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L’acquisto di una casa dal notaio costituisce una scelta molto importante nella vita di una persona che richiede la dovuta riflessione e analisi, in virtù del sacrificio economico che dovrà compiersi, sia per pagare il venditore, sia per affrontare le tasse e le imposte legate al rogito
Verificare lo stato della casa, la sua storia, la descrizione al Catasto e il provvedimento abilitativo con cui è stata costruita, è di primaria importanza proprio perché esistono diversi tasselli da tenere in considerazione prima del rogito di acquisto dal notaio
Spesso si sente parlare di conformità catastale, così come di conformità urbanistica, concetti che devono tenersi distinti e da non confondere
Vediamo cosa c’è da sapere ai fini del rogito notarile e perché la conformità catastale non basta
Prima di comprare una casa dal notaio, è importante affidarsi immediatamente al notaio affinchè effettui i dovuti controlli
Si tratta di un passaggio da non sottovalutare proprio perché il notaio è il professionista preposto, non solo ad apporre una firma sull’atto pubblico di compravendita, ma è anche il soggetto preposto alla ricezione del denaro da versare all’erario e l’esperto immobiliare, per eccellenza, che effettua delle verifiche dal punto di vista giuridico
La fase dei “controlli” viene denominata, dagli esperti del settore, come due diligence immobiliare che considera molti aspetti prodromici all’investimento immobiliare
Spesso si sente parlare di conformità catastale e di conformità urbanistica in modo improprio, prevedendo un utilizzo atecnico dei termini utilizzati
Consultare dei tecnici che possano orientare nell’investimento immobiliare, è sempre la scelta più consigliata proprio perché qualora in un secondo momento si decidesse di rivendere la casa comprata, potrebbero sorgere dei problemi e la pratica immobiliare potrebbe essere bloccata
Quando si parla di conformità oggettiva, come sopra anticipato, si intende una corrispondenza tra la descrizione e la planimetria depositata in Catasto e lo stato di fatto in cui si trova l’immobile
È importante che quindi che se la casa presenti nella realtà 5 stanze, anche al Catasto risulti graficamente rappresentata nella planimetria con 5 vani catastali
Tale dichiarazione spetta alla parte venditrice, ma può essere sostituita anche da un tecnico abilitato
Oltre alla conformità oggettiva, esiste la conformità soggettiva che dovrà essere controllata dal notaio
In tal caso, infatti, il ruolo del notaio, è proprio quello di dichiarare la perfetta corrispondenza tra gli intestatari catastali e quelli dei Registri immobiliari
Che cosa vuol dire questo? Significa che sia nel Catasto del Comune in cui è registrato l’immobile, sia nei rispettivi Registri Immobiliari deve esservi lo stesso nome, come intestatario del fabbricato
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Oltre a controllare se la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto in cui si trova la casa, occorre controllare che la casa sia stata costruita con un provvedimento abilitativo idoneo e che tutte le modifiche apportate successivamente, dal punto di vista strutturale, siano state realizzate in virtù di un provvedimento rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile oppure seguendo l’iter previsto dalla legge (si pensi al caso in cui siano stati effettuati lavori interni senza modificare la rendita catastale dell’immobile per i quali sia stato necessario solo presentare una S
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Per tali ragioni il profilo urbanistico non può essere sottovalutato ed occorre effettuare una verifica parallela
In virtù di quanto sopra spiegato, non basta semplicemente che la casa nello stato in cui si trova corrisponda esattamente al disegno previsto dalla planimetria, ma occorre che quel fabbricato e tutte le sue variazioni siano state autorizzate o abbiano rispettato l’iter previsto dalla legge
Come previsto dalla legge, l’immobile cosiddetto abusivo, la cui costruzione non è stata autorizzata, non può essere trasferito, né a titolo gratuito con una donazione, né a titolo oneroso, ad esempio con una vendita o una permuta
La conformità catastale, così come quella urbanistica, rappresentano delle materie che non sono alla portata di tutti, ma richiedono specifiche conoscenze: il venditore senza l’ausilio di esperti del settore potrebbe incorrere in errori grossolani che possono comportare pericoli per l’investimento immobiliare
Per tali ragioni occorre preventivamente affidarsi a tecnici del settore per evitare che di commettere errori che possano causare delle serie problematiche future
Non spetta infatti neanche al notaio verificare eventualmente lo stato dei luoghi proprio perché non rientra nelle sue competenze, in virtù del fatto che la dichiarazione di conformità spetta al venditore, che risponde eventualmente in sede civile e penale
La scelta dell’acquisto di una casa richiede la dovuta cautela e talvolta non si hanno dei riferimenti ben precisi sui professionisti a cui potersi affidare
Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere gratis, senza alcuna spesa, un preventivo notarile gratuito, in modo da essere a conoscenza fin dall’inizio sulle tasse e sulle imposte da dover pagare per il trasferimento immobiliare, fornendo delle informazioni ben precise sulla casa che si intende comprare
Pianificare il proprio budget per l’investimento immobiliare, è uno dei passi più importanti prima del rogito, proprio perché permette di avere un quadro chiaro e cristallino del sacrificio economico da dover affrontare
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