Bonus prima casa under 36: è finito, cosa vale nel 2026

• Cosa prevedeva l’agevolazione under 36
• Fino a quando è valso il bonus
• Come si chiedeva al notaio l’agevolazione
• Cosa si chiedeva al notaio
• Il bonus valeva anche per box e cantina?
• Qual era il vantaggio dell’agevolazione?
• Cosa e quanto si risparmiava sul rogito notarile
• Cosa succedeva se solo uno degli acquirenti aveva diritto al bonus
• Credito di imposta prima casa rivenduta o da rivendere
• Se hai comprato con il bonus: gli obblighi che restano
• Cosa può fare oggi chi ha meno di 36 anni
• Domande di chi cerca ancora il bonus
• Requisiti oggettivi
• Requisiti soggettivi
• Limite di età
• Isee
• Atto a registro
• Atto a iva
• Il bonus prima casa under 36 esiste ancora?
• Cosa resta per i giovani che comprano casa?
• Ho comprato con il bonus nel 2023: posso vendere?
• Se ho pagato le imposte nel 2024 con il preliminare del 2023, posso avere il rimborso?

Chi ha meno di 36 anni e sta comprando casa oggi lo deve sapere subito: il bonus prima casa under 36 non c’è più. L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, e il credito d’imposta pari all’IVA per chi comprava da costruttore, sono valsi per i rogiti stipulati fino al 31 dicembre 2023, con una coda fino al 31 dicembre 2024 solo per chi aveva firmato e registrato il preliminare entro la fine del 2023. Da allora un under 36 paga le stesse imposte di tutti gli altri acquirenti di prima casa: il 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale se compra da un privato; l’IVA al 4% sul prezzo se compra da un’impresa. Resta in vita una cosa sola, il Fondo di garanzia mutui prima casa, che per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro garantisce ancora fino all’80% del mutuo. E restano, per chi il bonus lo ha usato, gli obblighi che ne condizionavano il mantenimento. Sotto la storia dell’agevolazione, com’era e com’è oggi, e cosa conviene fare adesso; per il costo del proprio acquisto si chiede un preventivo a uno studio della propria provincia.

Cosa prevedeva l’agevolazione under 36

L’articolo 64, commi da 6 a 10, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 luglio 2021, n. 106 (Decreto Sostegni bis) ha introdotto, a sostegno dell’esigenza per i giovani che intendono acquistare una casa, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (c.d. “prima casa under 36”).

Il decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, ha introdotto, quindi, una nuova agevolazione in materia di imposte indirette - quelle che vengono versate al notaio al rogito - per l’acquisto di una casa da destinare ad abitazione al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

La disposizione prevedeva un bonus in favore di giovani acquirenti di una “prima casa” con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui.

In particolare, era previsto che non fossero dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto tassato ad IVA, era riconosciuto un credito d’imposta pari al tributo IVA corrisposto in sede d’acquisto. Insomma, il Legislatore aveva previsto un risparmio sul costo dell’atto notarile di acquisto di una prima casa.

Era prevista, inoltre, per gli stessi soggetti a cui competeva il bonus, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Ma quest’ultima agevolazione non aveva impatto sul costo dell’atto notarile.

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Fino a quando è valso il bonus

Nato per i rogiti dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022, il bonus è stato prorogato due volte, prima a tutto il 2022 e poi a tutto il 2023. La legge di bilancio per il 2024 non lo ha rinnovato; il decreto Milleproroghe ha concesso solo una coda, per chi aveva firmato e registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023 e ha stipulato il rogito entro il 31 dicembre 2024, con la restituzione, sotto forma di credito d’imposta, di quanto eventualmente già versato. Dal 2025 non esiste più alcuna finestra: l’età e l’ISEE non contano ai fini delle imposte sull’atto, e un under 36 ha diritto solo alle agevolazioni prima casa ordinarie. Quello che segue descrive le regole di allora, utili a chi con quel bonus ha comprato e deve ancora rispettarne le condizioni.

