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Comprare la nuda proprietà di una casa significa comprare un determinato immobile senza poterlo abitare, proprio perché l’usufrutto rimane ad un altro soggetto che potrà continuare a vivere all’interno dell’abitazione, in qualità di usufruttuario
Si tratta a tutti gli effetti di un contratto di compravendita, quindi sarà necessario procurare al professionista tutta la documentazione necessaria come la piantina catastale, i permessi edilizi in virtù del quale il bene è stato costruito, la certificazione della prestazione energetica ed il titolo con cui si è acquistata la proprietà del bene, proprio come avviene per ogni vendita di immobile
Diversamente dal contratto di compravendita della piena proprietà di un immobile bisognerà indicare nell’atto la durata dell’usufrutto, perché al verificarsi dell’estinzione di tale diritto il nudo proprietario potrà finalmente prendere possesso dell’abitazione
Comprare la nuda proprietà di un immobile dal notaio potrebbe portare ad un risparmio sul prezzo di mercato di quel dato bene, che corrisponde al valore della piena proprietà, si può arrivare a dover corrispondere un prezzo ridotto anche di più del 30% nel caso in cui il soggetto venditore abbia un età compresa tra i 76 e 78 anni
Ad ogni modo, il calcolo del prezzo si basa su specifiche tabelle che vengono aggiornate annualmente, ma per sapere il prezzo della compravendita, in primo luogo, sarà necessaria una perizia dell’immobile al fine di comprendere il valore di mercato del bene per poi moltiplicarlo per il coefficiente contenuto nelle tabelle redatte dal Ministero dell’economia e delle finanze
Tali tabelle di basano sull’età del soggetto che mantiene l’usufrutto della casa e ad ogni età corrisponde un valore, va da sé che più il venditore è anziano maggiori saranno il valore della casa e le tasse da pagare al momento della compravendita, diversamente se l’usufruttuario è molto giovane sia il valore dell’immobile che le tasse dovute si riducono sensibilmente
La compravendita della nuda proprietà di una casa è tendenzialmente la scelta che viene fatta dal soggetto compratore interessato ad un investimento a medio o lungo termine, in quanto ha il vantaggio di comprare ad un prezzo molto inferiore rispetto al caso in cui ad essere oggetto della compravendita sia la piena proprietà dello stesso immobile, anche se potrà andarci a vivere solo quando cesserà l’usufrutto sul bene medesimo
Tuttavia, si tratta di una scelta che viene fatta dal pieno proprietario che ha necessità di realizzare immediatamente il valore della casa, senza doversi trasferire altrove, decidendo di rimanere a vivere nella sua abitazione per tutto il tempo per cui ci si è accordati, che può essere anche per tutta la vita
Quando si compra la nuda proprietà di una casa, per ottenere un maggior guadagno dall’investimento che si è deciso di fare, bisogna tenere conto della convenienza economica e l’orizzonte temporale, questo perché si sta comprando una casa senza però avere il diritto di viverci fino ad una certa scadenza o avvenimento specifico
Il principale vantaggio di tale operazione è il prezzo di acquisto che più basso del valore di mercato dell’abitazione, proprio perché il venditore continua a viverci per un certo periodo di tempo ed il compratore non potrà prenderne possesso fino a quando non si estinguerà il diritto di usufrutto
Ma oltre alla differenza di prezzo tra quanto pagato ed il valore della casa in normale compravendita, che non si è dovuta corrispondere, tale investimento può essere redditizio anche perché si può assistere ad una rivalutazione della casa nel tempo, potendo trovarsi al momento dell’estinzione dell’usufrutto ad abitare in un immobile il cui valore catastale è aumentato
L’aspetto negativo della compravendita della nuda proprietà di una casa è che non si può andare a vivere in quell’immobile e, altresì, che non si può ottenere una rendita immediata dalla casa dandola in locazione
Un altro svantaggio riguarda l’eventuale concessione del mutuo qualora venga richiesto per tale acquisto, in quanto è più costoso rispetto alle normali condizioni, proprio perché viene considerato un investimento speculativo che richiede un interesse maggiore, ma allo stesso tempo tempistiche di rimborso minori e un massimo erogabile inferiore rispetto al prezzo di acquisto
Quando si decide di vendere la nuda proprietà della propria casa, tendenzialmente l’interesse primario del venditore è quello di realizzare una somma liquida immediatamente continuando a vivere nell’immobile oggetto di vendita e, quindi, mantenendo la propria abitazione senza necessità di trasferirsi e magari spendere il denaro guadagnato per comprare un’altra casa o per prendere in locazione un immobile
In linea di massima, ad optare per la decisione di vendere la nuda proprietà della propria casa sono le persone anziane, le quali hanno necessità di avere disponibilità economica per mantenere il proprio stile di vita o, come spesso accade, avere liquidità per aiutare i propri figli, magari per sostenerli in un investimento importante come quello di comprare una casa
A ciò va aggiunto che chi mette in vendita la nuda proprietà della propria casa ha comunque interesse a mantenere tale immobile fino alla fine della propria vita, sia per questioni affettive sia perché non vuole trasferirsi altrove
Oltre ai suddetti vantaggi economici e alla circostanza che non bisognerà cambiare casa, il venditore si trova a dover fronteggiare anche degli svantaggi discendenti da tale situazione
Il primo svantaggio è collegato ad un aspetto economico, è vero che realizza immediatamente il valore della casa e ottiene subito il denaro, ma il valore della casa è solo una percentuale dell’effettivo valore dell’immobile in quanto commisurato solo al valore della nuda proprietà e non della piena ed intera proprietà
Si tratta di un guadagno decisamente inferiore alla vendita della piena proprietà della casa, ottenendo una quota nettamente più bassa rispetto al valore a regime normale, dovendo tenere in considerazione che la differenza non potrà più essere recuperata
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