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Espropriazione di pubblica utilità

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Il ruolo del Notaio nella espropriazione di pubblica utilità

L’espropriazione per pubblica utilità è una procedura pubblica la quale consente ad un ente pubblico, ad esempio un Comune, di espropriare un bene immobile di un privato per realizzare un’opera di interesse della collettività. Si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui un Comune ha necessità di realizzare una pista ciclabile e per farlo deve ottenere una parte di un terreno di un privato. per farlo, si deve realizzare il trasferimento della proprietà dal privato al pubblico e come ogni trasferimento immobiliare il Notaio ha un ruolo ben preciso.

Questo deve, infatti, risultare nei Registri immobiliari, per la trascrizione, e quindi risultare l’attribuzione all’ente pubblico. Si tratta di una operazione che coinvolge pubblico e privato e nella quale il Notaio ha un ruolo ben preciso, che si inserisce in una determinata fase. Vediamo, quindi, qual è la spesa per il privato eventualmente da affrontare, il guadagno che ne ricava e gli aspetti di rilevanza notarile.

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L’iter espropriativo

L’iter espropriativo è il percorso da seguire per ogni pratica di esproprio che si rispetti. Si sostanzia in una serie di atti amministrativi collegati tra loro. In primo luogo, l’ente pubblico dispone un vincolo di esproprio sul bene immobile del privato (ad esempio un terreno o un fabbricato – solitamente è un terreno sul quale l’ente deve edificare in qualche modo).

Ciò deve avvenire nel rispetto del Piano Regolatore generale previsto da quel determinato Comune. Ci deve essere alla base il progetto con la espressa dichiarazione di pubblica utilità. Il Comune non può espropriare un bene immobile di un privato se ciò non è necessario per assicurare la realizzazione di una opera di pubblica utilità. Alla fine di questo, deve essere emanato il decreto di esproprio. Il privato ha il diritto di intervenire in questo procedimento per assicurarsi che tutto proceda per il meglio.

Espropriazione di pubblica utilità

L’indennità per il privato

Il privato al quale viene espropriato il bene riceve una indennità. In sostanza, l’indennità è il corrispondente del pagamento del prezzo in una compravendita. Certo non si tratta di una compravendita, ma a maggior ragione il privato non può cedere gratuitamente un bene di cui è proprietario per cui sussiste questo istituto della indennità. L’indennità varia a seconda che la cessione sia volontaria o non volontaria da parte del privato.

Se il privato si rifiuta, viene obbligato dal decreto di esproprio, ma se è volontaria ciò va a suo favore in ordine alla definizione della indennità. Ma come viene determinata tale indennità?  Vi è un criterio di calcolo basato sulla media tra il valore del bene e il reddito dominicale, spesso diverso a seconda del tipo di bene. Deve esservi sempre l’intervento di un tecnico, generalmente scelto e pagato dalla pubblica amministrazione, il quale dovrà gestire tutta la procedura.

La cessione volontaria

L’espropriazione per pubblica utilità può concludersi con un decreto di esproprio, che è un provvedimento di tipo amministrativo. In alternativa, può concludersi con un atto notarile di trasferimento immobiliare, nel momento in cui la cessione è volontaria.

La cessione volontaria in sostanza è l’atto conclusivo del procedimento di pubblica utilità, che si realizza con un rogito pubblico dal Notaio e che è alternativa al decreto di esproprio. Quindi se c’è stato già un provvedimento amministrativo, non occorre questo atto in quanto il titolo è già il decreto e può essere trascritto nei registri immobiliari. Se il privato è d’accordo con l’indennità proposta dal Comune si può procedere più velocemente in questo modo.

Accordo preventivo tra Comune e privato

Quando il proprietario del terreno, facendo il caso sia questo il bene da espropriare, abbia accettato l’indennità provvisoria e ha trovato un accorso con l’ente in ordine alla indennità, si procede ad una redazione di questo accordo bonario e poi ci si reca dal Notaio. Qui si stipula l’atto di trasferimento dal privato all’ente, tale da costituire il titolo per il trasferimento e la trascrizione.

La cessione volontaria è una compravendita?

Anche se è stipulata con atto pubblico notarile, non si tratta di una compravendita. La causa è ben diversa e corrisponde proprio al decreto di esproprio. Lo scopo è quello di trasferire un bene immobile per realizzare un fine che viene specificato all’interno del rogito notarile, quindi la realizzazione di un’opera di pubblica utilità.

Atto di cessione volontaria e accordo amichevole

La cessione volontaria differisce da quello che generalmente viene definito verbale di amichevole accordo. La cessione è un vero e proprio rogito con il quale si trasferisce un bene immobile. Il verbale possiamo considerarlo come una sorta di contratto preliminare con il quale il proprietario e il Comune si mettono d’accorso sull’importo dell’indennità di espropriazione.

Con questo verbale, ovviamente, non si realizza alcun effetto di trasferimento ma ha effetti obbligatori per le parti; esso, poi, deve essere formalizzato o con un decreto di esproprio oppure con il rogito di trasferimento. Esso è utile anche per il Notaio per giustificare l’importo del valore monetario che poi viene inserito nel rogito di compravendita.

La cessione è revocabile, quindi il privato può cambiare idea?

No, in quanto la cessione volontaria, così come il verbale di accordo di cui sopra, sono atti irrevocabili e quindi il proprietario del terreno che decide di cederlo volontariamente al Comune, affinché realizzi l’opera di pubblica utilità non può più cambiare idea. Anche il fattore economico deve essere inteso in senso ampi e comprendente tutte le eventuali pretese su quel terreno che viene ceduto.  Il Notaio, infatti, nell’atto specificherà che poi il proprietario non avrà null’altro a pretendere, oltre l’indennità, circa il proprio terreno.

A carico di chi è l’onorario del Notaio?

Così come in ogni atto di trasferimento immobiliare, il pagamento delle spese è a carico dell’acquirente e la regola vale anche in questo caso. Per questo motivo, spetta all’ente pubblico che espropria il bene.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©

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