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Il mandato è un contratto con il quale un soggetto, il mandatario, assume un determinato obbligo nei confronti di un altro soggetto, detto mandante
In particolare, l’obbligo riguarda il compimento di determinati atti giuridici, quindi anche contratti
È un contratto a forma libera e può essere anche a titolo oneroso, in quanto il mandatario può ricevere un corrispettivo per la sua opera
Si potrebbe confondere con la procura, la quale pure è un modo per attribuire ad altri soggetti il potere di rappresentanza, ma si tratta di due istituti ben diversi
Il mandato è un contratto, mentre la procura è unilaterale, quindi non richiede la firma del soggetto che riceve il potere di rappresentanza
Il mandato, essendo un contratto, è firmato da ambo le parti e da esso deriva un obbligo al cui inadempimento seguono tutte le conseguenze previste appunto in tema di inadempimento dei contratti
Vediamo come viene utilizzato il mandato dal Notaio nell’ambito della contrattazione immobiliare e come si differenzia rispetto alla procura a vendere e alla procura ad alienare
Come sopra anticipato, il mandato è un contratto e regola quindi i rapporti interni tra le parti
La procura deve avere la stessa forma del contratto che si va a stipulare
Ad esempio, si pensi ad una procura ad acquistare: l’acquirente non può essere presente all’atto, quindi non può gestire la pratica di acquisto
In questo caso, può fare una procura ad un’altra persona e il procuratore avrà in questo modo il potere di intervenire all’atto, rappresentando l’acquirente
La procura è un negozio unilaterale, viene firmata dal Notaio nella stessa forma del rogito notarile e conferisce il potere di agire in nome e per conto altri, ma non obbliga
Il mandato, essendo un contratto, obbliga il mandatario a compiere gli atti previsti nel contratto, pena l’inadempimento e il risarcimento del danno
Conferire un mandato a porre in essere un atto giuridico è necessario quando ci si vuole accertare la buona riuscita della contrattazione, evitando quindi che il soggetto mandatario che ha il potere non agisca nel modo concordato
Con il mandato ad acquistare una persona che intende comprare un immobile, quale ad esempio una casa, ma non intende gestire personalmente una pratica o intervenire dal Notaio, può incaricarne un’altra
Il mandatario assume l’obbligo di compiere la compravendita in nome e per conto del mandante acquirente
Si tratta, appunto, di un contratto che nel caso di mandato con rappresentanza, come vedremo nel prosieguo, deve essere redatto per forma scritta
L’acquirente potrebbe non essere presente all’atto di compravendita, ma non ritenere sufficiente la procura perché intende assicurarsi la buona riuscita dell’acquisto, pertanto ritiene opportuno obbligare il mandatario che interverrà in suo luogo
Anche per il mandato ad acquistare, come per il mandato ad alienare, si deve fare la differenza tra mandato senza rappresentanza e mandato con rappresentanza
La differenza riguarda anche il numero di atti da stipulare e quindi la spesa che ne consegue
Nel mandato ad acquistare senza rappresentanza, l’acquirente incarica un altro soggetto ad acquistare per suo conto, ma non in suo nome
Nel mandato senza rappresentanza vi è solo l’obbligo di compiere atti giuridici per conto di altri ma non in nome del mandante, quindi il mandante non figura come acquirente nei confronti dei terzi
I motivi che possono condurre a tale scelta possono essere i più vari, per non figurare come acquirente dal venditore iniziale
Tali motivi non vanno indagati in quanto all’atto notarile di compravendita dal titolare dell’immobile interverrà il mandatario, il quale acquisterà ufficialmente come proprietario
In attuazione degli obblighi previsti dal mandato, successivamente al primo rogito dovrà trasferire il bene immobile al reale acquirente, quindi al mandante
Occorrono due atti, la prima compravendita tra il titolare dell’immobile e il mandatario, il secondo atto di trasferimento dal mandatario al mandante, quindi al reale acquirente finale
Occorrono due atti proprio perché nella prima compravendita l’acquirente non vuole figurare come tale
Se non è una compravendita, come viene trattato fiscalmente questo atto? Il trasferimento dell’immobile viene tassato come un atto a titolo gratuito, quindi ad esempio come una donazione
Ciò in quanto non è una compravendita, sebbene alla base del mandato possa esserci un corrispettivo dato al mandatario
Si tratta di un trasferimento immobiliare che sta alla base degli obblighi conseguenti al mandato
Le spese per la prima compravendita molto spesso vengono comunque sostenute dall’acquirente mandante, che è colui realmente interessato all’acquisto, mentre il mandatario è solo un esecutore dell’impegno preso con il mandato
Entrambi gli atti scontano ovviamente l’onorario del Notaio più Iva
Per il primo trasferimento non vi sono problemi di sorta perché, appunto, si tratta di una compravendita normale
La circostanza che poi l’acquirente mandatario ritrasferirà il bene al reale acquirente è una questione interna tra i due, stabilita appunto nel contratto di mandato
Il secondo trasferimento, non avendo corrispettivo, deve essere preceduto da una consulenza del Notaio, per evitare che l’operazione potrebbe considerarsi elusiva da parte dell’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie
Il mandato ad acquistare può essere anche con rappresentanza
In questo caso, si va dal Notaio per un solo atto notarile, in quanto con la procura l’acquirente conferisce al procuratore mandatario il potere di rappresentarlo in atto e quindi di intervenire in nome e per conto suo
L’acquirente mandante acquista direttamente con il primo rogito, proprio in virtù del potere di spendita del nome
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