Il contratto preliminare senza il Notaio: i rischi

• è possibile stipulare un contratto preliminare senza il notaio? quali sono i vantaggi e quali i rischi a cui si va incontro se si sceglie di stipulare un contratto preliminare senza il notaio?
• Il contratto preliminare senza il notaio: si può trascrivere?
• Il contratto preliminare senza il notaio: si deve registrare comunque

È possibile stipulare un contratto preliminare senza il Notaio? Quali sono i vantaggi e quali i rischi a cui si va incontro se si sceglie di stipulare un contratto preliminare senza il Notaio?

Il contratto preliminare senza il Notaio è legale? La risposta corretta è “dipende”. È possibile stipulare un contratto preliminare senza Notaio a meno che non si stia acquistando un’abitazione in costruzione. In questo caso è necessario ricorre ad un Notaio perché all’atto della stipula del preliminare il costruttore deve consegnare all’acquirente una fidejussione pari alle cifre ricevute a qualsiasi titolo. Senza la fideiussione il contratto preliminare non ha validità.

Il contratto preliminare senza il Notaio può essere stipulato in caso di acquisto tra privati o da un costruttore se l‘abitazione è già realizzata. Si tratta di un contratto che impegna le parti, diversamente dalla proposta d’acquisto in cui ad essere impegnato è solo l’acquirente. 

Il contratto preliminare, anche senza Notaio, deve avere contenuti precisi: le identità di venditore ed acquirente, una descrizione dell’immobile dettagliata (localizzazione, piani, stanze, accessi), il prezzo di vendita, eventuali caparre ed acconti già consegnati, la data indicativa del contratto definitivo.

L’unico vantaggio di un contratto preliminare senza il Notaio è che si evita di pagare l’onorario del professionista, ma ci si espone a diversi rischi quali le doppie vendite o la possibile iscrizione di un’ipoteca sull’immobile o controlli preliminari non approfonditi che richiederanno poi interventi consistenti in fase di rogito d’acquisto.

Il contratto preliminare senza il Notaio: si può trascrivere?

È possibile trascrivere solo contratti preliminari ricevuti o autentica dal notaio. È il Notaio che si occupa della trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del preliminare. Perché la trascrizione è importante? Perché nel momento in cui il contratto è trascritto è valido anche verso terze parte, non solo tra due contraenti. La trascrizione impedisce doppie vendite o l’iscrizione di ipoteche sul bene. La trascrizione ha un effetto prenotativo, significa che retrodata alla sua data gli effetti dell’atto di compravendita definitivo, impendendo, come abbiamo detto, doppie vendite o imposizione di vincoli. La trascrizione ha un costo che si sostanza in 200 euro di imposta di trascrizione e 35 euro di diritti fissi di trascrizione, oltre all’onorario del Notaio.

Il contratto preliminare senza il notaio: si deve registrare comunque

Anche il contratto preliminare senza Notaio si deve registrare presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula del contratto. Quando si registra il contratto si versano le imposte previste: imposta di registro (200 ero) e imposta proporzionale pari allo 0,50% della caparra versata. Se oltre alla caparra sono stati versati acconti di prezzo occorre pagare l’imposta proporzionale pari al 3% anche su tali cifre. Le imposte pagate per caparra e/o acconti saranno dedotte dall’imposta di registro che si dovrà pagare in fase di rogito d’acquisto.

Se invece ad occuparsi della redazione e della stipula del contratto preliminare è il Notaio, sarà lui stesso ad occuparsi della registrazione e del versamento delle imposte per conto dell’acquirente.