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La legge italiana consente di dare in affitto la prima casa comprata con le agevolazioni fiscali, tuttavia, per non perdere i benefici di cui si è goduto al momento della compravendita, è necessario rispettare una serie di regole sulle modalità e i termini di locazione dell’immobile
Scegliere di dare in affitto la prima casa può essere dovuto all’esigenza di trasferirsi in un'altra casa, magari più piccola perché alcuni componenti della famiglia, come ad esempio i figli, si sono trasferiti altrove e non si ha necessità di tutte le stanze che compongono l’abitazione acquistata, ma lo spostamento può anche essere dovuto da una necessità di carattere economico, magari per consentire un’entrata mensile alla famiglia
Tendenzialmente, non pone alcun tipo di problema e dunque non comporta in alcun modo la perdita delle agevolazioni fiscali, stipulare un contratto di locazione dal notaio dopo che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto della prima casa
In tal modo gli effetti degli sgravi fiscali non possono più essere persi e il proprietario può dare in affitto la sua prima casa a terzi, senza dover corrispondere le imposte né rimborsare le agevolazioni di cui ha goduto, oltre alle sanzioni e agli interessi che la legge richiede quando si perde il diritto a tali benefici
Una volta trascorsi cinque anni dal rogito, il proprietario può trasferire la propria residenza anche in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile comprato, senza dover preoccuparsi di restituire i benefici di cui si è avvantaggiato in sede di compravendita
La risposta è affermativa, la legge non vieta la locazione della prima casa prima nei cinque anni da quando è stato stipulato il contratto di compravendita dell’immobile, però bisogna precisare che ai fini delle agevolazioni fiscali è necessario che il proprietario dell’abitazione vada ad abitare in un immobile che si trovi nello stesso Comune della prima casa
Questo perché, in linea generale, la legge consente di mantenere i benefici fiscali sulla prima casa quando la si dà in affitto e si cambia residenza ma all’interno dello stesso comune, perché non è necessario fissare la residenza nel luogo fisico dell’abitazione
Non è, invece, possibile dare in affitto la prima casa trasferendo la propria residenza in un altro Comune, diverso da quello in cui è situato l’immobile, a meno che non siano già decorsi i 18 mesi dal rogito di acquisto, proprio perché è richiesto dalla legge il rispetto del requisito della residenza per mantenere le agevolazioni fiscali e non perderle
Non è necessario ai fini del godimento delle agevolazioni avere la propria residenza all’interno dell’abitazione, in quanto la legge richiede espressamente ed esclusivamente la residenza nello stesso Comune in cui si trova l’immobile, ma non necessariamente al suo interno
Appare logico, dunque, che si possa addirittura comprare come prima casa immobile già dato in affitto senza fare venire meno i requisiti agevolativi
Come si è visto, sia nel caso in cui il proprietario fissi la propria residenza nello stesso Comune dove si trova la casa data in affitto, sia che si trasferisca in un Comune differente una volta trascorsi 18 mesi dal rogito, dare in locazione la prima casa non comporta la perdita delle agevolazioni fiscali, ma non di tutte
Tendenzialmente, il proprietario non perde le agevolazioni fruite sull’IVA o sull'imposta di registro, né sull’imposta ipotecaria e su quella catastale, perché la legge consente in caso di affitto alle suddette condizioni il mantenimento delle agevolazioni godute su tali imposte
Tra le agevolazioni fiscali prima casa è ricompresa anche l'esenzione dal pagamento Imu per l’abitazione principale, ed è necessario che si tratti oltre che della dimora abituale dell’intero nucleo familiare anche della residenza
Appare chiaro che nell’ipotesi di affitto della prima casa e conseguente trasferimento della residenza del proprietario o in un altro immobile nello stesso Comune o in un Comune diverso, non si manterrà più la residenza all’interno della prima casa, pertanto non sarà più possibile continuare ad usufruire dell’esenzione Imu
Questo accade perché tale esenzione è strettamente collegata al luogo di residenza che deve sussistere nell’abitazione di cui si chiede l'agevolazione, quindi, una volta data in affitto la prima casa il proprietario sarà tenuto a pagare l’Imu su tale immobile
Stesso discorso vale per le detrazioni degli interessi passivi sul mutuo, in quanto il presupposto per godere di tali agevolazioni fiscali è avere la residenza non solo nel Comune in cui si trova l’immobile per cui è stato richiesto il mutuo, ma specificatamente all’interno di tale abitazione
Ciò comporta, in caso di locazione, l’impossibilità di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi e di scaricarli nel modello 730; la decadenza da tale beneficio si verifica nel momento della registrazione del contratto di locazione e del trasferimento della residenza altrove
Il proprietario può decidere di stipulare tanto un contratto di locazione breve quanto un contratto di locazione a lungo termine
In quest’ultimo caso è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, modificando così il proprietario la propria residenza e perdendo sia l’esenzione Imu che sarà, quindi, tenuto a pagare, nonché le detrazioni IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo
Se il contratto ha una durata che supera i nove anni, è necessaria anche la trascrizione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate ai fini di pubblicità
Quando si tratta di locazione breve e magari parziale e l’utilizzo prevalente della prima casa è quello di abitazione principale, non si perde né l’esenzione Imu, né la detrazione IRPEF degli interessi passivi sul mutuo, in quanto il proprietario non è tenuto a modificare la propria residenza che rimarrà all’interno della suddetta abitazione
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