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Il contratto d’affitto: perché dal Notaio è meglio

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Per stipulare il contratto d’affitto serve il Notaio? No, il Notaio è chiamato a trascrivere i contratti d’affitto con durata superiore ai nove anni, ma al proprietario dell’immobile conviene sempre ricorrere al Notaio. Perché?

Come sappiamo il contratto d’affitto è normalmente una questione che viene regolata tra privati. Il contratto viene steso tra due soggetti, il locatore (colui che concede il bene) ed il locatario (colui che riceve il bene), e poi registrato all’Agenzia delle Entrate.

Solo nel caso in cui il contratto abbia una durata superiore ai nove anni vi è obbligo di trascrizione e dunque si rende necessario ricorrere ad un Notaio perché possono essere trascritti solo gli atti pubblici o le scritture private autenticate.

Perché allora dovrebbe essere più conveniente per il proprietario ricorrere anche in caso di affitto ordinario all’intervento di un Notaio?

Il contratto d’affitto: più garanzie se lo redige un Notaio

Normalmente il proprietario e l’affittuario firmano un contratto proposto loro da un mediatore professionista o sullo standard previsto dall’agenzia delle entrate. Prassi corretta e che rende gli obblighi previsti pienamente esigibili. Se le cose vanno per il verso giusto non ci sono problemi: il locatore riceve l’affitto, si occupa delle spese straordinarie ed il conduttore paga l’affitto, si occupa delle spese ordinarie e mantiene il bene immobile in buone condizioni.

Ma se il conduttore smette di pagare? Come agisce il contratto d'affitto?

Il proprietario può arrivare alla decisione di sfrattarlo. Ma se il contratto è una scrittura privata la prassi per lo sfratto prevede diverse fasi e il passaggio d’obbligo in tribunale.

Vediamo i passaggi uno ad uno. In primo luogo il proprietario deve procedere alla costituzione in mora e all’assegnazione di un termine per il pagamento dei canoni arretrati; se ancora l’affittuario non paga occorre iniziare il procedimento giudiziario intimando lo sfratto con la citazione per l’udienza di convalida (tra l’intimazione e l’udienza devono trascorre almeno 20 giorni); oltre a ciò il proprietario è chiamato ad  intervenire  quando ci sarà all’udienza di convalida, che può rinviata del moroso.

Durante l’udienza di convalida possono accadere due cose: il giudice convalida lo sfratto che diventa esecutivo e passa all’ufficiale giudiziario; il giudice decide che la difesa del moroso è convincente e non convalida lo sfratto.

È evidente che anche nel caso più favorevole al proprietario, cioè nel caso in cui il giudice abbia convalidato lo sfratto, siamo difronte ad un iter lungo e piuttosto costoso sia in termini di tempo che di risorse economiche.

Ma cosa cambia se invece il contratto d'affitto l’ha rogato un Notaio?

Se il contratto d’affitto è una scrittura privata autenticata o un atto rogato direttamente da un Notaio non è necessario andare in tribunale e lo sfratto è immediatamente esecutivo. Significa che  potrà essere consegnato all’Ufficiale giudiziario per la sua esecuzione senza passare dal tribunale.

Perché il contratto d'affitto dal Notaio è immediatamente esecutivo?

Perché l’art. 474 del Codice di Procedura Civile, modificato dalla legge 80/05 stabilisce che sono titoli esecutivi (al pari delle sentenze), possono cioè immediatamente essere eseguiti:“(omissis)2) le scritture private autenticate (omissis) 3) gli atti ricevuti dal Notaio o da altro pubblico ufficiale”.

Vale sempre quindi la pena rivolgersi ad un Notaio in caso di contratto d'affitto per avere maggiori sicurezze e garanzie.

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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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