Come si chiedeva al notaio l’agevolazione

All’inizio regnava sovrano il dubbio sulle modalità con le quali l’acquirente di una prima casa dovesse richiedere l’agevolazione under 36. L’Agenzia delle Entrate ha poi rilasciato una circolare con la quale ha posto fine ad ogni dubbio, fissando requisiti ben precisi, sia oggettivi che soggettivi.

Requisiti oggettivi

Quanto ai requisiti oggettivi, il bonus under 36, nel testo di legge, si riferiva direttamente alla c.d. agevolazione prima casa.

Pertanto, era possibile richiedere l’agevolazione solo per gli immobili abitativi in categoria A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazione di tipo rurale), A/7 (abitazioni in villini).

Non era possibile invece richiedere l’agevolazione under 36, in quanto esclusi dall’agevolazione prima casa gli immobili abitativi in categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Quanto al diritto trasferibile, l’agevolazione under 36 poteva essere richiesta sia se si acquistava il diritto di piena proprietà sia se si acquistava un altro diritto, come il diritto di nuda proprietà oppure il diritto di usufrutto, uso e abitazione.

Requisiti soggettivi

L’agevolazione under 36 prevista dall’articolo 64 del Decreto Sostegni bis trovava applicazione, ai sensi del comma 6, a favore di soggetti che, come dice il nome dell’agevolazione stessa, “non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato” e l’altra, citata prima, “hanno un valore dell’Indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui”.

Limite di età

Il limite di età era un carattere prettamente anagrafico. Per capire meglio come funzionava, due esempi:

• un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo rogitato nell’ottobre 2021 e compleanno dei 36 anni di età nel dicembre 2021, non possibile richiedere il bonus;
• un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo rogitato nell’ottobre 2021 e compleanno dei 36 anni di età nel gennaio 2022, insieme agli altri requisiti, era possibile richiedere il bonus.

ISEE

Il secondo requisito era caratterizzato per essere un valore di carattere meramente economico, riferito alle risultanze dell’ISEE della parte acquirente, il cui valore complessivo non poteva superare i 40.000 euro annui.

Per poter richiedere l’agevolazione under 36 l’Agenzia delle Entrate aveva stabilito che fosse necessario aver già richiesto l’ISEE alla data del rogito notarile. Non era quindi possibile richiedere l’ISEE ad una data posteriore, quindi successivamente al rogito notarile.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate raccomandava di inserire all’interno dell’atto il codice di riferimento dello stesso ISEE oppure, quantomeno, il codice identificativo della richiesta.

Si ricorda che esistono due tipologie di ISEE, uno ordinario ed uno corrente. Oltre ad avere una validità temporale diversa, essi sono redatti in base a periodi diversi. Quello ordinario si basa su una situazione anteriore di due anni solari, mentre quello corrente alla situazione economica contemporanea alla richiesta. La legge sembrava riferirsi all’ISEE ordinario, ma l’Agenzia delle Entrate accettava anche quello corrente qualora si presentassero casi in cui la situazione patrimoniale si fosse modificata rilevantemente in peggio. La stessa distinzione vale oggi per il Fondo di garanzia.

Cosa si chiedeva al notaio

Al momento del rogito notarile, chi voleva usufruire dell’agevolazione under 36 doveva attestare al notaio di avere i requisiti sia soggettivi - il controllo in questo caso era semplice, sia i requisiti oggettivi - presentando la documentazione di legge.

A seconda poi che l’acquisto della casa avvenisse da un privato o da una società costruttrice, l’acquirente under 36 doveva richiedere al notaio l’applicazione di diverse agevolazioni. Se l’acquisto avveniva da un privato, l’acquirente doveva richiedere anche l’agevolazione c.d. del prezzo-valore nonché l’agevolazione prima casa. Se l’acquisto avveniva da società costruttrice, l’acquirente doveva richiedere solo l’agevolazione prima casa, non essendo possibile richiedere il c.d. prezzo valore. Queste due richieste, prezzo-valore e prima casa, sono quelle che un under 36 fa ancora oggi, ed è da lì che viene il risparmio vero.

Il bonus valeva anche per box e cantina?

