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L’articolo 64, commi da 6 a 10, del decreto-legge 25 maggio 2021, n
73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n
106 (Decreto Sostegni bis) ha introdotto, a sostegno dell’esigenza per i giovani che intendono acquistare una casa, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c
d
“prima casa under 36”)
Il decreto-legge 25 maggio 2021, n
73, introduce, quindi, una nuova agevolazione in materia di imposte indirette - quelle che vengono versate al notaio al rogito - per l’acquisto di una casa da destinare ad abitazione al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani
La disposizione prevede un bonus in favore di giovani acquirenti di una “prima casa” con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40
000 euro annui
In particolare, è prevista che non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto tassato ad IVA, è riconosciuto un credito d’imposta pari al tributo IVA corrisposto in sede d’acquisto
Insomma, il Legislatore ha previsto un risparmio sul costo dell’atto notarile di acquisto di una prima casa
È prevista, inoltre, per gli stessi soggetti a cui compete il bonus, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo
Ma quest’ultima agevolazione non ha impatto sul costo dell’atto notarile
Fino a qualche tempo fa regnava sovrano il dubbio sulle modalità con le quali l’acquirente di una prima casa doveva richiedere l’agevolazione under 36
Da poco l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a rilasciare una circolare con la quale pone fine ad ogni dubbio
Ad oggi è possibile affermare che siano necessari requisiti ben precisi, sia oggettivi che soggettivi
Quanto ai requisiti oggettivi, il bonus under 36, nel testo di legge, si riferisce direttamente alla c
d
agevolazione prima casa
Pertanto, è possibile richiedere l’agevolazione solo per gli immobili abitativi in categoria A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini)
Non è possibile invece richiedere l’agevolazione under 36, in quanto esclusi dall’agevolazione prima casa gli immobili abitativi in categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico)
Quanto al diritto trasferibile, l’agevolazione under 36 può essere richiesta sia se si acquisti il diritto di piena proprietà sia se si acquisti un altro diritto, come il diritto di nuda proprietà oppure il diritto di usufrutto, uso e abitazione
L’agevolazioni under 36 prevista dall’articolo 64 del Decreto Sostegni bis trova applicazione, ai sensi del comma 6, a favore di soggetti che, come dice il nome dell’agevolazione stessa, “non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato” e l’altra, citata prima, “hanno un valore dell’Indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, n
159, non superiore a 40
000 euro annui”
Il limite di età è un carattere prettamente anagrafico
Per capire meglio se si ha diritto all’agevolazione si fanno i seguenti esempi:
Il secondo requisito è caratterizzato per essere un valore di carattere meramente economico, riferito alle risultanze dell’ISEE della parte acquirente, il cui valore complessivo non può superare i 40
000 euro annui
Per poter richiedere l’agevolazione under 36 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che sia necessario aver già richiesto l’ISEE alla data del rogito notarile
Non è quindi possibile richiedere l’ISEE ad una data posteriore, quindi successivamente al rogito notarile
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate raccomanda di inserire all’interno dell’atto il codice di riferimento dello stesso ISEE oppure, quantomeno, il codice identificativo della richiesta
Si ricorda che esistono due tipologie di ISEE, uno ordinario ed uno corrente
Oltre ad avere una validità temporale diversa, essi sono redatti in base a periodi diversi
Quello ordinario si basa su una situazione anteriore di due anni solari, mentre quello corrente alla situazione economica contemporanea alla richiesta
La legge sembrerebbe riferirsi all’ISEE ordinario, ma l’Agenzia delle Entrate accetta anche quello corrente qualora si presentino casi in cui la situazione patrimoniale si sia modificata rilevantemente in peggio
Al momento del rogito notarile, chi vuole usufruire dell’agevolazione under 36 dovrà attestare al notaio di avere i requisiti sia soggettivi - il controllo in questo caso è semplice, sia i requisiti oggettivi - presentando la documentazione di legge
A seconda poi che l’acquisto della casa avvenga da un privato o da una società costruttrice, l’acquirente under 36 dovrà richiedere al notaio l’applicazione di diverse agevolazioni
Se l’acquisto avviene da un privato, l’acquirente dovrà richiedere anche l’agevolazione c
d
del prezzo-valore nonché l’agevolazione prima casa
Se l’acquisto avviene da società costruttrice, l’acquirente dovrà richiedere solo l’agevolazione prima casa, non essendo possibile richiedere il c
d
prezzo valore
L’Agenzia delle Entrate ha dato risposta positiva
Si ricorda che è possibile richiedere l’agevolazione “limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”
È, poi, possibile che l’acquisto acquisto della pertinenza avvenga sia contestualmente a quello dell’abitazione principale sia con atto separato e posteriore
Anche il rogito posteriore del box per usufruire del bonus deve essere stipulato entro il termine di validità dell’agevolazione
L’agevolazione si applica a tutti i rogiti notarili stipulati fino al 30 giugno 2022
Meglio quindi non aspettare troppo!
