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Come si è già detto in altre occasioni, il contratto di compravendita per l’acquisto di una casa può attraversare diverse fasi, che vanno dalla proposta d’acquisto fino alla conclusione del contratto definitivo tra venditore e compratore, fasi che si estrinsecano nella stipula del rogito dal Notaio
In qualsiasi momento può succedere un disguido tale da far rimandare o addirittura interrompere la trattativa finale per l’acquisto
A seconda del momento in cui si forma l’accordo, si generano certe aspettative in capo a colui che desidera acquistare un bene
Ecco perché è importante che il venditore renda edotto il suo acquirente in rapporto all’immobile oggetto del contratto
È altrettanto importante che, nell’ultima fase delle trattative, le parti rispettino i reciproci obblighi di buona fede e correttezza
In caso contrario ci si rende inadempienti, con tutte le conseguenze che tale atteggiamento comporta
Se c’è di mezzo un compromesso (contratto preliminare), si dovrà tener conto di quanto previsto in base agli accordi in esso contenuti, in quanto obbliga le parti che lo hanno sottoscritto allo stesso modo di un definitivo, anche se di fatto gli effetti del trasferimento della proprietà sono rinviati a un momento successivo
In ogni caso, per la vendita di beni immobili non è obbligatorio stipulare un compromesso
Sarebbe infatti sufficiente sottoscrivere direttamente il rogito notarile
Tuttavia è invalso nell’uso questo passaggio intermedio che permette di disporre del tempo necessario a chiedere il mutuo, recuperare i documenti necessari all’atto vero e proprio (relativamente a regolarità catastale, edilizia e urbanistica, impianti), provvedere al trasferimento ecc
, senza “perdere l’affare”
Il Notaio segue ogni passaggio con la massima attenzione non solo al dettato normativo, ma anche alle reciproche obbligazioni assunte dalle parti, quindi sia il preliminare che il definitivo dovranno avere la forma dell’atto pubblico
Il compratore può innanzitutto chiedere una diffida ad adempiere, con la quale intima il venditore a presentarsi, alla data convenuta, dinanzi al Notaio per la stipula del rogito
Se, nonostante la diffida, il venditore non si presenta comunque, potrà procedere in due modi diversi:
Può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (ai sensi dell’artSe il compratore aveva pagato una somma al venditore a titolo di caparra confirmatoria, può esercitare il proprio diritto di recesso ed esigere il doppio della caparra: spesso per concretizzare tali diritti è necessario adire il giudice, al fine di ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra
L’importo maggiorato, garantito alla parte adempiente (il compratore), è comprensivo di tutte le sue ragioni, nonché dei danni cagionati dall’inadempimento, onde è possibile concludere che non potrà essere richiesto un ulteriore risarcimento danni
Non in tutti i casi in cui venditore e compratore non raggiungano un accordo si ricorre alle vie legali
Se uno dei due, per qualsiasi motivo, non riesce a onorare l’appuntamento dal Notaio, è possibile chiedere di spostare la data del rogito, dal momento che quella del preliminare di vendita non è vincolante[1]
Può anche accadere che il venditore cambi idea e decida di non vendere più l’immobile, oppure che abbia avviato nuove trattative con un altro acquirente: in questi casi, piuttosto che non presentarsi al rogito, è meglio contattare, prima dell’appuntamento, l’acquirente e comunicare le proprie intenzioni, in modo da trovare soluzioni alternative senza dover instaurare un procedimento giudiziario lungo e soprattutto costoso
Giova poi ricordare che l’obbligo di buona fede previsto dal nostro codice civile richiede il rispetto delle aspettative generate dagli accordi preliminarmente presi con un certo soggetto
Diverso discorso vale, ovviamente, nel caso in cui non si possa nemmeno parlare di trattative precontrattuali, ma di semplice “interesse” che il compratore abbia mostrato per un determinato immobile, interesse che non si può ritenere in alcun modo vincolante dal punto di vista contrattuale
Solo nel primo caso, dunque, il venditore potrebbe incorrere in responsabilità per inadempimento, anche se si deve indagare sulla natura delle trattative iniziate tra le parti
Pinco, intanto, sonda il terreno e valuta anche altri acquirenti, propensi a pagare di più
Dopo qualche settimana, Pinco chiama Porzia e le dice che l’affare non andrà in porto, perché venderà ad un’altra persona il suo appartamento
Il caso a) non ha bisogno di spiegazioni: una chiacchierata non obbliga in alcun modo
Il caso b) è invece emblematico e tutt’altro che infrequente
Nonostante sia comune, si tratta di un comportamento scorretto e contrario alla buona fede che si richiede nella fase delle trattative
Dunque, il venditore potrà essere condannato al risarcimento dei danni arrecati alla controparte, nella misura in cui gli accordi erano già maturi per sfociare in un contratto di compravendita
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