Notaio per la donazione della casa: come farla bene
- Uno dei motivi per cui spesso ci si rivolge al notaio è per la donazione di immobili, tipicamente da parte dei genitori verso uno o più figli
- Domande frequenti
- Cinque decisioni da prendere prima di fissare l’atto
- Perché è importante la consulenza di un notaio per la donazione
- Quanto costa, in cifre
- Le insidie: gli altri figli e la legittima
- Il genitore può ripensarci dopo aver donato la casa?
- Se mi riservo l’usufrutto, posso ancora vendere la casa?
- Una casa donata si può vendere o ipotecare?
- Quanto costa donare la casa a un figlio?
Uno dei motivi per cui spesso ci si rivolge al notaio è per la donazione di immobili, tipicamente da parte dei genitori verso uno o più figli
In Italia (potremmo dire per fortuna!) quella della casa di proprietà è un’attitudine ancora molto presente nella popolazione, con il risultato che diverse famiglie possono contare su un bene proprio che, come tale, può essere passato ai figli perché lo utilizzino o lo rivendano. Uno dei motivi per cui spesso le famiglie si rivolgono al notaio è per la donazione di uno di questi beni, così che possano iniziare a goderne da subito, magari come prima casa. Se quello che tutti sanno è che è necessario rivolgersi al notaio per la donazione e per gli atti a essa collegati (proprio come avviene per le classiche compravendite immobiliari), ciò che molti ignorano è che, nel caso si voglia procedere a una donazione, il notaio andrebbe contattato per tempo e non solo al momento di concludere le pratiche. Grazie alla consulenza del notaio sulla donazione potremmo infatti evitare di cadere in una serie di errori che, per quanto in tutto e per tutto legali, potrebbero trasformare un’opportunità in un incubo.
Cinque decisioni da prendere prima di fissare l’atto
| Da decidere | Perché conta |
|---|---|
| Piena proprietà o nuda proprietà | Con la riserva di usufrutto il genitore continua ad abitare la casa e le imposte scendono. |
| Agevolazioni prima casa per il figlio | Riducono le imposte sulla donazione; conta anche dove il figlio pensa di comprare in futuro. |
| Gli altri figli | Se la donazione deve contare o no nella futura divisione: è la dispensa dalla collazione. |
| Le tutele per chi dona | Usufrutto, diritto di abitazione, ritorno della casa se il figlio muore prima: vanno scritti nell’atto, dopo è tardi. |
| I documenti | Atto di provenienza, planimetria, dati catastali: se qualcosa non torna, meglio saperlo settimane prima. |
Perché è importante la consulenza di un notaio per la donazione
Per dirla in modo molto semplice, la donazione è un atto di liberalità da parte di un individuo verso un altro individuo. Con questo contratto il donante “regala” qualcosa (ad esempio appunto una casa, ma potrebbe anche essere del denaro o altro) a qualcuno. Il figlio può diventarne subito pieno proprietario, oppure ricevere solo la nuda proprietà, mentre il genitore si riserva l’usufrutto: in questo caso il genitore continua ad abitare la casa o ad affittarla, ma non può venderla, e alla sua morte il figlio ne avrà la piena proprietà senza passare dalla successione. I dettagli sono nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto.
Questi sono solo due degli esempi riguardanti la donazione, ma se ne potrebbero fare altri mille. Ed è proprio questo il primo motivo per cui sarebbe bene consultare un notaio per la donazione e per decidere bene vincoli e condizioni sia per il donante sia per chi beneficia della donazione stessa. Così che non sorgano problemi e non vi siano soprese inaspettate una volta firmato il contratto.
Quanto costa, in cifre
Sulla casa tipo usata negli esempi del sito, rendita catastale 600 euro, un genitore che dona a un figlio non paga imposta di donazione, perché la franchigia è di un milione di euro. Restano ipotecaria, catastale, bollo e tasse:
| Cosa si dona | Imposte, indicative |
|---|---|
| Piena proprietà, il figlio ha i requisiti prima casa | circa 720 euro |
| Piena proprietà, senza agevolazioni | circa 2.590 euro |
| Nuda proprietà, genitore di 70 anni, senza agevolazioni | circa 1.680 euro |
Onorario del notaio escluso. Il conto completo è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
Le insidie: gli altri figli e la legittima
La donazione è, come si diceva, un metodo molto comodo e poco dispendioso per il passaggio dei beni, ma nasconde anche delle insidie di cui tenere debito conto. In Italia non è possibile disporre come si desidera della totalità dei propri beni. La donazione di una casa, visto anche l’alto valore economico, può facilmente ledere la cosiddetta “legittima”: alla morte del genitore, gli altri eredi che si ritengano lesi potrebbero agire in riduzione, entro dieci anni dall’apertura della successione, per ottenere la parte che spetta loro.
Il genitore, invece, non può semplicemente ripensarci: la revoca della donazione è ammessa solo in casi precisi, come l’ingratitudine grave del figlio o la nascita di un figlio dopo la donazione. I dettagli sono nella pagina sulla revoca della donazione.
Per anni le conseguenze pratiche sono state due: era difficile rimettere sul mercato un bene oggetto di donazione, e più di una banca storceva il naso davanti a una richiesta di mutuo con quella casa a garanzia. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, gli eredi lesi possono rivalersi, di norma, solo sul figlio che ha ricevuto la casa, in denaro, e non su chi l’abbia comprata da lui o sulla banca che ha iscritto ipoteca. Le eccezioni sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Resta il tema dell’equilibrio tra fratelli, che conviene affrontare prima dell’atto: se la donazione deve contare nella futura divisione o no, e se agli altri figli spetterà qualcosa di equivalente. Pro, contro e alternative sono messi a confronto nell’articolo sulla donazione della casa ai figli, mentre le clausole a protezione del genitore sono nell’articolo sulle tutele nell’atto di donazione.
Per fissare l’atto con i tempi giusti si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando rendita catastale, età del genitore e se si vuole donare la nuda proprietà: di solito rispondono in poche ore.
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Domande frequenti
Il genitore può ripensarci dopo aver donato la casa?
Solo in casi precisi previsti dalla legge, come l’ingratitudine grave del figlio o la nascita di un figlio dopo la donazione. Non può revocarla semplicemente perché ha cambiato idea.
Se mi riservo l’usufrutto, posso ancora vendere la casa?
Da solo no: l’usufruttuario può abitare la casa o affittarla, ma per vendere la piena proprietà serve anche la firma del figlio, che ne è nudo proprietario.
Una casa donata si può vendere o ipotecare?
Sì, e dal 18 dicembre 2025 con molte meno difficoltà: con la legge 182/2025 chi compra dal figlio e la banca che iscrive ipoteca, di norma, non rischiano più le pretese degli altri eredi.
Quanto costa donare la casa a un figlio?
Tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione di euro. Su una casa con rendita 600 euro restano circa 720 euro di imposte con le agevolazioni prima casa, circa 2.590 senza, più l’onorario del notaio.
