Il venditore non si presenta al rogito: che fare?

• Il rogito dal notaio per la compravendita
• Il venditore non si presenta al rogito per la compravendita: che posso fare?
• Soluzioni alternative al contenzioso giudiziario
•  altre conseguenze dell’inadempimento del venditore: che fine fa la caparra?
• Due esempi ci aiuteranno a capire meglio:

Il rogito dal Notaio per la compravendita

Come si è già detto in altre occasioni, il contratto di compravendita per l’acquisto di una casa può attraversare diverse fasi, che vanno dalla proposta d’acquisto fino alla conclusione del contratto definitivo tra venditore e compratore, fasi che si estrinsecano nella stipula del rogito dal Notaio.

In qualsiasi momento può succedere un disguido tale da far rimandare o addirittura interrompere la trattativa finale per l’acquisto. A seconda del momento in cui si forma l’accordo, si generano certe aspettative in capo a colui che desidera acquistare un bene. Ecco perché è importante che il venditore renda edotto il suo acquirente in rapporto all’immobile oggetto del contratto.

È altrettanto importante che, nell’ultima fase delle trattative, le parti rispettino i reciproci obblighi di buona fede e correttezza. In caso contrario ci si rende inadempienti, con tutte le conseguenze che tale atteggiamento comporta.

Se c’è di mezzo un compromesso (contratto preliminare), si dovrà tener conto di quanto previsto in base agli accordi in esso contenuti, in quanto obbliga le parti che lo hanno sottoscritto allo stesso modo di un definitivo, anche se di fatto gli effetti del trasferimento della proprietà sono rinviati a un momento successivo.

In ogni caso, per la vendita di beni immobili non è obbligatorio stipulare un compromesso. Sarebbe infatti sufficiente sottoscrivere direttamente il rogito notarile. Tuttavia è invalso nell’uso questo passaggio intermedio che permette di disporre del tempo necessario a chiedere il mutuo, recuperare i documenti necessari all’atto vero e proprio (relativamente a regolarità catastale, edilizia e urbanistica, impianti), provvedere al trasferimento ecc., senza “perdere l’affare”.

Il Notaio segue ogni passaggio con la massima attenzione non solo al dettato normativo, ma anche alle reciproche obbligazioni assunte dalle parti, quindi sia il preliminare che il definitivo dovranno avere la forma dell’atto pubblico.

Il venditore non si presenta al rogito per la compravendita: che posso fare?

Il compratore può innanzitutto chiedere una diffida ad adempiere, con la quale intima il venditore a presentarsi, alla data convenuta, dinanzi al Notaio per la stipula del rogito.

Se, nonostante la diffida, il venditore non si presenta comunque, potrà procedere in due modi diversi:

• Può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (ai sensi dell’art. 2932 c.c.), nonché il risarcimento del danno correlato alla mancata contrattazione. Dunque, anche se manca il consenso del soggetto inadempiente (il venditore), con la sentenza si produce l’effetto del trasferimento di proprietà a favore del compratore. Quest’ultimo dovrà poi pagare quanto previsto per il bene immobile (l’importo è variabile a seconda che si tratti di contratto preliminare o definitivo): sarà il giudice a fissare le modalità e i tempi di versamento della somma residua.
• Può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento, ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

 Altre conseguenze dell’inadempimento del venditore: che fine fa la caparra?

Se il compratore aveva pagato una somma al venditore a titolo di caparra confirmatoria, può esercitare il proprio diritto di recesso ed esigere il doppio della caparra: spesso per concretizzare tali diritti è necessario adire il giudice, al fine di ottenere la condanna al pagamento del doppio della caparra.

L’importo maggiorato, garantito alla parte adempiente (il compratore), è comprensivo di tutte le sue ragioni, nonché dei danni cagionati dall’inadempimento, onde è possibile concludere che non potrà essere richiesto un ulteriore risarcimento danni.

Soluzioni alternative al contenzioso giudiziario

Non in tutti i casi in cui venditore e compratore non raggiungano un accordo si ricorre alle vie legali.

Se uno dei due, per qualsiasi motivo, non riesce a onorare l’appuntamento dal Notaio, è possibile chiedere di spostare la data del rogito, dal momento che quella del preliminare di vendita non è vincolante^[1].

Può anche accadere che il venditore cambi idea e decida di non vendere più l’immobile, oppure che abbia avviato nuove trattative con un altro acquirente: in questi casi, piuttosto che non presentarsi al rogito, è meglio contattare, prima dell’appuntamento, l’acquirente e comunicare le proprie intenzioni, in modo da trovare soluzioni alternative senza dover instaurare un procedimento giudiziario lungo e soprattutto costoso.

Giova poi ricordare che l’obbligo di buona fede previsto dal nostro codice civile richiede il rispetto delle aspettative generate dagli accordi preliminarmente presi con un certo soggetto. Diverso discorso vale, ovviamente, nel caso in cui non si possa nemmeno parlare di trattative precontrattuali, ma di semplice “interesse” che il compratore abbia mostrato per un determinato immobile, interesse che non si può ritenere in alcun modo vincolante dal punto di vista contrattuale.

Solo nel primo caso, dunque, il venditore potrebbe incorrere in responsabilità per inadempimento, anche se si deve indagare sulla natura delle trattative iniziate tra le parti.

Due esempi ci aiuteranno a capire meglio:

1. Mevio e Curzio si incontrano e parlano della possibile vendita di un immobile nel quartiere in cui risiedono. Curzio è interessato ad acquistare l’immobile X e sa che Mevio ha messo in vendita la sua casa, dato che a breve si trasferirà altrove. Questo interesse emerge dalla loro conversazione. Tuttavia Mevio, poco tempo dopo, decide di vendere ad un altro, senza aver prima interpellato Curzio.
2. Porzia e Pinco s’incontrano, in un primo momento per testare il grado di interesse ad un accordo per la vendita dell’immobile di Pinco, e successivamente per fissare e chiarire tutti i punti relativi ad essa. Porzia è ormai certa del fatto che, concluse le trattative preliminari e una volta consultato il Notaio, sarà possibile mettere per iscritto il loro accordo.

Pinco, intanto, sonda il terreno e valuta anche altri acquirenti, propensi a pagare di più. Dopo qualche settimana, Pinco chiama Porzia e le dice che l’affare non andrà in porto, perché venderà ad un’altra persona il suo appartamento.

Il caso a) non ha bisogno di spiegazioni: una chiacchierata non obbliga in alcun modo.

Il caso b) è invece emblematico e tutt’altro che infrequente. Nonostante sia comune, si tratta di un comportamento scorretto e contrario alla buona fede che si richiede nella fase delle trattative. Dunque, il venditore potrà essere condannato al risarcimento dei danni arrecati alla controparte, nella misura in cui gli accordi erano già maturi per sfociare in un contratto di compravendita.