Cosa fare se la Banca non mi concede tutta la somma necessaria?

• Acquistare casa con mutuo
• Come la banca definisce la somma da concedere all’acquirente?
• Pagamento rateale
• Rent to buy
• Acquisto con riserva della proprietà
• Acquisto di un deposito da ristrutturare
• Chiedere consiglio al notaio

Acquistare casa con mutuo

L’acquisto di una casa è un’operazione che molte volte può rivelarsi esosa per la parte acquirente, la quale deve preoccuparsi in primo luogo di recuperare tutta la somma richiesta dal venditore, oltre alle spese notarili da pagare. Tutto dipende dalla disponibilità liquida dell’acquirente, che potrebbe avere già tutto il denaro necessario, oppure averne solo una parte.

Sicuramente maggiori problemi si verificano nel caso in cui l’acquirente abbia poca disponibilità economica. In questi casi è possibile rivolgersi ad una banca che potrebbe mettere a disposizione una determinata somma di denaro a titolo di mutuo, consentendo all’acquirente di acquistare. Tuttavia, non sempre la Banca è disposta a concedere la somma richiesta dall’acquirente, ma la legge consente di realizzare varie contrattazioni dal Notaio per ottenere il risultato finale.

Come la Banca definisce la somma da concedere all’acquirente?

L’acquirente deve acquistare ad esempio una casa al prezzo di 200.000 euro. Ha solo 50.000 euro e quindi intende chiedere un mutuo per la restante somma di euro 150.000. Si reca in una Banca portando tutta la documentazione e, dopo un’analisi accurata con perizia della casa, viene all’acquirente concessa e promossa solo la somma di 100.000 euro.

L’analisi della banca viene svolta oltre che sulla persona dell’acquirente, per capire se possa essere un bravo pagatore (stipendio, certezza del lavoro, garanzie personali), anche sulla casa stessa. Ciò in quanto in sede di mutuo viene quasi sempre iscritta un’ipoteca sulla casa, la quale garantisce la Banca contro l’inadempimento del mutuatario acquirente. La somma da concedere viene pertanto decisa anche in base al valore che per la Banca ha l’immobile, per la sua categoria catastale, per le sue caratteristiche. Se si chiede una somma alta per acquistare ad esempio una casa in stato fatiscente, o un deposito da ristrutturare, sicuramente la banca non la concederà del tutto.

Pagamento rateale

La modalità di pagamento deve essere pattuita dalle parti dinanzi al Notaio. Se si verifica un’ipotesi quale quella sopra descritta, occorre verificare la disponibilità del venditore. Ci sono vari modi per acquistare casa anche se non vi è la disponibilità immediata di tutta la somma da versare a titolo di corrispettivo.

Una prima possibilità potrebbe essere quella del pagamento rateale. Il venditore potrebbe accettare di prendere 150.000 euro al momento del rogito, di cui 50.000 già nella disponibilità dell’acquirente, 100.000 euro dalla somma messa a disposizione dalla Banca a titolo di mutuo e la restante parte con un pagamento rateale. A garanzia del pagamento di queste rate, tuttavia, è opportuno che il venditore costituisca una garanzia, quale può essere una garanzia reale (ipoteca) o una garanzia personale (fideiussione). Questo viene deciso d’accordo tra le parti e con l’attività di consiglio del Notaio, prima della stipula del rogito.

Rent to buy

Se la Banca non concede il mutuo per la somma richiesta dall’acquirente, questi potrebbe decidere di scegliere completamente un’altra strada, previo consenso del venditore. Si potrebbe infatti stipulare una locazione con patto di futura vendita, che negli ultimi anni ha assunto la forma giuridica del c.d. rent to buy. Si tratta di un contratto da stipulare con rogito notarile mediante il quale si prende in locazione una casa o un altro bene immobile, si paga un canone, con la possibilità entro un determinato periodo di tempo di esercitare l’opzione di acquistare. Alla scadenza di questo termine, colui che ha locato può decidere di acquistare la casa imputando al prezzo della compravendita tutti o parte dei canoni versati nel corso degli anni. In questo modo, si può versare una somma mensile e nel frattempo si può racimolare la somma necessaria per l’acquisto, senza perdere la possibilità di acquistare la casa.

Acquisto con riserva della proprietà

Un’altra possibilità per acquistare casa quando la banca non ha concesso il mutuo è quella della c.d. compravendita con riserva della proprietà. Piuttosto che pagare solo parte del prezzo a rate, si può pagare anche tutto il prezzo in questo modo. Pertanto si stabiliscono delle rate di prezzo e si prevede un contratto con il quale la proprietà passi all’acquirente solo al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo.

In questo modo, si può pagare proprio come si avesse un mutuo, ovvero una somma mensile, ma al venditore piuttosto che alla Banca. Di contro il venditore, che non ha urgenza di avere la liquidità necessaria, può ugualmente portare a termine il proprio affare garantendosi comunque la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata.

Acquisto di un deposito da ristrutturare

Un’altra ipotesi in cui si potrebbero avere problemi con la Banca è quella dell’acquisto di un deposito da ristrutturare. Una persona trova un locale o un edificio che sia corrispondente alle proprie esigente e intende acquistarlo al fine di realizzare poi lavori di ristrutturazione e trasformarlo in abitazione. Se chiede una somma a titolo di mutuo che le consenta anche di effettuare la ristrutturazione, difficilmente incontrerà l’assenso della Banca. Ciò in relazione alla natura dell’immobile su cui iscrivere l’ipoteca, ovvero di deposito. In questo caso, occorre ricordare che il Notaio può stipulare non solo atti di mutuo per acquisto, ma anche di mutuo per ristrutturazione. In questo caso, dunque, l’acquirente potrebbe fare affidamento su due operazioni susseguenti: il mutuo per l’acquisto e il successivo mutuo per ristrutturazione.

Chiedere consiglio al Notaio

Nella pratica commerciale, il mutuo è lo strumento più noto per monetizzare con celerità e garantirsi l’acquisto di una casa. Se non si riesce a percorrere questa strada per i motivi anzidetti, la cosa migliore da fare è affidarsi al Notaio, chiedendo a lui consiglio congiuntamente al venditore. Il Notaio, infatti, in base alle esigenze delle parti potrà trovare la soluzione contrattuale che consenta loro di superare tutti gli ostacoli.