Comprare casa: perché la conformità catastale non basta

• Comprare casa dal notaio
• Che cos’è la conformità catastale?
• Che cos’è la conformità urbanistica?
• Preventivo notarile acquisto casa
• Controlli del notaio prima di comprare casa
• Conformità catastale oggettiva
• Conformità catastale soggettiva
• Perché la conformità catastale non basta
• Chi dichiara la conformità catastale e urbanistica?

Comprare casa dal notaio

L’acquisto di una casa dal notaio costituisce una scelta molto importante nella vita di una persona che richiede la dovuta riflessione e analisi, in virtù del sacrificio economico che dovrà compiersi, sia per pagare il venditore, sia per affrontare le tasse e le imposte legate al rogito.

Verificare lo stato della casa, la sua storia, la descrizione al Catasto e il provvedimento abilitativo con cui è stata costruita, è di primaria importanza proprio perché esistono diversi tasselli da tenere in considerazione prima del rogito di acquisto dal notaio.

Spesso si sente parlare di conformità catastale, così come di conformità urbanistica, concetti che devono tenersi distinti e da non confondere. Vediamo cosa c’è da sapere ai fini del rogito notarile e perché la conformità catastale non basta.

Controlli del notaio prima di comprare casa

Prima di comprare una casa dal notaio, è importante affidarsi immediatamente al notaio affinchè effettui i dovuti controlli. Si tratta di un passaggio da non sottovalutare proprio perché il notaio è il professionista preposto, non solo ad apporre una firma sull’atto pubblico di compravendita, ma è anche il soggetto preposto alla ricezione del denaro da versare all’erario e l’esperto immobiliare, per eccellenza, che effettua delle verifiche dal punto di vista giuridico.

La fase dei “controlli” viene denominata, dagli esperti del settore, come due diligence immobiliare che considera molti aspetti prodromici all’investimento immobiliare.

Che cos’è la conformità catastale?

Spesso si sente parlare di conformità catastale e di conformità urbanistica in modo improprio, prevedendo un utilizzo atecnico dei termini utilizzati. Consultare dei tecnici che possano orientare nell’investimento immobiliare, è sempre la scelta più consigliata proprio perché qualora in un secondo momento si decidesse di rivendere la casa comprata, potrebbero sorgere dei problemi e la pratica immobiliare potrebbe essere bloccata.

Conformità catastale oggettiva

Quando si parla di conformità oggettiva, come sopra anticipato, si intende una corrispondenza tra la descrizione e la planimetria depositata in Catasto e lo stato di fatto in cui si trova l’immobile.

È importante che quindi che se la casa presenti nella realtà 5 stanze, anche al Catasto risulti graficamente rappresentata nella planimetria con 5 vani catastali. Tale dichiarazione spetta alla parte venditrice, ma può essere sostituita anche da un tecnico abilitato.

Conformità catastale soggettiva

Oltre alla conformità oggettiva, esiste la conformità soggettiva che dovrà essere controllata dal notaio. In tal caso, infatti, il ruolo del notaio, è proprio quello di dichiarare la perfetta corrispondenza tra gli intestatari catastali e quelli dei Registri immobiliari.

Che cosa vuol dire questo? Significa che sia nel Catasto del Comune in cui è registrato l’immobile, sia nei rispettivi Registri Immobiliari deve esservi lo stesso nome, come intestatario del fabbricato.

Che cos’è la conformità urbanistica?

Oltre a controllare se la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto in cui si trova la casa, occorre controllare che la casa sia stata costruita con un provvedimento abilitativo idoneo e che tutte le modifiche apportate successivamente, dal punto di vista strutturale, siano state realizzate in virtù di un provvedimento rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile oppure seguendo l’iter previsto dalla legge (si pensi al caso in cui siano stati effettuati lavori interni senza modificare la rendita catastale dell’immobile per i quali sia stato necessario solo presentare una S.C.I.A.). Per tali ragioni il profilo urbanistico non può essere sottovalutato ed occorre effettuare una verifica parallela.

Perché la conformità catastale non basta

In virtù di quanto sopra spiegato, non basta semplicemente che la casa nello stato in cui si trova corrisponda esattamente al disegno previsto dalla planimetria, ma occorre che quel fabbricato e tutte le sue variazioni siano state autorizzate o abbiano rispettato l’iter previsto dalla legge.

Come previsto dalla legge, l’immobile cosiddetto abusivo, la cui costruzione non è stata autorizzata, non può essere trasferito, né a titolo gratuito con una donazione, né a titolo oneroso, ad esempio con una vendita o una permuta.

Chi dichiara la conformità catastale e urbanistica?

La conformità catastale, così come quella urbanistica, rappresentano delle materie che non sono alla portata di tutti, ma richiedono specifiche conoscenze: il venditore senza l’ausilio di esperti del settore potrebbe incorrere in errori grossolani che possono comportare pericoli per l’investimento immobiliare. Per tali ragioni occorre preventivamente affidarsi a tecnici del settore per evitare che di commettere errori che possano causare delle serie problematiche future.

Non spetta infatti neanche al notaio verificare eventualmente lo stato dei luoghi proprio perché non rientra nelle sue competenze, in virtù del fatto che la dichiarazione di conformità spetta al venditore, che risponde eventualmente in sede civile e penale.

Preventivo notarile acquisto casa

La scelta dell’acquisto di una casa richiede la dovuta cautela e talvolta non si hanno dei riferimenti ben precisi sui professionisti a cui potersi affidare. Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere gratis, senza alcuna spesa, un preventivo notarile gratuito, in modo da essere a conoscenza fin dall’inizio sulle tasse e sulle imposte da dover pagare per il trasferimento immobiliare, fornendo delle informazioni ben precise sulla casa che si intende comprare.

Pianificare il proprio budget per l’investimento immobiliare, è uno dei passi più importanti prima del rogito, proprio perché permette di avere un quadro chiaro e cristallino del sacrificio economico da dover affrontare.