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La legge prevede diverse tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare
Perché? Comprare casa è una scelta rilevante che impegna o un consistente patrimonio o vincola la capacità di spesa del compratore, se sceglie di acquistare attraverso un mutuo
Per questa ragione ed in risposta ai numerosi fallimenti che hanno investito le imprese di costruzione alcuni anni fa, il legislatore ha previsto alcune tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare
L’acquisto di una casa in costruzione espone l’acquirente a diversi rischi potenziali, tra cui il fallimento dell’impresa costruttrice o imperizia nell’esecuzione dei lavori, per questo il legislatore ha previsto due distinte tutele
In primo luogo in caso di acquisto di casa in costruzione è obbligatorio che il contratto preliminare sia redatto da un Notaio, mentre in caso di acquisto tra privati non esiste obbligo, sebbene il ricorso ad un professionista esperto già in questa fase sia sempre consigliato
All’atto del contratto preliminare il costruttore deve consegnare all’acquirente una fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme che ha ricevuto a titolo di caparra e a qualsiasi altro titolo sino al momento della sottoscrizione del contratto
Non solo: all’atto della compravendita vera e propria il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza decennale che assicuri l’immobile contro danni provocati da imperizia nella costruzione
Queste sono le due tutele specifiche per l’acquirente nella compravendita immobiliare di una casa in costruzione, ma anche in caso di acquisto da privato sono previste misure atte a tutelare l’acquirente: vediamo quali
Se si acquista casa da un privato sono previsti controlli preventivi da parte del Notaio relativi alla conformità catastale, alle visure ipotecarie, alla verifica del titolo di proprietà, alla verifica dell’esistenza e della consegna dell’attestato di prestazione energetica, alla verifica dello stato dei pagamenti di eventuali spese condominiali
Ma non è tutto: è possibile ricorre al deposito del prezzo
Cosa significa? Significa che anziché versare la somma per l’acquisto dell’immobile direttamene al venditore è possibile versala su un conto intestato al Notaio, naturalmente ben distinto dal suo patrimonio, fino al momento in cui il rogito d’acquisto non sarà depositato nei pubblici registri e l’atto sia a questo punto perfezionato e pubblico o fino a che non sia rimossa una condizione ostativa come quelle che vedremo in seguito
Il deposito del prezzo è facoltativo, ma può essere utile soprattutto in caso di acquisto di un’abitazione non libera da cose o persone, con un pignoramento pregresso, una casa non agibile o ancora nell’ipotesi in cui la casa sia soggetta a prelazione legale: grazie al deposito del prezzo la somma pattuita potrà essere versata al venditore solo dopo che siano state rimosse le condizioni indicate e dunque a problemi risolti
Un’altra tra le tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare tra privati è la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
Immaginiamo che si desideri vendere un immobile ricevuto in eredità meno di vent’anni fa dai propri genitori e di non aver mai accettato per iscritto l’eredità, ma di aver esercitato l’opzione dell’accettazione tacita
Nel caso in cui si desiderasse alienare il bene, contestualmente all’atto di compravendita dovrà essere redatta la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, per evitare rivalse di ogni tipo sul bene in oggetto e per evitare il rischio che chi vende sia semplicemente un erede apparente ma non abbia titolo reale o esclusivo sull’immobile
È bene sapere che in assenza di trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità le successive scritture non sono efficaci
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