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Come sappiamo il contratto d’affitto è normalmente una questione che viene regolata tra privati
Il contratto viene steso tra due soggetti, il locatore (colui che concede il bene) ed il locatario (colui che riceve il bene), e poi registrato all’Agenzia delle Entrate
Solo nel caso in cui il contratto abbia una durata superiore ai nove anni vi è obbligo di trascrizione e dunque si rende necessario ricorrere ad un Notaio perché possono essere trascritti solo gli atti pubblici o le scritture private autenticate
Perché allora dovrebbe essere più conveniente per il proprietario ricorrere anche in caso di affitto ordinario all’intervento di un Notaio?
Normalmente il proprietario e l’affittuario firmano un contratto proposto loro da un mediatore professionista o sullo standard previsto dall’agenzia delle entrate
Prassi corretta e che rende gli obblighi previsti pienamente esigibili
Se le cose vanno per il verso giusto non ci sono problemi: il locatore riceve l’affitto, si occupa delle spese straordinarie ed il conduttore paga l’affitto, si occupa delle spese ordinarie e mantiene il bene immobile in buone condizioni
Ma se il conduttore smette di pagare? Come agisce il contratto d'affitto?
Il proprietario può arrivare alla decisione di sfrattarlo
Ma se il contratto è una scrittura privata la prassi per lo sfratto prevede diverse fasi e il passaggio d’obbligo in tribunale
Vediamo i passaggi uno ad uno
In primo luogo il proprietario deve procedere alla costituzione in mora e all’assegnazione di un termine per il pagamento dei canoni arretrati; se ancora l’affittuario non paga occorre iniziare il procedimento giudiziario intimando lo sfratto con la citazione per l’udienza di convalida (tra l’intimazione e l’udienza devono trascorre almeno 20 giorni); oltre a ciò il proprietario è chiamato ad intervenire quando ci sarà all’udienza di convalida, che può rinviata del moroso
Durante l’udienza di convalida possono accadere due cose: il giudice convalida lo sfratto che diventa esecutivo e passa all’ufficiale giudiziario; il giudice decide che la difesa del moroso è convincente e non convalida lo sfratto
È evidente che anche nel caso più favorevole al proprietario, cioè nel caso in cui il giudice abbia convalidato lo sfratto, siamo difronte ad un iter lungo e piuttosto costoso sia in termini di tempo che di risorse economiche
Ma cosa cambia se invece il contratto d'affitto l’ha rogato un Notaio?
Se il contratto d’affitto è una scrittura privata autenticata o un atto rogato direttamente da un Notaio non è necessario andare in tribunale e lo sfratto è immediatamente esecutivo
Significa che potrà essere consegnato all’Ufficiale giudiziario per la sua esecuzione senza passare dal tribunale
Perché il contratto d'affitto dal Notaio è immediatamente esecutivo?
Perché l’art
474 del Codice di Procedura Civile, modificato dalla legge 80/05 stabilisce che sono titoli esecutivi (al pari delle sentenze), possono cioè immediatamente essere eseguiti:“(omissis)2) le scritture private autenticate (omissis) 3) gli atti ricevuti dal Notaio o da altro pubblico ufficiale”
Vale sempre quindi la pena rivolgersi ad un Notaio in caso di contratto d'affitto per avere maggiori sicurezze e garanzie
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