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In Italia (potremmo dire per fortuna!) quella della casa di proprietà è un’attitudine ancora molto presente nella popolazione, con il risultato che diverse famiglie possono contare su un bene proprio che, come tale, può essere passato ai figli perché lo utilizzino o lo rivendano
Uno dei motivi per cui spesso le famiglie si rivolgono al notaio è per la donazione di uno di questi beni, così che possano iniziare a goderne da subito, magari come prima casa
Se quello che tutti sanno è che è necessario rivolgersi al notaio per la donazione e per gli atti a essa collegati (proprio come avviene per le classiche compravendite immobiliari), ciò che molti ignorano è che, nel caso si voglia procedere a una donazione, il notaio andrebbe contattato per tempo e non solo al momento di concludere le pratiche
Grazie alla consulenza del notaio sulla donazione potremmo infatti evitare di cadere in una serie di errori che, per quanto in tutto e per tutto legali, potrebbero trasformare un’opportunità in un incubo
Per dirla in modo molto semplice, la donazione è un atto di liberalità da parte di un individuo verso un altro individuo
Con questo contratto il donante “regala” qualcosa (ad esempio appunto una casa, ma potrebbe anche essere del denaro o altro) a qualcuno
Il figlio può diventarne subito pieno proprietario, oppure ricevere solo la nuda proprietà, mentre il genitore si riserva l’usufrutto: in questo caso il genitore continua ad abitare la casa o ad affittarla, ma non può venderla, e alla sua morte il figlio ne avrà la piena proprietà senza passare dalla successione
I dettagli sono nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto
Questi sono solo due degli esempi riguardanti la donazione, ma se ne potrebbero fare altri mille
Ed è proprio questo il primo motivo per cui sarebbe bene consultare un notaio per la donazione e per decidere bene vincoli e condizioni sia per il donante sia per chi beneficia della donazione stessa
Così che non sorgano problemi e non vi siano soprese inaspettate una volta firmato il contratto
Sulla casa tipo usata negli esempi del sito, rendita catastale 600 euro, un genitore che dona a un figlio non paga imposta di donazione, perché la franchigia è di un milione di euro
Restano ipotecaria, catastale, bollo e tasse:
Onorario del notaio escluso
Il conto completo è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio
La donazione è, come si diceva, un metodo molto comodo e poco dispendioso per il passaggio dei beni, ma nasconde anche delle insidie di cui tenere debito conto
In Italia non è possibile disporre come si desidera della totalità dei propri beni
La donazione di una casa, visto anche l’alto valore economico, può facilmente ledere la cosiddetta “legittima”: alla morte del genitore, gli altri eredi che si ritengano lesi potrebbero agire in riduzione, entro dieci anni dall’apertura della successione, per ottenere la parte che spetta loro
Il genitore, invece, non può semplicemente ripensarci: la revoca della donazione è ammessa solo in casi precisi, come l’ingratitudine grave del figlio o la nascita di un figlio dopo la donazione
I dettagli sono nella pagina sulla revoca della donazione
Per anni le conseguenze pratiche sono state due: era difficile rimettere sul mercato un bene oggetto di donazione, e più di una banca storceva il naso davanti a una richiesta di mutuo con quella casa a garanzia
Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, gli eredi lesi possono rivalersi, di norma, solo sul figlio che ha ricevuto la casa, in denaro, e non su chi l’abbia comprata da lui o sulla banca che ha iscritto ipoteca
Le eccezioni sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata
Resta il tema dell’equilibrio tra fratelli, che conviene affrontare prima dell’atto: se la donazione deve contare nella futura divisione o no, e se agli altri figli spetterà qualcosa di equivalente
Pro, contro e alternative sono messi a confronto nell’articolo sulla donazione della casa ai figli, mentre le clausole a protezione del genitore sono nell’articolo sulle tutele nell’atto di donazione
Per fissare l’atto con i tempi giusti si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando rendita catastale, età del genitore e se si vuole donare la nuda proprietà: di solito rispondono in poche ore
Solo in casi precisi previsti dalla legge, come l’ingratitudine grave del figlio o la nascita di un figlio dopo la donazione
Non può revocarla semplicemente perché ha cambiato idea
Da solo no: l’usufruttuario può abitare la casa o affittarla, ma per vendere la piena proprietà serve anche la firma del figlio, che ne è nudo proprietario
Sì, e dal 18 dicembre 2025 con molte meno difficoltà: con la legge 182/2025 chi compra dal figlio e la banca che iscrive ipoteca, di norma, non rischiano più le pretese degli altri eredi
Tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione di euro
Su una casa con rendita 600 euro restano circa 720 euro di imposte con le agevolazioni prima casa, circa 2
590 senza, più l’onorario del notaio
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