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Decidere di donare la casa richiede, necessariamente, l’atto pubblico in quanto la forma scritta è richiesta a pena di nullità dalla legge, inoltre l’atto deve essere sottoscritto dinanzi al Notaio ed alla presenza di due testimoni
Di norma, affinché l’atto sia validamente stipulato è necessario che contenga tutti i requisiti previsti per legge, come l’indicazione del valore del bene e le generalità delle parti, e cioè di chi dona e di chi riceve la donazione, che sono definiti rispettivamente donante e donatario
Con la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, i diritti e gli obblighi inerenti il bene passano dal donante al donatario, ciò accade tendenzialmente quando si dona l’intera proprietà dell’immobile al beneficiario
Nel caso di donazione della casa con usufrutto, e cioè quando il soggetto che dona la casa decide di riservare per sé l’usufrutto, alcuni dei diritti e degli obblighi relativi all’immobile rimangono in capo al nudo proprietario mentre altri si trasmetto all’usufruttuario, e tra gli obblighi di cui ci si domanda la sorte vi è il pagamento dell’Imu
La donazione con usufrutto, che più propriamente è definita donazione con riserva di usufrutto, è il contratto molto utilizzato, in particolare da parte di genitori che vogliono dividere anticipatamente il loro patrimonio immobiliare, dando, ad esempio, la nuda proprietà della propria casa ai figli mantenendo comunque alcuni diritti sull’immobile medesimo
Le parti del contratto sono il donante, che detiene la proprietà del bene, ed il donatario, che riceve il suddetto bene a titolo gratuito, divenendone così il nuovo proprietario
Ecco che nel caso di donazione don usufrutto il donante coincide anche con l’usufruttuario, mentre il donatario diventa il nuovo nudo proprietario
Tendenzialmente l’usufruttuario mantiene ancora un potere sull’immobile, potendolo utilizzare quasi come fosse il proprietario, avendo il diritto di utilizzarlo, viverci, o darlo in affitto,ma questo potere ha dei limiti, difatti non può però vendere l’immobile o utilizzarlo per caricarlo di un’ipoteca
Insieme a tali poteri, incombono sull’usufruttuario anche alcuni obblighi, quale il dovere di pagare le imposte, Imu compresa, e pagare le riparazioni e la manutenzione ordinaria, mentre ricade sul nudo proprietario il dovere di occuparsi della manutenzione straordinaria
L’atto di donazione ha un costo che varia a seconda di alcune variabili, come, ad esempio, i costi del Notaio per l’atto stesso e le imposte indirette
Quanto all’imposta sulle donazioni, nel caso in cui vi sia la riserva di usufrutto bisogna considerare il rapporto di parentela tra donante, che in tal caso è l’usufruttuario, ed il donatario, cioè il nudo proprietario, più sarà stretto il rapporto di parentela tra le parti più le imposte saranno basse
È bene precisare che le imposte si pagano sul valore della nuda proprietà e non della piena, proprio perché l’usufrutto viene trattenuto dal donante per tutto il corso della sua vita e viene calcolato anche in base all’età del donante
Pertanto il costo complessivo si compone dell’onorario del Notaio, dell’imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale del bene, dell’imposta catastale pari all’1% del valore catastale e dell’imposta di donazione che ammonta al 4%, se il valore del trasferimento non supera la franchigia di un milione di euro
Attenzione, se per il beneficiario della donazione si tratta dell’acquisto prima casa, l’imposta in questo caso è fissa ed è pari a euro 200
In linea generale, a dover pagare l’Imu in caso di donazione con usufrutto è l’usufruttuario, al quale compete l’uso del bene e il suo sfruttamento economico, e non il nudo proprietario, questo perché, secondo la legge italiana, a dover pagare questo tributo è il possessore a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie
Di norma è dunque l’usufruttuario a dover pagare l’Imu ma non è detto che sia sempre così, difatti, nel caso in cui l’usufruttuario avesse fissato la sua residenza e quella della famiglia e vivesse nell’appartamento in questione, allora l’Imu non sarà da pagare, poiché la normativa vigente esclude il pagamento dell’imposta in questione per l’immobile considerato prima casa
Escluso il caso in cui l’immobile venga considerato prima casa dall’usufruttuario, quest’ultimo sarà obbligato a pagare l’Imu sulla casa
Nel caso in cui, infatti, l’immobile fosse stato dato in affitto dall’usufruttuario, per esempio, a dover pagare l’Imposta Municipale Propria è l’usufruttuario stesso e non il nudo proprietario o l’affittuario
Le scadenze dell’Imu, anche in caso di utilizzo in usufrutto, sono le stesse per tutti e cioè la prima rata è infatti il 16 giugno dell’anno, mentre la dichiarazione Imu va presentata entro la scadenza del 30 giugno
Il nudo proprietario, invece, non è tenuto a pagare l’Imu della casa, ma dovrà pagare questa tassa solo nel caso in cui abbia altre abitazioni o immobili diversi dalla prima casa, escludendo sempre l’immobile dato in usufrutto
In generale, come si è detto, l’usufruttuario è tenuto a pagare l’Imu, ma esistono delle ipotesi in cui è possibile essere esenti dal pagamento dell’Imu, anche nel caso di donazione con usufrutto, e per rientrare nell’ambito di tale esclusione è necessario risiedere anagraficamente nella casa in questione, anche nel caso in cui si sia usufruttuari nonché si dimori abitualmente nell’immobile in oggetto
Il nudo proprietario quindi non ha l’obbligo di pagare l’Imu dell’immobile dato in donazione con usufrutto e, nel caso in cui fosse in possesso solo di un’altra abitazione che viene trattata come prima casa, non dovrà pagare l’Imu neanche su questa
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