L’agevolazione under 36 prevede che in relazione agli atti di acquisto a titolo oneroso di una cd
“prima casa”, ove sussistano anche gli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40
000), come descritti sopra, spetti a chi compra l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale” dove l’atto sia tra privati mentre laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA (solitamente quando i acquista da costruttore), “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”
A seconda che l’atto sia soggetto ad imposta di registro o soggetto ad iva, cambia la tassazione che sconta l’atto
L’atto soggetto ad imposta di registro, che abbia i requisiti più volte citati, non sconterà né l’imposta di registro né le imposte ipotecarie e catastali pari ad euro 50 ciascuna
Pertanto, il risparmio minimo - ovvero il minimo che un rogito notarile sconta di imposte indirette - è di euro 1100,00
Più l’imposta di registro è alta e più il risparmio aumenta
L’agevolazione per l’atto soggetto a tassazione IVA prevede come maggior bonus la possibilità di detrarre dai redditi la somma versata al costruttore a tale titolo
È necessario però calcolare se vi sono imposte personali da detrarre nella dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto
Ma anche in questo caso, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che anche per tali atti soggetti ad IVA, il contribuente avente i requisiti non deve l’imposta di registro, ipotecaria e catastale
Solitamente l’atto ad iva sconta imposte fisse pari ad euro 600,00 (euro 200 ciascuna per imposta di registro, ipotecaria e catastale), nonché 90 euro di tassa ipotecaria ed euro 230 di bollo
Con il bonus under 36, il risparmio è di euro 600 netti
Anche in questo caso l’Agenzia delle Entrate, all’interno della sua Circolare, ha avuto modo di precisare che è possibile che solo uno degli acquirenti richieda il bonus
Però si deve ricordare che la Legge prevede che l’imposta minima di registro è pari ad euro 1000
Pertanto, in questo caso il risparmio vi sarà solo se l’imposta di registro dovuta, senza bonus, sia maggiore di euro mille e non uguale o inferiore
Per fare un esempio
Qualora il notaio calcolasse che l’imposta di registro sia pari ad euro 1000 senza il bonus under 36, la richiesta dell’agevolazione probabilmente non converrebbe
Qualora il notaio calcolasse che l’imposta di registro sia pari ad euro 2000 senza il bonus under 36, la richiesta dell’agevolazione diventerebbe conveniente in quanto si risparmierebbero esattamente 1000 euro
Qualora il notaio calcolasse che l’imposta di registro sia pari ad euro 1500 senza il bonus under 36, la richiesta dell’agevolazione potrebbe essere conveniente in quanto si risparmierebbero comunque 500 euro
Nel caso invece di atto soggetto ad IVA, qualora uno degli acquirenti non avesse i requisiti di legge per richiedere il bonus, non vi sarebbe alcun risparmio in quanto le imposte in misura fissa sono dovute per intero e non possono essere dimezzate, ma potrebbe comunque detrarre la propria quota di IVA dalla successiva dichiarazione dei redditi
Che fine fa il credito di imposta derivante dalla vendita o dall’assunzione dell’obbligo di vendere l’immobile per il quale si è richiesta l’agevolazione prima casa?
La Legge prevede che l’agevolazione prima casa possa essere richiesta anche se già precedentemente goduta nel caso in cui si riacquisti una casa da adibire a propria residenza entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione, oppure assumendosi l’impegno di vendere detto immobile entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile per il quale si è richiesta nuovamente l’agevolazione prima casa
L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di chiarire che in questo caso il credito d’imposta va a perdersi, in quanto il Legislatore non ha previsto il cumulo delle agevolazioni in questo senso
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