Cosa succede se si affitta la prima casa?

• Dare in affitto la prima casa
• Locazione della prima casa dal notaio dopo cinque anni dall’acquisto
• Si può affittare la prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto?
• Come dare in affitto la prima casa?
• Affitto prima casa e residenza del proprietario
• Quali agevolazioni fiscali si possono mantenere dando in affitto la prima casa?
• Quali agevolazioni vengono perse con l’affitto?

Dare in affitto la prima casa

La legge italiana consente di dare in affitto la prima casa comprata con le agevolazioni fiscali, tuttavia, per non perdere i benefici di cui si è goduto al momento della compravendita, è necessario rispettare una serie di regole sulle modalità e i termini di locazione dell’immobile.

Scegliere di dare in affitto la prima casa può essere dovuto all’esigenza di trasferirsi in un'altra casa, magari più piccola perché alcuni componenti della famiglia, come ad esempio i figli, si sono trasferiti altrove e non si ha necessità di tutte le stanze che compongono l’abitazione acquistata, ma lo spostamento può anche essere dovuto da una necessità di carattere economico, magari per consentire un’entrata mensile alla famiglia.

Locazione della prima casa dal notaio dopo cinque anni dall’acquisto

Tendenzialmente, non pone alcun tipo di problema e dunque non comporta in alcun modo la perdita delle agevolazioni fiscali, stipulare un contratto di locazione dal notaio dopo che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto della prima casa.

In tal modo gli effetti degli sgravi fiscali non possono più essere persi e il proprietario può dare in affitto la sua prima casa a terzi, senza dover corrispondere le imposte né rimborsare le agevolazioni di cui ha goduto, oltre alle sanzioni e agli interessi che la legge richiede quando si perde il diritto a tali benefici.

Una volta trascorsi cinque anni dal rogito, il proprietario può trasferire la propria residenza anche in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile comprato, senza dover preoccuparsi di restituire i benefici di cui si è avvantaggiato in sede di compravendita.

Si può affittare la prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto?

La risposta è affermativa, la legge non vieta la locazione della prima casa prima nei cinque anni da quando è stato stipulato il contratto di compravendita dell’immobile, però bisogna precisare che ai fini delle agevolazioni fiscali è necessario che il proprietario dell’abitazione vada ad abitare in un immobile che si trovi nello stesso Comune della prima casa.

Questo perché, in linea generale, la legge consente di mantenere i benefici fiscali sulla prima casa quando la si dà in affitto e si cambia residenza ma all’interno dello stesso comune, perché non è necessario fissare la residenza nel luogo fisico dell’abitazione.

Non è, invece, possibile dare in affitto la prima casa trasferendo la propria residenza in un altro Comune, diverso da quello in cui è situato l’immobile, a meno che non siano già decorsi i 18 mesi dal rogito di acquisto, proprio perché è richiesto dalla legge il rispetto del requisito della residenza per mantenere le agevolazioni fiscali e non perderle.

Affitto prima casa e residenza del proprietario

Non è necessario ai fini del godimento delle agevolazioni avere la propria residenza all’interno dell’abitazione, in quanto la legge richiede espressamente ed esclusivamente la residenza nello stesso Comune in cui si trova l’immobile, ma non necessariamente al suo interno. Appare logico, dunque, che si possa addirittura comprare come prima casa immobile già dato in affitto senza fare venire meno i requisiti agevolativi.

Quali agevolazioni fiscali si possono mantenere dando in affitto la prima casa?

Come si è visto, sia nel caso in cui il proprietario fissi la propria residenza nello stesso Comune dove si trova la casa data in affitto, sia che si trasferisca in un Comune differente una volta trascorsi 18 mesi dal rogito, dare in locazione la prima casa non comporta la perdita delle agevolazioni fiscali, ma non di tutte.

Tendenzialmente, il proprietario non perde le agevolazioni fruite sull’IVA o sull'imposta di registro, né sull’imposta ipotecaria e su quella catastale, perché la legge consente in caso di affitto alle suddette condizioni il mantenimento delle agevolazioni godute su tali imposte.

Quali agevolazioni vengono perse con l’affitto?

Tra le agevolazioni fiscali prima casa è ricompresa anche l'esenzione dal pagamento Imu per l’abitazione principale, ed è necessario che si tratti oltre che della dimora abituale dell’intero nucleo familiare anche della residenza.

Appare chiaro che nell’ipotesi di affitto della prima casa e conseguente trasferimento della residenza del proprietario o in un altro immobile nello stesso Comune o in un Comune diverso, non si manterrà più la residenza all’interno della prima casa, pertanto non sarà più possibile continuare ad usufruire dell’esenzione Imu.

Questo accade perché tale esenzione è strettamente collegata al luogo di residenza che deve sussistere nell’abitazione di cui si chiede l'agevolazione, quindi, una volta data in affitto la prima casa il proprietario sarà tenuto a pagare l’Imu su tale immobile.

Stesso discorso vale per le detrazioni degli interessi passivi sul mutuo, in quanto il presupposto per godere di tali agevolazioni fiscali è avere la residenza non solo nel Comune in cui si trova l’immobile per cui è stato richiesto il mutuo, ma specificatamente all’interno di tale abitazione. Ciò comporta, in caso di locazione, l’impossibilità di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi e di scaricarli nel modello 730; la decadenza da tale beneficio si verifica nel momento della registrazione del contratto di locazione e del trasferimento della residenza altrove.

Come dare in affitto la prima casa?

Il proprietario può decidere di stipulare tanto un contratto di locazione breve quanto un contratto di locazione a lungo termine.

In quest’ultimo caso è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate, modificando così il proprietario la propria residenza e perdendo sia l’esenzione Imu che sarà, quindi, tenuto a pagare, nonché le detrazioni IRPEF degli interessi sull’eventuale mutuo. Se il contratto ha una durata che supera i nove anni, è necessaria anche la trascrizione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate ai fini di pubblicità.

Quando si tratta di locazione breve e magari parziale e l’utilizzo prevalente della prima casa è quello di abitazione principale, non si perde né l’esenzione Imu, né la detrazione IRPEF degli interessi passivi sul mutuo, in quanto il proprietario non è tenuto a modificare la propria residenza che rimarrà all’interno della suddetta abitazione.