Le tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare

• Il legislatore ha previsto diverse tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare sia che si acquisti una casa da un privato sia che si acquisti un’abitazione in costruzione direttamente dal costruttore
• Le tutele dell’acquirente nella compravendita immobiliare di una casa in costruzione: la fidejussione e la polizza assicurativa
• Le tutele previste per l’acquirente nella compravendita immobiliare tra privati: il deposito del prezzo e la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità

Il legislatore ha previsto diverse tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare sia che si acquisti una casa da un privato sia che si acquisti un’abitazione in costruzione direttamente dal costruttore

La legge prevede diverse tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare. Perché? Comprare casa è una scelta rilevante che impegna o un consistente patrimonio o vincola la capacità di spesa del compratore, se sceglie di acquistare attraverso un mutuo. Per questa ragione ed in risposta ai numerosi fallimenti che hanno investito le imprese di costruzione alcuni anni fa, il legislatore ha previsto alcune tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare 

Le tutele dell’acquirente nella compravendita immobiliare di una casa in costruzione: la fidejussione e la polizza assicurativa

L’acquisto di una casa in costruzione espone l’acquirente a diversi rischi potenziali, tra cui il fallimento dell’impresa costruttrice o imperizia nell’esecuzione dei lavori, per questo il legislatore ha previsto due distinte tutele.

In primo luogo in caso di acquisto di casa in costruzione è obbligatorio che il contratto preliminare sia redatto da un Notaio, mentre in caso di acquisto tra privati non esiste obbligo, sebbene il ricorso ad un professionista esperto già in questa fase sia sempre consigliato.

All’atto del contratto preliminare il costruttore deve consegnare all’acquirente una fidejussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme che ha ricevuto a titolo di caparra e a qualsiasi altro titolo sino al momento della sottoscrizione del contratto.

Non solo: all’atto della compravendita vera e propria il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza decennale che assicuri l’immobile contro danni provocati da imperizia nella costruzione.

Queste sono le due tutele specifiche per l’acquirente nella compravendita immobiliare di una casa in costruzione, ma anche in caso di acquisto da privato sono previste misure atte a tutelare l’acquirente: vediamo quali.

Le tutele previste per l’acquirente nella compravendita immobiliare tra privati: il deposito del prezzo e la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità

Se si acquista casa da un privato sono previsti controlli preventivi da parte del Notaio relativi alla conformità catastale, alle  visure ipotecarie, alla verifica del titolo di proprietà, alla  verifica dell’esistenza e della consegna dell’attestato di prestazione energetica, alla verifica dello stato dei pagamenti di eventuali spese condominiali. Ma non è tutto: è possibile ricorre al deposito del prezzo.

Cosa significa? Significa che anziché versare la somma per l’acquisto dell’immobile direttamene al venditore è possibile versala su un conto intestato al Notaio, naturalmente ben distinto dal suo patrimonio, fino al momento in cui il rogito d’acquisto non sarà depositato nei pubblici registri e l’atto sia a questo punto perfezionato e pubblico o fino a che non sia rimossa una condizione ostativa come quelle che vedremo in seguito.

Il deposito del prezzo è facoltativo, ma può essere utile soprattutto in caso di acquisto di un’abitazione non libera da cose o persone, con un pignoramento pregresso, una casa non agibile o ancora nell’ipotesi in cui la casa sia soggetta a prelazione legale: grazie al deposito del prezzo la somma pattuita  potrà essere versata al venditore solo dopo che siano state rimosse le condizioni indicate e dunque a problemi risolti.

Un’altra tra le tutele per l’acquirente nella compravendita immobiliare tra privati è la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Immaginiamo che si desideri vendere un immobile ricevuto in eredità meno di vent’anni fa dai propri genitori e di non aver mai accettato per iscritto l’eredità, ma di aver esercitato l’opzione dell’accettazione tacita. Nel caso in cui si desiderasse alienare il bene, contestualmente all’atto di compravendita dovrà essere redatta la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, per evitare rivalse di ogni tipo sul bene in oggetto e per evitare  il rischio che chi vende sia semplicemente un erede apparente ma non abbia titolo reale o esclusivo sull’immobile. È bene sapere che in assenza di trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità le successive scritture non sono efficaci.