del bene principale e può essere comprata sia insieme al bene principale sia in un secondo momento, separatamente dalla stessa
Inoltre, è bene precisare che non è necessario che la pertinenza sia nelle immediate vicinanze del bene principale, potendo essere anche distante da quest’ultimo, ma c’è bisogno che sia destinato in modo durevole al servizio dell’altro bene e purché siano entrambi nello stesso Comune
Esistono vari tipi di pertinenze come il box auto o un solaio, così come può esserlo anche una scuderia o una tettoia, e tra questi beni può rientrare anche un giardino o un terreno purché rispetti una serie di caratteristiche e precisamente è necessario che il terreno sia destinato in modo durevole ad ornamento della casa, il che significa che il terreno deve risultare in rapporto di subordinazione rispetto all’abitazione, ma allo stesso tempo devono mantenere entrambi la propria autonomia e funzionalità
Questo significa che, in ogni caso, il terreno andrà accatastato separatamente dalla casa, e che ognuno manterrà la propria autonomia, ma tra il terreno e la casa esisterà una destinazione durevole del primo verso la seconda che renderà l’uno pertinenza dell’altro
Oltre ai documenti necessari per l’acquisto della casa come l’atto con cui il venditore ha comprato l’abitazione, i permessi edilizi per la sua costruzione, l’attestato di prestazione energetica, il certificato catastale e la planimetria con i confini, sono necessari anche i documenti relativi al terreno
In particolare è necessario che vi sia anche l’atto con cui il proprietario lo ha comprato, se non è stato acquistato unitariamente alla casa
L’art
30 del DPR 380/2001 prevede, in merito all’obbligo di allegazione, all’atto di trasferimento di un terreno, del Certificato di Destinazione Urbanistica, un’eccezione che si potrebbe applicare quando il terreno è una pertinenza della casa, precisamente stabilisce non è necessaria l’allegazione del CDU quando il terreno costituiscano pertinenze di edifici, purché la superficie complessiva di tale area di pertinenza sia inferiore a 5
000 metri quadrati
Questo significa che se il terreno di pertinenza che si sta trasferendo ha una superficie inferiore ai cinquemila metri quadrati non serve allegare il CDU, diversamente, seppur abbia tutti i requisiti per essere considerato una pertinenza della casa ma abbia una superficie superiore ai cinquemila metri quadrati, allo bisognerà necessariamente e a pena di nullità dell’atto, allegare il certificato in oggetto
Tendenzialmente quando si compra una casa con terreno il prezzo è più elevato rispetto all’acquisto della sola casa, mentre per quanto riguarda tutte le imposte da corrispondere esse sono le medesime di un qualsiasi atto di compravendita di immobile
Quindi, in linea generale, il compratore dovrà pagare l’imposta di registro al 2% del valore catastale se si tratta di prima casa o al 9% se è un acquisto seconda casa, poi dovrà corrispondere l’imposta di bollo, quella ipotecaria e quella catastale
E a ciò bisognerà aggiungere l’onorario del notaio, che può variare da professionista a professionista, in base al tipo di verifiche e di controlli che sono necessari per la stipula, oltre alla complessità o meno dell’atto in sé
In linea generale, se esiste un vincolo di pertinenzialità tra la casa ed il terreno, l’imposta di registro dovuta è unica e riguarda solo il bene principale
Questo perché, secondo quanto disposto dall’articolo 23 del Testo Unico dell’Imposta di Registro, le pertinenze sono soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate, quindi, se il terreno viene acquistato insieme alla casa e come sua pertinenza sarà dovuta l’imposta di registro solo sulla casa come bene principale
Ciò sta a significare che se la casa viene comprata con le agevolazioni prima casa, la parte acquirente dovrà corrispondere unicamente l’imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile e non dovrà corrisponderla anche sul terreno pertinenziale
Qualora, invece, non sussistano i requisiti per poter godere delle suddette agevolazioni fiscali, allora il soggetto acquirente dovrà corrispondere l’imposta di registro al 9% del valore catastale della casa, senza dover versare l’imposta anche per il terreno considerato come pertinenza
È bene tenere in considerazione che non possono essere le parti del contratto di compravendita a stabilire se un terreno è pertinenza della casa, ma deve sussistere un effettivo vincolo di pertinenzialità, ciò comporta che il terreno deve costituire accessorio e complemento della casa e più precisamente deve esistere un criterio fattuale correlato alla destinazione effettiva e concreta del terreno a servizio o ornamento del bene principale, che è rappresentato dalla casa
Tendenzialmente, se il terreno è pertinenza della casa, il compratore dovrà pagare solo l’imposta di registro relativa a quest’ultima, ma nel caso in cui non sussistano i requisiti della pertinenzialità e l’acquisto avviene come compravendita di due beni distinti, allora facendo sempre riferimento al dettato normativo dell’art
23 del Testo Unico dell’Imposta di Registro qualora siano previste per i due beni aliquote diverse, si applica l’aliquota più elevata, ma è fatto salvo il caso in cui per i singoli beni siano stati pattuiti corrispettivi distinti
Quindi, in assenza di una diversa pattuizione, il compratore dovrà pagare l’imposta di registro con l’aliquota più elevata tra la casa ed il terreno, senza possibilità di fare altrimenti
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