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Spesso i genitori o uno di essi sentono l’esigenza di attribuire o intestare la casa di propria proprietà a uno o più dei propri figli
Di base, si sa che tutti i beni dei genitori sono destinati per successione ai figli, ma a volte si sente l’esigenza di regolamentare questa situazione in anticipo, anche per avere voce in capitolo qualora si abbiano più figli
Inoltre, potrebbero i figli avere necessità di una casa per cui potrebbe attribuirsi ad essi la cosiddetta seconda casa, restando invece i genitori a vivere nella casa adibita ad abitazione familiare
Se si ha l’intenzione di procedere in tal senso, può essere opportuno andare dal Notaio per trovare il metodo più opportuno e farsi spiegare tutti i profili di criticità di ogni operazione, sia dal punto di vista economico e di risparmio, sia dal punto di vista della tutela dei figli
Tutto ciò, anche considerando la situazione di ognuno in relazione alle case che si hanno e ai figli
Prendiamo una casa con rendita catastale di 600 euro
Queste sono, in modo semplificato, le imposte dovute nei quattro casi, onorario del notaio escluso
Il primo metodo per attribuire la casa ai figli è la donazione
La donazione è un contratto con il quale si attribuisce un bene con spirito di liberalità, quindi a titolo gratuito senza corrispettivo da parte del donatario
Il motivo per cui si dona la casa ai figli in vita spesso risiede nel fatto che si intende anticipare la successione e prevedere un’attribuzione dei propri beni ai figli prescelti, individuando ad esempio in via primaria a chi deve essere attribuita la casa
Non vi sono limiti di sorta in quanto ciascuno è libero di donare la casa a chi vuole, per questo la donazione da genitore a figlio si può tranquillamente fare, con le precisazioni che diremo
Si può donare la casa familiare, magari riservandosi l’usufrutto e attribuendo al figlio la nuda proprietà, in modo che all’apertura della successione la proprietà sia già nelle sue mani: è la soluzione descritta nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto
L’unico problema è che all’apertura della successione tale valore va considerato nella massa da dividere, in quanto gli altri figli non devono essere lesi nella propria legittima da questa donazione
Fino a poco tempo fa c’era anche un secondo problema: la casa donata era difficile da vendere e da ipotecare
Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi la compra a titolo oneroso non rischia più, di norma, di doverla restituire agli altri eredi, e questo ha reso la donazione ancora più interessante
Pro e contro sono approfonditi nell’articolo sulla donazione della casa ai figli
Tra i vari rimedi più convenienti per attribuire la casa al figlio vi è sicuramente la donazione
Non si paga l’imposta di registro della compravendita; si pagano l’imposta di bollo pari a 230€, la tassa ipotecaria di 90€, l’imposta ipotecaria pari a 200€ se prima casa o 2% del valore catastale se seconda casa, l’imposta catastale 200€ se prima casa o 1% del valore catastale se seconda casa
L’aspetto agevolato riguarda proprio la figura del donatario, in quanto se il beneficiario è il, figlio l’imposta di donazione non è dovuta fino a un valore di 1 milione di euro della casa
Se la casa supera questo valore, è necessario pagare l’Imposta nella misura del 4% della cifra eccedente
Se il figlio riceve la casa in donazione usando le agevolazioni prima casa, oppure se la casa si trova nello stesso Comune in cui vorrebbe comprare, potrebbe poi non poterle usare quando intende comprare una casa sua, indipendentemente da quella dei genitori, nella quale appunto possono esservi ancora loro ad abitarla
Non è però sempre così: se la casa è altrove e non si chiedono le agevolazioni, oppure se il figlio riceve solo la nuda proprietà, di norma le agevolazioni restano disponibili
I casi sono spiegati nell’articolo su quando conviene aspettare a ricevere la casa in donazione
Per questo, potrebbe per alcuni aspetti prediligersi la successione, o una donazione fatta dopo l’acquisto
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Un altro metodo per attribuire la casa al figlio è una compravendita
Può essere infatti possibile che un genitore non voglia privilegiare un figlio piuttosto che un altro quindi non intenda effettuare una donazione, per non creare problemi successivamente all’apertura della successione
