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Di cosa parliamo quando citiamo la caparra nella compravendita immobiliare? In primo luogo vediamo che cosa significa il termine caparra
Viene dal latino e significa “prendere un pegno” ed in effetti nel linguaggio comune è una cifra che viene data “a garanzia” di un impegno
La caparra nella compravendita immobiliare viene di solito richiesta alla firma del contratto preliminare
La somma di denaro che il quel momento l’acquirente versa al venditore in realtà può essere: una caparra confirmatoria, una caparra penitenziale, un acconto
Vediamo le differenze: la caparra confirmatoria è disciplinata dall’art
1385 del Codice Civile, è una somma di denaro che l’acquirente versa per garantire il suo impegno all’acquisto
Se cambia idea e non acquista più l’immobile perde la cifra disposta come caparra
Se invece è il venditore a mancare l’impegno restituirà la caparra ricevuta e pagherà una penale che corrisponde a quanto incassato
Per esempio se il signor Rossi vuole acquistare dal sig
Bianchi una casa e al preliminare paga una caparra di 10
000 euro e poi decide di non acquistare più l’immobile, il sig
Bianchi potrà trattenere quella cifra; se invece fosse il signor Bianchi a non voler più vendere non solo restituirà la caparra al sig
Rossi, ma pagherà una penale pari a quanto incassato, cioè 10
000 euro
È data facoltà alle parti però di ricorre al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o un ulteriore risarcimento per il danno subito
La caparra penitenziale è una somma concordata tra le parti da corrispondere in caso di recesso dal contratto
In questo caso non è possibile ricorre al giudice e la questione viene considerata risolta con la cessione di questo denaro
La somma corrisposta alla firma del preliminare può invece essere un acconto
In questo caso l’importo dell’acconto sarà scorporato dal prezzo dell’immobile al momento del rogito
Per siglare un contratto preliminare non è indispensabile ricorre ad un Notaio, se la compravendita avviene tra soggetti privati, mentre è obbligatorio in caso di acquisto da un costruttore, tuttavia anche per decidere quale soluzione sia la migliore ricorrere ad un professionista già in questa fase è non solo utile, ma lungimirante
Il Notaio, grazie alla sua funzione super partes, consiglierà la soluzione più adeguata alla situazione, tutelando al meglio entrambe i soggetti coinvolti
La caparra nella compravendita immobiliare di solito è circa il 10% del valore del bene transato, ma naturalmente può scendere se il valore dell’immobile è molto alto
Si tratta come dicevamo di una cifra posta a garanzia, per questa ragione non è fatturabile e non vi si paga l’IVA
Solo con la conclusione dell’iter d’acquisto, se viene scorporata dal prezzo d’acquisto, potrà essere fatturata
Normalmente la caparra confirmatoria non si “restituisce”, se il compratore manca l’impegno il venditore la tiene come risarcimento; se il venditore non tiene fede all’impegno l’acquirente la riottiene moltiplicata per 2
Tuttavia esiste la possibilità di inserire nel preliminare una clausola di salvaguardia che prevede che nel caso in cui l’acquirente non ottenga il mutuo la caparra gli venga resa
È una possibilità che deve essere valutata attentamente e può essere esercitata solo se la clausola è inserita nel contratto preliminare
Ecco un’altra ottima ragione per ricorre ad un Notaio nella stesura del preliminare: valutare con molta attenzione tutte le clausole che garantiscano al meglio entrambe le parti coinvolte
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