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Il contratto preliminare senza il Notaio è legale? La risposta corretta è “dipende”
È possibile stipulare un contratto preliminare senza Notaio a meno che non si stia acquistando un’abitazione in costruzione
In questo caso è necessario ricorre ad un Notaio perché all’atto della stipula del preliminare il costruttore deve consegnare all’acquirente una fidejussione pari alle cifre ricevute a qualsiasi titolo
Senza la fideiussione il contratto preliminare non ha validità
Il contratto preliminare senza il Notaio può essere stipulato in caso di acquisto tra privati o da un costruttore se l‘abitazione è già realizzata
Si tratta di un contratto che impegna le parti, diversamente dalla proposta d’acquisto in cui ad essere impegnato è solo l’acquirente
Il contratto preliminare, anche senza Notaio, deve avere contenuti precisi: le identità di venditore ed acquirente, una descrizione dell’immobile dettagliata (localizzazione, piani, stanze, accessi), il prezzo di vendita, eventuali caparre ed acconti già consegnati, la data indicativa del contratto definitivo
L’unico vantaggio di un contratto preliminare senza il Notaio è che si evita di pagare l’onorario del professionista, ma ci si espone a diversi rischi quali le doppie vendite o la possibile iscrizione di un’ipoteca sull’immobile o controlli preliminari non approfonditi che richiederanno poi interventi consistenti in fase di rogito d’acquisto
È possibile trascrivere solo contratti preliminari ricevuti o autentica dal notaio
È il Notaio che si occupa della trascrizione nei registri immobiliari
La trascrizione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del preliminare
Perché la trascrizione è importante? Perché nel momento in cui il contratto è trascritto è valido anche verso terze parte, non solo tra due contraenti
La trascrizione impedisce doppie vendite o l’iscrizione di ipoteche sul bene
La trascrizione ha un effetto prenotativo, significa che retrodata alla sua data gli effetti dell’atto di compravendita definitivo, impendendo, come abbiamo detto, doppie vendite o imposizione di vincoli
La trascrizione ha un costo che si sostanza in 200 euro di imposta di trascrizione e 35 euro di diritti fissi di trascrizione, oltre all’onorario del Notaio
Anche il contratto preliminare senza Notaio si deve registrare presso l’Agenzia delle Entrate
La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula del contratto
Quando si registra il contratto si versano le imposte previste: imposta di registro (200 ero) e imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra versata
Se oltre alla caparra sono stati versati acconti di prezzo occorre pagare l’imposta proporzionale pari al 3% anche su tali cifre
Le imposte pagate per caparra e/o acconti saranno dedotte dall’imposta di registro che si dovrà pagare in fase di rogito d’acquisto
Se invece ad occuparsi della redazione e della stipula del contratto preliminare è il Notaio, sarà lui stesso ad occuparsi della registrazione e del versamento delle imposte per conto dell’acquirente
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