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Conviene più acquistare da un privato o da una società?

Notaio conviene di più acquistare da un privato o da una società, pro e contro e costi notarili

Acquisto di una casa dal Notaio

Quando si decide di acquistare casa, il primo passaggio fondamentale da compiere è quello di entrare in trattativa con il venditore. Può accadere che ciò venga realizzato con l’intermediazione di una agenzia immobiliare, ma anche in questo caso occorre porre attenzione.

Potrebbe trattarsi di un privato che ha messo in vendita la propria casa, oppure potrebbe trattarsi di una società che si occupi di costruire case o appartamenti e di rivenderle. Tra queste due ipotesi ci sono delle differenze, sia in termini di tempo, sia in termini economici. Come vedremo infatti l’impresa sconta delle proprie imposte e questo incide sull’aspetto fiscale del rogito che si andrà a stipulare. Altre differenze si riscontrano per l’eventualità che si concluda con l’impresa costruttrice un contratto preliminare di una casa ancora da costruire.

L’acquisto dal notaio da privato

Anche se l’impresa costruttrice è di regola più abituata a vendere, essendo questa l’attività principale che essa svolge in seguito alla edificazione, spesso l’acquisto da privato è più semplice a livello burocratico. Quando un soggetto intende acquistare casa da un privato, occorre mettersi in contatto con lui ed effettuare le dovute verifiche sulla casa.

L’unico aspetto di cui deve preoccuparsi l’acquirente è proprio la consistenza della casa, non la figura del’impresa costruttrice, che può avere maggiori aspetti da valutare in termini burocratici. Pur volendo affidarsi al venditore, l’acquirente che acquista da privato deve affidarsi a un Notaio che effettui le visure ipotecarie e catastali, controllando la regolarità sia dell’immobile, che del venditore.

Quali problemi potrebbero sorgere con un privato?

A differenza di una impresa, che tende a regolarizzare subito e in modo più informato gli immobili che costruisce, anche attraverso l’aiuto di tecnici, non sempre è così per un privato. Spesso un privato potrebbe fare dei lavori edilizi nella propria abitazione e, o per inerzia o per ignoranza della legge, magari non dichiararli.

Anche lavori semplici quali la chiusura di una porta oppure una veranda. In questo caso, qualora dovesse trovarsi a vendere, tali lavori non troverebbero riscontro in una planimetria e l’atto non potrebbe essere rogitato. Occorrerebbe in via preventiva effettuare una sanatoria e poi regolarizzare la casa a livello catastale.

Notaio quanto costa l’acquisto da privato?

Per acquistare da un privato spesso è sufficiente prima dell’atto un compromesso redatto per scrittura privata semplice, se vi è un rapporto di fiducia con il venditore e se l’acconto non è elevato. Ciò consente di risparmiare il costo del preliminare per rogito notarile pubblico. In secondo luogo, l’atto non sconta l’IVA ma solo l’imposta di registro, pertanto l’acquirente potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, pagando il 2% del valore catastale; in aggiunta, le imposte ipotecarie e catastali, oltre all’onorario del Notaio. In caso di acquisto in seconda casa, l’acquirente sconta l’imposta di registro pari al 9%.

L’acquisto da impresa costruttrice 

Quando si acquista da impresa costruttrice possono esserci maggiori certezze da una parte, ma dall’altra altrettanti passaggi più complessi prima di giungere alla stipula del rogito. Sicuramente l’impresa costruisce appartamenti o case e non dovrebbe realizzare interventi privi di dichiarazioni urbanistiche, trattandosi del proprio lavoro dovrebbero garantire certezza da questo punto di vista. Se l’immobile è già esistente nel momento in cui viene acquistato, la procedura è molto simile a quella dell’acquisto da un privato.

In questo caso, una volta stabilito il prezzo ci si reca dal Notaio per il rogito e si procede. Anche qui dal punto di vista documentale non vi sono molti problemi perché si presume che l’impresa sia provvista di tutto. Diversa l’ipotesi di acquisto sulla “carta”, ovvero di acquisto di casa da costruire.

L’acquisto da impresa costruttrice di casa da costruire

Molto spesso si assiste all’acquisto di un immobile sulla carta, dall’impresa che provvederà ad eseguire i lavori edilizi. In questo caso si sceglie effettivamente la casa solo sul progetto, di solito mostrato con strumenti digitali e non solo cartacei. Sono già stabilite fin dall’inizio le modalità di esecuzione, i materiali utilizzati e il tempo necessario per ultimare i lavori.

Il vantaggio di questa operazione risiede anche nella possibilità di scegliere e porre nei limiti di quanto consentito dall’impresa alcune idee, personalizzando per quanto si può la propria casa. Ciò, oltre a vederla realizzata man mano che viene costruita. A fronte di questa possibilità vi sono anche numerosi rischi.

I rischi legati all’acquisto di una casa da costruire

Quando si acquista una casa ancora da costruire, il principale rischio che si affronta è l’eventuale fallimento dell’impresa in corso di costruzione. Se l’impresa fallisce, cosa succede a chi ha già versato del denaro per quell’acquisto? Per scongiurare tale pericolo si stipula, sempre per atto pubblico, un rogito notarile preliminare, cosiddetto contratto preliminare di immobile da costruire (D.lgs. 122/2005).

Questo contratto deve necessariamente avere alcuni requisiti, tra cui la definizione e approvazione di un progetto, fondato sul c.d. capitolato dei lavori. L’acquirente riceve come tutela una fideiussione, che garantisca l’eventuale recupero dell’acconto già versato.

Quanto costa acquistare casa da una impresa costruttrice?

Come sopra detto, occorre stipulare un contratto preliminare, dunque versare le imposte nonché l’onorario del Notaio in sede di rogito. Le imposte sono versate sull’acconto pagato all’impresa costruttrice. Successivamente, quando la casa è pronta, si procede alla stipula del rogito definitivo di compravendita e in questa sede occorre pagare un altro onorario del Notaio, oltre alle spese fiscali.

Quando si acquista entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, come solitamente avviene quando si acquista sulla carta, l’atto sconta l’IVA al 4%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, tutte del valore di 200 euro cadauna. Se si acquista dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori e l’impresa non opta per l’assoggettamento ad IVA, si paga l’imposta di registro al 2% e le altre corrispondono a 50 euro cadauna.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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