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L’espropriazione per pubblica utilità è una procedura pubblica la quale consente ad un ente pubblico, ad esempio un Comune, di espropriare un bene immobile di un privato per realizzare un’opera di interesse della collettività
Si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui un Comune ha necessità di realizzare una pista ciclabile e per farlo deve ottenere una parte di un terreno di un privato
per farlo, si deve realizzare il trasferimento della proprietà dal privato al pubblico e come ogni trasferimento immobiliare il Notaio ha un ruolo ben preciso
Questo deve, infatti, risultare nei Registri immobiliari, per la trascrizione, e quindi risultare l’attribuzione all’ente pubblico
Si tratta di una operazione che coinvolge pubblico e privato e nella quale il Notaio ha un ruolo ben preciso, che si inserisce in una determinata fase
Vediamo, quindi, qual è la spesa per il privato eventualmente da affrontare, il guadagno che ne ricava e gli aspetti di rilevanza notarile
L’iter espropriativo è il percorso da seguire per ogni pratica di esproprio che si rispetti
Si sostanzia in una serie di atti amministrativi collegati tra loro
In primo luogo, l’ente pubblico dispone un vincolo di esproprio sul bene immobile del privato (ad esempio un terreno o un fabbricato – solitamente è un terreno sul quale l’ente deve edificare in qualche modo)
Ciò deve avvenire nel rispetto del Piano Regolatore generale previsto da quel determinato Comune
Ci deve essere alla base il progetto con la espressa dichiarazione di pubblica utilità
Il Comune non può espropriare un bene immobile di un privato se ciò non è necessario per assicurare la realizzazione di una opera di pubblica utilità
Alla fine di questo, deve essere emanato il decreto di esproprio
Il privato ha il diritto di intervenire in questo procedimento per assicurarsi che tutto proceda per il meglio
Il privato al quale viene espropriato il bene riceve una indennità
In sostanza, l’indennità è il corrispondente del pagamento del prezzo in una compravendita
Certo non si tratta di una compravendita, ma a maggior ragione il privato non può cedere gratuitamente un bene di cui è proprietario per cui sussiste questo istituto della indennità
L’indennità varia a seconda che la cessione sia volontaria o non volontaria da parte del privato
Se il privato si rifiuta, viene obbligato dal decreto di esproprio, ma se è volontaria ciò va a suo favore in ordine alla definizione della indennità
Ma come viene determinata tale indennità? Vi è un criterio di calcolo basato sulla media tra il valore del bene e il reddito dominicale, spesso diverso a seconda del tipo di bene
Deve esservi sempre l’intervento di un tecnico, generalmente scelto e pagato dalla pubblica amministrazione, il quale dovrà gestire tutta la procedura
L’espropriazione per pubblica utilità può concludersi con un decreto di esproprio, che è un provvedimento di tipo amministrativo
In alternativa, può concludersi con un atto notarile di trasferimento immobiliare, nel momento in cui la cessione è volontaria
La cessione volontaria in sostanza è l’atto conclusivo del procedimento di pubblica utilità, che si realizza con un rogito pubblico dal Notaio e che è alternativa al decreto di esproprio
Quindi se c’è stato già un provvedimento amministrativo, non occorre questo atto in quanto il titolo è già il decreto e può essere trascritto nei registri immobiliari
Se il privato è d’accordo con l’indennità proposta dal Comune si può procedere più velocemente in questo modo
Quando il proprietario del terreno, facendo il caso sia questo il bene da espropriare, abbia accettato l’indennità provvisoria e ha trovato un accorso con l’ente in ordine alla indennità, si procede ad una redazione di questo accordo bonario e poi ci si reca dal Notaio
Qui si stipula l’atto di trasferimento dal privato all’ente, tale da costituire il titolo per il trasferimento e la trascrizione
Anche se è stipulata con atto pubblico notarile, non si tratta di una compravendita
La causa è ben diversa e corrisponde proprio al decreto di esproprio
Lo scopo è quello di trasferire un bene immobile per realizzare un fine che viene specificato all’interno del rogito notarile, quindi la realizzazione di un’opera di pubblica utilità
La cessione volontaria differisce da quello che generalmente viene definito verbale di amichevole accordo
La cessione è un vero e proprio rogito con il quale si trasferisce un bene immobile
Il verbale possiamo considerarlo come una sorta di contratto preliminare con il quale il proprietario e il Comune si mettono d’accorso sull’importo dell’indennità di espropriazione
Con questo verbale, ovviamente, non si realizza alcun effetto di trasferimento ma ha effetti obbligatori per le parti; esso, poi, deve essere formalizzato o con un decreto di esproprio oppure con il rogito di trasferimento
Esso è utile anche per il Notaio per giustificare l’importo del valore monetario che poi viene inserito nel rogito di compravendita
No, in quanto la cessione volontaria, così come il verbale di accordo di cui sopra, sono atti irrevocabili e quindi il proprietario del terreno che decide di cederlo volontariamente al Comune, affinché realizzi l’opera di pubblica utilità non può più cambiare idea
Anche il fattore economico deve essere inteso in senso ampi e comprendente tutte le eventuali pretese su quel terreno che viene ceduto
Il Notaio, infatti, nell’atto specificherà che poi il proprietario non avrà null’altro a pretendere, oltre l’indennità, circa il proprio terreno
Così come in ogni atto di trasferimento immobiliare, il pagamento delle spese è a carico dell’acquirente e la regola vale anche in questo caso
Per questo motivo, spetta all’ente pubblico che espropria il bene
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