Donare casa con usufrutto: chi paga l'IMU, il genitore o il figlio
- Donare casa con usufrutto: cosa significa
- Chi paga l’imu sulla casa donata con usufrutto
- Quanto costa l’imu sulla casa donata
- Il comodato d’uso gratuito come alternativa
- Il ruolo del notaio
- Domande frequenti sull’imu della casa donata con usufrutto
- Chi paga cosa, nei tre casi
- Mio padre mi ha donato la nuda proprietà e vive nella casa: devo dichiarare qualcosa per l’imu?
- Il genitore usufruttuario si trasferisce in una casa di riposo: l’imu torna dovuta?
- Alla morte del genitore chi paga l’imu?
- Con la riserva di usufrutto il figlio paga meno imposte anche sulla donazione?
- Conviene la riserva di usufrutto o il comodato per l’imu?
Paga l’IMU chi ha l’usufrutto, non chi ha la nuda proprietà. Il genitore che dona la casa al figlio riservandosi l’usufrutto resta quindi il soggetto passivo dell’IMU; se però continua ad abitarci con la residenza, la casa è la sua abitazione principale e l’IMU non è dovuta (salvo categorie di lusso). Il figlio nudo proprietario non paga nulla finché l’usufrutto dura. Se invece la donazione è della piena proprietà, l’IMU passa al figlio dal giorno dell’atto, e sarà dovuta se il figlio non ci abita: con una rendita di 600 euro, all’aliquota massima, circa 1.068 euro l’anno. Come impostare l’atto in base a chi abiterà la casa lo si decide con il notaio, a partire da un preventivo.
Donare casa con usufrutto: cosa significa
La donazione con riserva di usufrutto è il contratto con cui il donante trasferisce al donatario la nuda proprietà di un immobile, riservando per sé il diritto di usufrutto, cioè il diritto di continuare a utilizzare l’immobile e a percepirne i frutti per tutta la vita. È una soluzione molto usata dai genitori che vogliono donare la casa ai figli senza rinunciare ad abitarci.
La donazione deve essere stipulata dal notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni. Il donatario acquista la nuda proprietà, e alla morte del donante l’usufrutto si estingue e il donatario diventa pieno proprietario senza ulteriori atti.
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Chi paga l’IMU sulla casa donata con usufrutto
La legge stabilisce che il soggetto passivo dell’IMU è il possessore dell’immobile a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie. In caso di usufrutto, quindi, l’IMU è dovuta dall’usufruttuario e non dal nudo proprietario. Il genitore che ha donato la casa riservandosi l’usufrutto continua a pagare l’IMU come se fosse ancora proprietario, mentre il figlio nudo proprietario non deve pagare nulla.
Se però l’usufruttuario abita nell’immobile e vi ha la residenza anagrafica e la dimora abituale, l’immobile è considerato abitazione principale e l’IMU non è dovuta, salvo che si tratti di immobili di categoria A/1, A/8 e A/9. In questo caso, quindi, né il genitore né il figlio pagano l’IMU.
Chi paga cosa, nei tre casi
| Come è stata donata la casa | Chi paga l’IMU | Quando non si paga | TARI e spese condominiali |
|---|---|---|---|
| Nuda proprietà al figlio, usufrutto al genitore | il genitore usufruttuario | se il genitore ci abita con la residenza (abitazione principale) | chi occupa la casa; le ordinarie di condominio all’usufruttuario |
| Piena proprietà al figlio | il figlio, dal giorno dell’atto | se il figlio ci abita con la residenza | chi occupa la casa |
| Piena proprietà al figlio, genitore che resta in comodato registrato | il figlio, con base imponibile ridotta della metà se ha i requisiti | mai del tutto: la riduzione è del 50% | il genitore che occupa la casa |
Quanto costa l’IMU sulla casa donata
Quando l’IMU è dovuta, si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160, con l’aliquota fissata dal Comune, che può arrivare all’1,06%. Su una casa con rendita di 600 euro la base è 100.800 euro e l’IMU, all’aliquota massima, è di circa 1.068 euro l’anno, in due rate a giugno e dicembre. È la cifra che il figlio si trova a pagare ogni anno se riceve la piena proprietà di una casa in cui non abita: spesso è il motivo per cui in famiglia si preferisce la riserva di usufrutto, che lascia l’imposta, e l’esenzione, al genitore che ci vive.
Il comodato d’uso gratuito come alternativa
Se il genitore ha donato la piena proprietà al figlio ma continua ad abitare nella casa, il figlio è il soggetto passivo dell’IMU. In questo caso è possibile ridurre l’imposta stipulando un contratto di comodato d’uso gratuito registrato tra figlio e genitore: la base imponibile IMU è ridotta del 50% se il comodante risiede nello stesso Comune e possiede al massimo un altro immobile abitativo in Italia, adibito a propria abitazione principale. Il comodato deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, con un’imposta di registro di 200 euro.
Il comodato però non dà al genitore un diritto stabile: può essere revocato e non protegge da una vendita. La riserva di usufrutto è un diritto reale trascritto, che nessuno può togliere. La scelta tra le due strade dipende da chi abiterà la casa e per quanto: i due casi a confronto sono nella pagina sulla donazione di usufrutto.
Il ruolo del notaio
Il notaio, oltre a stipulare l’atto di donazione, può consigliare la soluzione più adatta in base alla situazione familiare: se il genitore intende continuare ad abitare nella casa, la riserva di usufrutto consente di mantenere l’esenzione IMU per l’abitazione principale; se invece la casa sarà abitata dal figlio, la donazione della piena proprietà permette al figlio di beneficiare dell’esenzione. Il notaio calcola inoltre le imposte della donazione, che sono ridotte in caso di riserva di usufrutto perché si applicano solo sul valore della nuda proprietà, come spiega la pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
Domande frequenti sull’IMU della casa donata con usufrutto
Mio padre mi ha donato la nuda proprietà e vive nella casa: devo dichiarare qualcosa per l’IMU?
No. Il soggetto passivo è tuo padre come usufruttuario, e se ha la residenza nella casa non paga nulla perché è la sua abitazione principale. Tu non devi né pagare né presentare la dichiarazione IMU per quella casa finché l’usufrutto dura.
Il genitore usufruttuario si trasferisce in una casa di riposo: l’IMU torna dovuta?
Dipende dal Comune: molti regolamenti assimilano all’abitazione principale la casa di un anziano ricoverato in modo permanente, purché non sia affittata. Se il Comune non lo prevede, l’IMU è dovuta dall’usufruttuario per intero.
Alla morte del genitore chi paga l’IMU?
Il figlio, che diventa pieno proprietario dal giorno del decesso, per i mesi successivi. Se va ad abitarci con la residenza, la casa diventa la sua abitazione principale ed è esente; se resta vuota o la affitta, l’IMU è dovuta per intero.
Con la riserva di usufrutto il figlio paga meno imposte anche sulla donazione?
Sì: le imposte ipotecaria e catastale si calcolano sul valore della nuda proprietà, che per un genitore di 70 anni è il 60% del valore catastale. Su una rendita di 600 euro, 1.361 euro invece di 2.268, o 400 fissi se per il figlio è prima casa.
Conviene la riserva di usufrutto o il comodato per l’IMU?
Se il genitore resta a vivere nella casa, la riserva di usufrutto: l’IMU è sua e non la paga perché è abitazione principale. Con il comodato l’IMU resta al figlio, al massimo dimezzata, e il genitore non ha un diritto stabile sulla casa.
