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L’acquisto di una casa è un’operazione che molte volte può rivelarsi esosa per la parte acquirente, la quale deve preoccuparsi in primo luogo di recuperare tutta la somma richiesta dal venditore, oltre alle spese notarili da pagare
Tutto dipende dalla disponibilità liquida dell’acquirente, che potrebbe avere già tutto il denaro necessario, oppure averne solo una parte
Sicuramente maggiori problemi si verificano nel caso in cui l’acquirente abbia poca disponibilità economica
In questi casi è possibile rivolgersi ad una banca che potrebbe mettere a disposizione una determinata somma di denaro a titolo di mutuo, consentendo all’acquirente di acquistare
Tuttavia, non sempre la Banca è disposta a concedere la somma richiesta dall’acquirente, ma la legge consente di realizzare varie contrattazioni dal Notaio per ottenere il risultato finale
L’acquirente deve acquistare ad esempio una casa al prezzo di 200
000 euro
Ha solo 50
000 euro e quindi intende chiedere un mutuo per la restante somma di euro 150
000
Si reca in una Banca portando tutta la documentazione e, dopo un’analisi accurata con perizia della casa, viene all’acquirente concessa e promossa solo la somma di 100
000 euro
L’analisi della banca viene svolta oltre che sulla persona dell’acquirente, per capire se possa essere un bravo pagatore (stipendio, certezza del lavoro, garanzie personali), anche sulla casa stessa
Ciò in quanto in sede di mutuo viene quasi sempre iscritta un’ipoteca sulla casa, la quale garantisce la Banca contro l’inadempimento del mutuatario acquirente
La somma da concedere viene pertanto decisa anche in base al valore che per la Banca ha l’immobile, per la sua categoria catastale, per le sue caratteristiche
Se si chiede una somma alta per acquistare ad esempio una casa in stato fatiscente, o un deposito da ristrutturare, sicuramente la banca non la concederà del tutto
La modalità di pagamento deve essere pattuita dalle parti dinanzi al Notaio
Se si verifica un’ipotesi quale quella sopra descritta, occorre verificare la disponibilità del venditore
Ci sono vari modi per acquistare casa anche se non vi è la disponibilità immediata di tutta la somma da versare a titolo di corrispettivo
Una prima possibilità potrebbe essere quella del pagamento rateale
Il venditore potrebbe accettare di prendere 150
000 euro al momento del rogito, di cui 50
000 già nella disponibilità dell’acquirente, 100
000 euro dalla somma messa a disposizione dalla Banca a titolo di mutuo e la restante parte con un pagamento rateale
A garanzia del pagamento di queste rate, tuttavia, è opportuno che il venditore costituisca una garanzia, quale può essere una garanzia reale (ipoteca) o una garanzia personale (fideiussione)
Questo viene deciso d’accordo tra le parti e con l’attività di consiglio del Notaio, prima della stipula del rogito
Se la Banca non concede il mutuo per la somma richiesta dall’acquirente, questi potrebbe decidere di scegliere completamente un’altra strada, previo consenso del venditore
Si potrebbe infatti stipulare una locazione con patto di futura vendita, che negli ultimi anni ha assunto la forma giuridica del c
d
rent to buy
Si tratta di un contratto da stipulare con rogito notarile mediante il quale si prende in locazione una casa o un altro bene immobile, si paga un canone, con la possibilità entro un determinato periodo di tempo di esercitare l’opzione di acquistare
Alla scadenza di questo termine, colui che ha locato può decidere di acquistare la casa imputando al prezzo della compravendita tutti o parte dei canoni versati nel corso degli anni
In questo modo, si può versare una somma mensile e nel frattempo si può racimolare la somma necessaria per l’acquisto, senza perdere la possibilità di acquistare la casa
Un’altra possibilità per acquistare casa quando la banca non ha concesso il mutuo è quella della c
d
compravendita con riserva della proprietà
Piuttosto che pagare solo parte del prezzo a rate, si può pagare anche tutto il prezzo in questo modo
Pertanto si stabiliscono delle rate di prezzo e si prevede un contratto con il quale la proprietà passi all’acquirente solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo
In questo modo, si può pagare proprio come si avesse un mutuo, ovvero una somma mensile, ma al venditore piuttosto che alla Banca
Di contro il venditore, che non ha urgenza di avere la liquidità necessaria, può ugualmente portare a termine il proprio affare garantendosi comunque la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata
Un’altra ipotesi in cui si potrebbero avere problemi con la Banca è quella dell’acquisto di un deposito da ristrutturare
Una persona trova un locale o un edificio che sia corrispondente alle proprie esigente e intende acquistarlo al fine di realizzare poi lavori di ristrutturazione e trasformarlo in abitazione
Se chiede una somma a titolo di mutuo che le consenta anche di effettuare la ristrutturazione, difficilmente incontrerà l’assenso della Banca
Ciò in relazione alla natura dell’immobile su cui iscrivere l’ipoteca, ovvero di deposito
In questo caso, occorre ricordare che il Notaio può stipulare non solo atti di mutuo per acquisto, ma anche di mutuo per ristrutturazione
In questo caso, dunque, l’acquirente potrebbe fare affidamento su due operazioni susseguenti: il mutuo per l’acquisto e il successivo mutuo per ristrutturazione
Nella pratica commerciale, il mutuo è lo strumento più noto per monetizzare con celerità e garantirsi l’acquisto di una casa
Se non si riesce a percorrere questa strada per i motivi anzidetti, la cosa migliore da fare è affidarsi al Notaio, chiedendo a lui consiglio congiuntamente al venditore
Il Notaio, infatti, in base alle esigenze delle parti potrà trovare la soluzione contrattuale che consenta loro di superare tutti gli ostacoli
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