L’Agenzia delle Entrate aveva dato risposta positiva. Era possibile richiedere l’agevolazione “limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

Era poi possibile che l’acquisto della pertinenza avvenisse sia contestualmente a quello dell’abitazione principale sia con atto separato e posteriore, purché anche il rogito posteriore del box fosse stipulato entro il termine di validità dell’agevolazione: un box comprato oggi, a servizio di una casa presa con il bonus nel 2023, paga le imposte ordinarie della pertinenza prima casa.

Qual era il vantaggio dell’agevolazione?

L’agevolazione under 36 prevedeva che in relazione agli atti di acquisto a titolo oneroso di una cd. “prima casa”, ove sussistessero anche gli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000), come descritti sopra, spettasse a chi comprava l’esenzione “dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale” dove l’atto fosse tra privati mentre laddove si trattasse di acquisti soggetti ad IVA (solitamente quando si acquista da costruttore), “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”.

Cosa e quanto si risparmiava sul rogito notarile

A seconda che l’atto fosse soggetto ad imposta di registro o soggetto ad IVA, cambiava la tassazione che scontava l’atto.

Atto a registro

L’atto soggetto ad imposta di registro, che avesse i requisiti più volte citati, non scontava né l’imposta di registro né le imposte ipotecarie e catastali pari ad euro 50 ciascuna. Pertanto, il risparmio minimo - ovvero il minimo che un rogito notarile sconta di imposte indirette - era di euro 1100,00. Più l’imposta di registro era alta e più il risparmio aumentava.

Atto a IVA

L’agevolazione per l’atto soggetto a tassazione IVA prevedeva come maggior bonus un credito d’imposta pari alla somma versata al costruttore a tale titolo, da usare in compensazione o nella dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto.

Ma anche in questo caso, l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che anche per tali atti soggetti ad IVA, il contribuente avente i requisiti non doveva l’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Solitamente l’atto ad IVA sconta imposte fisse pari ad euro 600,00 (euro 200 ciascuna per imposta di registro, ipotecaria e catastale), nonché 90 euro di tassa ipotecaria ed euro 230 di bollo. Con il bonus under 36, il risparmio era di euro 600 netti, oltre al credito sull’IVA.

Cosa succedeva se solo uno degli acquirenti aveva diritto al bonus

Anche in questo caso l’Agenzia delle Entrate, all’interno della sua Circolare, aveva precisato che era possibile che solo uno degli acquirenti richiedesse il bonus. Però la Legge prevede che l’imposta minima di registro sia pari ad euro 1000.

Pertanto, in questo caso il risparmio c’era solo se l’imposta di registro dovuta, senza bonus, fosse maggiore di euro mille e non uguale o inferiore.

Per fare un esempio. Qualora il notaio avesse calcolato che l’imposta di registro fosse pari ad euro 1000 senza il bonus under 36, la richiesta dell’agevolazione probabilmente non conveniva. Qualora avesse calcolato che l’imposta di registro fosse pari ad euro 2000 senza il bonus under 36, la richiesta dell’agevolazione diventava conveniente in quanto si risparmiavano esattamente 1000 euro. Con un’imposta di registro pari ad euro 1500 senza bonus, la richiesta dell’agevolazione poteva essere conveniente in quanto si risparmiavano comunque 500 euro.

Nel caso invece di atto soggetto ad IVA, qualora uno degli acquirenti non avesse i requisiti di legge per richiedere il bonus, non vi era alcun risparmio in quanto le imposte in misura fissa erano dovute per intero e non potevano essere dimezzate, ma l’altro poteva comunque far valere il credito sulla propria quota di IVA.

Credito di imposta prima casa rivenduta o da rivendere

Che fine fa il credito di imposta derivante dalla vendita o dall’assunzione dell’obbligo di vendere l’immobile per il quale si è richiesta l’agevolazione prima casa?

La Legge prevede che l’agevolazione prima casa possa essere richiesta anche se già precedentemente goduta nel caso in cui si riacquisti una casa da adibire a propria residenza entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione, oppure assumendosi l’impegno di vendere detto immobile entro due anni dall’acquisto del nuovo immobile per il quale si è richiesta nuovamente l’agevolazione prima casa (il termine era di un anno, ed è stato portato a due dalla Legge di Bilancio 2025).

