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Contratto preliminare: trascrizione o registrazione? Il contratto preliminare è una tappa intermedia tra la proposta d’acquisto e il rogito notarile, non è obbligatori stipularlo, tranne in caso di acquisto di immobili in costruzione, ma può essere utile per chiarire tutti i dettagli della compravendita
Se stipulato deve essere redatto in forma scritta e deve contenere una serie di elementi: il consenso delle parti; l’indicazione esatta dell’immobile oggetto della compravendita con indirizzo, dati catastali, planimetrie; l’attestato di prestazione energetica; il prezzo dell’immobile; le somma consegnate in qualità di caparra confirmatoria o acconto; può venire richiesta anche la “provenienza” del bene, se infatti l’immobile fosse oggetto di donazione da meno di dieci anni potrebbero sorgere delle complicazioni in caso di impugnazione della donazione; è opportuno allegare anche, nel caso fosse previsto, il regolamento di condominio e la situazione relativa alle spese condominiali
Per la stesura del contratto preliminare non è obbligatorio rivolgersi ad un Notaio, a meno che non si stia acquistando una casa in costruzione
In quel caso l’intervento del pubblico ufficiale è d’obbligo cosi come è obbligatorio che nel preliminare sia inserita la garanzia fidejussoria
Dal 2005 la legge prevede infatti che il costruttore stipuli e consegni in fase di redazione del preliminare una fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme ricevute dall’acquirente
Il contratto preliminare, una volta redatto, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate
La prima differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare è l’obbligatorietà
La registrazione è prevista per legge e deve avvenire entro 20 giorni dalla firma se redatto in forma di scrittura privata, entro 30 giorni se redatto da un Notaio o con scrittura privata autenticata
La trascrizione nei Registi Immobiliari prevista dall’articolo 2645 bis del Codice Civile per gli atti redatti dal Notaio non è obbligatoria, ma rappresenta un importante strumento di tutela dell’acquirente perché ha un effetto “prenotativo” e rende nullo ogni atto sottoscritto successivamente, impedendo vendite a terzi o l’iscrizione di vincoli ipotecari e pignoramenti
La trascrizione ha durata di un anno, cessa i suoi effetti entro dodici mese se non viene redatto in questo periodo di tempo l’atto di compravendita definitivo
La registrazione del contratto preliminare ha un costo quantificabile nell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro
Se nel preliminare sono inseriti acconti, occorre versare anche il 3% dell’acconto e lo 0
50% dell’eventuale caparra confirmatoria
Queste cifre vengono poi recuperate all’atto della stipula della compravendita definitiva
A ciò si devono aggiungere 16 euro di imposta di bollo ogni 100 righe
Se invece il contratto da registrare è redatto per atto pubblico o per scrittura autenticata l’imposta di bollo è unica ed è di 155 euro
Anche la trascrizione nei Registri Immobiliari ha un costo rappresentato dall’imposta di trascrizione fissata in 200 euro e dai diritti fissi di trascrizione (35 euro)
Trascrizione e registrazione non sono dunque misure alternative, ma eventualmente integrative
la registrazione è prevista per legge, mentre la trascrizione è una garanzia aggiuntiva ed è riservata agli atti redatti da Notai in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata
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