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Quando si decide di acquistare casa, il primo passaggio fondamentale da compiere è quello di entrare in trattativa con il venditore
Può accadere che ciò venga realizzato con l’intermediazione di una agenzia immobiliare, ma anche in questo caso occorre porre attenzione
Potrebbe trattarsi di un privato che ha messo in vendita la propria casa, oppure potrebbe trattarsi di una società che si occupi di costruire case o appartamenti e di rivenderle
Tra queste due ipotesi ci sono delle differenze, sia in termini di tempo, sia in termini economici
Come vedremo infatti l’impresa sconta delle proprie imposte e questo incide sull’aspetto fiscale del rogito che si andrà a stipulare
Altre differenze si riscontrano per l’eventualità che si concluda con l’impresa costruttrice un contratto preliminare di una casa ancora da costruire
Anche se l’impresa costruttrice è di regola più abituata a vendere, essendo questa l’attività principale che essa svolge in seguito alla edificazione, spesso l’acquisto da privato è più semplice a livello burocratico
Quando un soggetto intende acquistare casa da un privato, occorre mettersi in contatto con lui ed effettuare le dovute verifiche sulla casa
L’unico aspetto di cui deve preoccuparsi l’acquirente è proprio la consistenza della casa, non la figura del’impresa costruttrice, che può avere maggiori aspetti da valutare in termini burocratici
Pur volendo affidarsi al venditore, l’acquirente che acquista da privato deve affidarsi a un Notaio che effettui le visure ipotecarie e catastali, controllando la regolarità sia dell’immobile, che del venditore
A differenza di una impresa, che tende a regolarizzare subito e in modo più informato gli immobili che costruisce, anche attraverso l’aiuto di tecnici, non sempre è così per un privato
Spesso un privato potrebbe fare dei lavori edilizi nella propria abitazione e, o per inerzia o per ignoranza della legge, magari non dichiararli
Anche lavori semplici quali la chiusura di una porta oppure una veranda
In questo caso, qualora dovesse trovarsi a vendere, tali lavori non troverebbero riscontro in una planimetria e l’atto non potrebbe essere rogitato
Occorrerebbe in via preventiva effettuare una sanatoria e poi regolarizzare la casa a livello catastale
Per acquistare da un privato spesso è sufficiente prima dell’atto un compromesso redatto per scrittura privata semplice, se vi è un rapporto di fiducia con il venditore e se l’acconto non è elevato
Ciò consente di risparmiare il costo del preliminare per rogito notarile pubblico
In secondo luogo, l’atto non sconta l’IVA ma solo l’imposta di registro, pertanto l’acquirente potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, pagando il 2% del valore catastale; in aggiunta, le imposte ipotecarie e catastali, oltre all’onorario del Notaio
In caso di acquisto in seconda casa, l’acquirente sconta l’imposta di registro pari al 9%
Quando si acquista da impresa costruttrice possono esserci maggiori certezze da una parte, ma dall’altra altrettanti passaggi più complessi prima di giungere alla stipula del rogito
Sicuramente l’impresa costruisce appartamenti o case e non dovrebbe realizzare interventi privi di dichiarazioni urbanistiche, trattandosi del proprio lavoro dovrebbero garantire certezza da questo punto di vista
Se l’immobile è già esistente nel momento in cui viene acquistato, la procedura è molto simile a quella dell’acquisto da un privato
In questo caso, una volta stabilito il prezzo ci si reca dal Notaio per il rogito e si procede
Anche qui dal punto di vista documentale non vi sono molti problemi perché si presume che l’impresa sia provvista di tutto
Diversa l’ipotesi di acquisto sulla “carta”, ovvero di acquisto di casa da costruire
Molto spesso si assiste all’acquisto di un immobile sulla carta, dall’impresa che provvederà ad eseguire i lavori edilizi
In questo caso si sceglie effettivamente la casa solo sul progetto, di solito mostrato con strumenti digitali e non solo cartacei
Sono già stabilite fin dall’inizio le modalità di esecuzione, i materiali utilizzati e il tempo necessario per ultimare i lavori
Il vantaggio di questa operazione risiede anche nella possibilità di scegliere e porre nei limiti di quanto consentito dall’impresa alcune idee, personalizzando per quanto si può la propria casa
Ciò, oltre a vederla realizzata man mano che viene costruita
A fronte di questa possibilità vi sono anche numerosi rischi
Quando si acquista una casa ancora da costruire, il principale rischio che si affronta è l’eventuale fallimento dell’impresa in corso di costruzione
Se l’impresa fallisce, cosa succede a chi ha già versato del denaro per quell’acquisto? Per scongiurare tale pericolo si stipula, sempre per atto pubblico, un rogito notarile preliminare, cosiddetto contratto preliminare di immobile da costruire (D
lgs
122/2005)
Questo contratto deve necessariamente avere alcuni requisiti, tra cui la definizione e approvazione di un progetto, fondato sul c
d
capitolato dei lavori
L’acquirente riceve come tutela una fideiussione, che garantisca l’eventuale recupero dell’acconto già versato
Come sopra detto, occorre stipulare un contratto preliminare, dunque versare le imposte nonché l’onorario del Notaio in sede di rogito
Le imposte sono versate sull’acconto pagato all’impresa costruttrice
Successivamente, quando la casa è pronta, si procede alla stipula del rogito definitivo di compravendita e in questa sede occorre pagare un altro onorario del Notaio, oltre alle spese fiscali
Quando si acquista entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, come solitamente avviene quando si acquista sulla carta, l’atto sconta l’IVA al 4%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, tutte del valore di 200 euro cadauna
Se si acquista dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori e l’impresa non opta per l’assoggettamento ad IVA, si paga l’imposta di registro al 2% e le altre corrispondono a 50 euro cadauna
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