L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di chiarire che, per chi aveva comprato con il bonus under 36 senza pagare l’imposta di registro, il credito d’imposta va a perdersi, in quanto il Legislatore non ha previsto il cumulo delle agevolazioni in questo senso: non si può avere un credito su un’imposta che non si è pagata.

Se hai comprato con il bonus: gli obblighi che restano

Il bonus under 36 era un’aggiunta alle agevolazioni prima casa, e ne seguiva le regole. Chi lo ha usato deve quindi rispettare, ancora oggi, le stesse condizioni di ogni prima casa: aver portato la residenza nel Comune entro diciotto mesi dal rogito, e non vendere la casa prima che siano passati cinque anni, a meno di ricomprarne un’altra da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. Se una di queste condizioni salta, si decade dall’agevolazione: l’Agenzia delle Entrate recupera le imposte ordinarie, cioè il registro al 9% invece dello zero pagato, più una sanzione del 30% e gli interessi, e per gli acquisti da costruttore chiede indietro anche il credito d’imposta sull’IVA. Semplificando, per chi ha comprato con il bonus nel 2023 il vincolo dei cinque anni dura fino al 2028. Chi deve vendere prima, per lavoro o per una separazione, farebbe bene a parlarne con il notaio prima di firmare qualsiasi proposta: i presupposti delle agevolazioni prima casa hanno qualche eccezione, ma vanno verificate caso per caso.

Cosa può fare oggi chi ha meno di 36 anni

Tre cose, e nessuna dipende dall’età. La prima sono le agevolazioni prima casa ordinarie, che valgono ancora molto: da privato, con il prezzo-valore, le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo, e su una casa con rendita di 600 euro fanno circa 1.490 euro contro i 6.900 della seconda casa; il conto completo, con tre esempi per fascia di prezzo, è nella pagina sulle spese notarili per l’acquisto della prima casa. La seconda è il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap, prorogato fino al 31 dicembre 2027: per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro la garanzia pubblica arriva all’80% del mutuo, per finanziamenti fino a 250.000 euro, e permette a molte banche di finanziare anche oltre l’80% del valore della casa; la domanda si fa alla banca, non al notaio, e le condizioni possono cambiare con le leggi di bilancio, quindi vanno verificate al momento della richiesta. La terza è un preventivo chiesto per tempo: sapere prima quanto pesano imposte, onorario e secondo atto di mutuo, con i numeri della pagina sul costo del notaio per l’acquisto della prima casa con mutuo, evita di scoprire al rogito una cifra che non si era messa in conto. Sono indicazioni semplificate, e il quadro delle agevolazioni cambia spesso: prima di decidere è buona norma chiedere conferma direttamente al notaio.

Domande di chi cerca ancora il bonus

Il bonus prima casa under 36 esiste ancora?

No. L’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e il credito d’imposta sull’IVA sono valsi per i rogiti fino al 31 dicembre 2023, più una coda fino al 31 dicembre 2024 per chi aveva registrato il preliminare entro la fine del 2023. Oggi un under 36 paga le imposte prima casa ordinarie.

Cosa resta per i giovani che comprano casa?

Il Fondo di garanzia mutui prima casa, prorogato al 31 dicembre 2027: per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro la garanzia dello Stato arriva all’80% del mutuo. Riguarda la banca e il finanziamento, non le imposte dell’atto, che restano quelle di tutti.

Ho comprato con il bonus nel 2023: posso vendere?

Prima dei cinque anni dal rogito solo se ricompri un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. Altrimenti si perde l’agevolazione e si pagano le imposte ordinarie con sanzione e interessi. È il caso tipico da portare al notaio prima di accettare una proposta.

Se ho pagato le imposte nel 2024 con il preliminare del 2023, posso avere il rimborso?

Il decreto Milleproroghe aveva previsto per questi casi un credito d’imposta pari a quanto versato, da usare entro i termini di legge. Se rientri in questa situazione e non hai ancora fatto nulla, conviene farlo verificare subito a un notaio o a un commercialista, perché i termini per farlo valere potrebbero essere vicini o già scaduti.