Questo tipo di operazione rappresenta una compravendita normale quindi a differenza della donazione non ci sono vantaggi, in quanto semplicemente l’acquirente figlio paga l’imposta di registro normalmente a seconda che sia prima o seconda casa
Occorre, però, fare attenzione alla compravendita genitore figlio in quanto a volte potrebbe celare una donazione simulata, quando si vende la casa per un prezzo irrisorio rispetto al suo valore
Tale compravendita potrebbe essere impugnata ed è per questo che è il tipo di atto genitore figlio al quale occorre prestare più attenzione
Se invece il prezzo è congruo e viene pagato davvero, con bonifico tracciabile, la vendita non entra nel conto delle quote tra fratelli: è la strada più pulita quando il figlio ha i mezzi, magari con un mutuo, e il genitore ha bisogno del ricavato
Se sono invece i genitori a pagare una casa al figlio comprata da un terzo, si parla di donazione indiretta, trattata nell’articolo comprare casa o riceverla in donazione
Un'altra modalità per attribuire la casa ai figli è quella successoria quindi senza provvedere in alcun modo in vita ma lasciando che i propri beni vadano in successione legittima
È chiaro come questa modalità della successione per legge non consenta al titolare genitore di decidere a chi vada la casa o le varie case, sempre che gli eredi siano più di uno
Quando si apre la successione, infatti, si forma una massa ereditaria e saranno poi gli eredi a provvedere alla divisione in base alle quote
Per cui se ad esempio un genitore lascia due figli e un coniuge, dovranno decidere questi eredi a chi andrà la casa di proprietà del genitore
Non è quindi una modalità di attribuzione specifica, a differenza della successione testamentaria
Il figlio che ottiene la casa in virtù della successione legittima dovrà contribuire al pagamento delle imposte di successione, che tra genitori e figli hanno la stessa franchigia di un milione della donazione, e delle imposte ipotecaria e catastale
Se poi gli eredi vogliono assegnare la casa a uno solo di loro, serve anche un rogito di divisione dal Notaio, con i relativi costi
Perciò nel complesso non si può dire sia più conveniente di una donazione e di una compravendita, salvo che dalla successione la casa gli possa essere attribuita in maniera diretta come di seguito descritto
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Piuttosto che lasciare che la casa vada in successione per legge, il genitore può fare testamento, all’interno del quale istituire degli eredi e poi attribuire la sua casa con un legato
Il legato è un’attribuzione a titolo particolare, quindi diretta ad una persona che riceve automaticamente il bene senza necessità di accettare espressamente
Una forma particolare è il legato in sostituzione di legittima: il genitore lascia la casa a un figlio al posto della sua quota di legittima
Se il figlio accetta la casa, non diventa erede e non può chiedere altro; se ritiene che valga meno di quanto gli spetta, può rinunciare al legato e chiedere la legittima
È un modo per assegnare beni precisi a ciascun figlio evitando, di norma, la comunione e la successiva divisione
Sono indicazioni di massima: ogni famiglia ha i suoi numeri
Per un confronto sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando rendita catastale e numero di figli: di solito rispondono in poche ore
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Di solito la donazione: tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione e restano solo ipotecaria, catastale, bollo e onorario del notaio
La successione costa in modo simile, ma arriva solo alla morte e, se ci sono più eredi, può richiedere una divisione
Sì, se il prezzo è reale e viene davvero pagato: in quel caso la vendita non entra nel calcolo delle quote tra fratelli
Un prezzo simbolico, invece, potrebbe far considerare la vendita una donazione simulata
La donazione dà la casa subito e costa poche imposte; il testamento lascia il genitore libero di cambiare idea fino all’ultimo e permette di assegnare beni precisi a ogni figlio
In entrambi i casi gli altri figli conservano il diritto alla loro quota di legittima
Senza testamento, la casa va a tutti gli eredi in comproprieà, secondo le quote di legge: per esempio al coniuge e ai figli
Saranno loro a decidere, d’accordo, se assegnarla a uno solo o venderla
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