Mandato ad acquistare: strumento per comprare casa

• Il contratto di mandato: cenni generali
• Mandato e procura: rapporti e differenze
• Il mandato ad acquistare dal notaio
• Il mandato ad acquistare senza rappresentanza
• Quanto costa l’atto notarile di trasferimento al mandante acquirente finale?
• Il mandato ad acquistare con rappresentanza
• Perché scegliere il mandato piuttosto che la procura?
• Quanti atti sono necessari per questa operazione?
• La causa del trasferimento

Il contratto di mandato: cenni generali

Il mandato è un contratto con il quale un soggetto, il mandatario, assume un determinato obbligo nei confronti di un altro soggetto, detto mandante. In particolare, l’obbligo riguarda il compimento di determinati atti giuridici, quindi anche contratti. È un contratto a forma libera e può essere anche a titolo oneroso, in quanto il mandatario può ricevere un corrispettivo per la sua opera. Si potrebbe confondere con la procura, la quale pure è un modo per attribuire ad altri soggetti il potere di rappresentanza, ma si tratta di due istituti ben diversi.

Il mandato è un contratto, mentre la procura è unilaterale, quindi non richiede la firma del soggetto che riceve il potere di rappresentanza. Il mandato, essendo un contratto, è firmato da ambo le parti e da esso deriva un obbligo al cui inadempimento seguono tutte le conseguenze previste appunto in tema di inadempimento dei contratti. Vediamo come viene utilizzato il mandato dal Notaio nell’ambito della contrattazione immobiliare e come si differenzia rispetto alla procura a vendere e alla procura ad alienare.

Mandato e procura: rapporti e differenze

Come sopra anticipato, il mandato è un contratto e regola quindi i rapporti interni tra le parti. La procura deve avere la stessa forma del contratto che si va a stipulare. Ad esempio, si pensi ad una procura ad acquistare: l’acquirente non può essere presente all’atto, quindi non può gestire la pratica di acquisto. In questo caso, può fare una procura ad un’altra persona e il procuratore avrà in questo modo il potere di intervenire all’atto, rappresentando l’acquirente.

La procura è un negozio unilaterale, viene firmata dal Notaio nella stessa forma del rogito notarile e conferisce il potere di agire in nome e per conto altri, ma non obbliga. Il mandato, essendo un contratto, obbliga il mandatario a compiere gli atti previsti nel contratto, pena l’inadempimento e il risarcimento del danno.

Perché scegliere il mandato piuttosto che la procura?

Conferire un mandato a porre in essere un atto giuridico è necessario quando ci si vuole accertare la buona riuscita della contrattazione, evitando quindi che il soggetto mandatario che ha il potere non agisca nel modo concordato.

Il mandato ad acquistare dal Notaio

Con il mandato ad acquistare una persona che intende comprare un immobile, quale ad esempio una casa, ma non intende gestire personalmente una pratica o intervenire dal Notaio, può incaricarne un’altra. Il mandatario assume l’obbligo di compiere la compravendita in nome e per conto del mandante acquirente. Si tratta, appunto, di un contratto che nel caso di mandato con rappresentanza, come vedremo nel prosieguo, deve essere redatto per forma scritta.

L’acquirente potrebbe non essere presente all’atto di compravendita, ma non ritenere sufficiente la procura perché intende assicurarsi la buona riuscita dell’acquisto, pertanto ritiene opportuno obbligare il mandatario che interverrà in suo luogo. Anche per il mandato ad acquistare, come per il mandato ad alienare, si deve fare la differenza tra mandato senza rappresentanza e mandato con rappresentanza. La differenza riguarda anche il numero di atti da stipulare e quindi la spesa che ne consegue.

Il mandato ad acquistare senza rappresentanza

Nel mandato ad acquistare senza rappresentanza, l’acquirente incarica un altro soggetto ad acquistare per suo conto, ma non in suo nome. Nel mandato senza rappresentanza vi è solo l’obbligo di compiere atti giuridici per conto di altri ma non in nome del mandante, quindi il mandante non figura come acquirente nei confronti dei terzi. I motivi che possono condurre a tale scelta possono essere i più vari, per non figurare come acquirente dal venditore iniziale.

Tali motivi non vanno indagati in quanto all’atto notarile di compravendita dal titolare dell’immobile interverrà il mandatario, il quale acquisterà ufficialmente come proprietario. In attuazione degli obblighi previsti dal mandato, successivamente al primo rogito dovrà trasferire il bene immobile al reale acquirente, quindi al mandante.

Quanti atti sono necessari per questa operazione?

Occorrono due atti, la prima compravendita tra il titolare dell’immobile e il mandatario, il secondo atto di trasferimento dal mandatario al mandante, quindi al reale acquirente finale. Occorrono due atti proprio perché nella prima compravendita l’acquirente non vuole figurare come tale.

Quanto costa l’atto notarile di trasferimento al mandante acquirente finale?

Se non è una compravendita, come viene trattato fiscalmente questo atto? Il trasferimento dell’immobile viene tassato come un atto a titolo gratuito, quindi ad esempio come una donazione. Ciò in quanto non è una compravendita, sebbene alla base del mandato possa esserci un corrispettivo dato al mandatario. Si tratta di un trasferimento immobiliare che sta alla base degli obblighi conseguenti al mandato.

Le spese per la prima compravendita molto spesso vengono comunque sostenute dall’acquirente mandante, che è colui realmente interessato all’acquisto, mentre il mandatario è solo un esecutore dell’impegno preso con il mandato. Entrambi gli atti scontano ovviamente l’onorario del Notaio più Iva.

La causa del trasferimento

Per il primo trasferimento non vi sono problemi di sorta perché, appunto, si tratta di una compravendita normale. La circostanza che poi l’acquirente mandatario ritrasferirà il bene al reale acquirente è una questione interna tra i due, stabilita appunto nel contratto di mandato. Il secondo trasferimento, non avendo corrispettivo, deve essere preceduto da una consulenza del Notaio, per evitare che l’operazione potrebbe considerarsi elusiva da parte dell’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.

Il mandato ad acquistare con rappresentanza

Il mandato ad acquistare può essere anche con rappresentanza. In questo caso, si va dal Notaio per un solo atto notarile, in quanto con la procura l’acquirente conferisce al procuratore mandatario il potere di rappresentarlo in atto e quindi di intervenire in nome e per conto suo. L’acquirente mandante acquista direttamente con il primo rogito, proprio in virtù del potere di spendita del nome.