La differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare

• La differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare non è sempre chiara, vediamo insieme qual è e perché la trascrizione ha un effetto prenotativo.
• La differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare: i costi

La differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare non è sempre chiara, vediamo insieme qual è e perché la trascrizione ha un effetto prenotativo.

Contratto preliminare: trascrizione o registrazione? Il contratto preliminare è una tappa intermedia tra la proposta d’acquisto e il rogito notarile, non è obbligatori stipularlo, tranne in caso di acquisto di immobili in costruzione, ma può essere utile per chiarire tutti i dettagli della compravendita.  Se stipulato deve essere redatto in forma scritta e deve contenere una serie di elementi: il consenso delle parti; l’indicazione esatta dell’immobile oggetto della compravendita con indirizzo, dati catastali, planimetrie; l’attestato di prestazione energetica; il prezzo dell’immobile; le somma consegnate in qualità di caparra confirmatoria o acconto; può venire richiesta anche la “provenienza” del bene, se infatti l’immobile fosse oggetto di donazione da meno di dieci anni potrebbero sorgere delle complicazioni in caso di impugnazione della donazione; è opportuno allegare anche, nel caso fosse previsto, il regolamento di condominio e la situazione relativa alle spese condominiali.

Per la stesura del contratto preliminare non è obbligatorio rivolgersi ad un Notaio, a meno che non si stia acquistando una casa in costruzione. In quel caso l’intervento del pubblico ufficiale è d’obbligo cosi come è obbligatorio che nel preliminare sia inserita la garanzia fidejussoria. Dal 2005 la legge prevede infatti che il costruttore stipuli e consegni in fase di redazione del preliminare una fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme ricevute dall’acquirente.

Il contratto preliminare, una volta redatto, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La prima differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare è l’obbligatorietà. La registrazione è prevista per legge e deve avvenire entro 20 giorni dalla firma se redatto in forma di scrittura privata, entro 30 giorni se redatto da un Notaio o con scrittura privata autenticata.

La trascrizione nei Registi Immobiliari prevista dall’articolo 2645 bis del Codice Civile per gli atti redatti dal Notaio non è obbligatoria, ma rappresenta un importante strumento di tutela dell’acquirente perché ha un effetto “prenotativo” e rende nullo ogni atto sottoscritto successivamente, impedendo vendite a terzi o l’iscrizione di vincoli ipotecari e pignoramenti. La trascrizione ha durata di un anno, cessa i suoi effetti entro dodici mese se non viene redatto in questo periodo di tempo l’atto di compravendita definitivo.

La differenza tra trascrizione e registrazione del contratto preliminare: i costi

La registrazione del contratto preliminare ha un costo quantificabile nell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro. Se nel preliminare sono inseriti acconti, occorre versare anche il 3% dell’acconto e lo 0.50% dell’eventuale caparra confirmatoria.  Queste cifre vengono poi recuperate all’atto della stipula della compravendita definitiva. A ciò si devono aggiungere 16 euro di imposta di bollo ogni 100 righe.

Se invece il contratto da registrare è redatto per atto pubblico o per scrittura autenticata l’imposta di bollo è unica ed è di 155 euro.

Anche la trascrizione nei Registri Immobiliari ha un costo rappresentato dall’imposta di trascrizione fissata in 200 euro e dai diritti fissi di trascrizione (35 euro).

Trascrizione e registrazione non sono dunque misure alternative, ma eventualmente integrative. la registrazione è prevista per legge, mentre la trascrizione è una garanzia aggiuntiva ed è riservata agli atti redatti da Notai in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.