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Il contratto di scambio viene definito permuta ed è espressamente previsto nel codice civile all’art
1552
In passato era particolarmente diffuso, in quanto equiparabile al cosiddetto baratto
Questo si utilizzava quando non vi era ancora la moneta
Il legislatore non si occupa di disciplinare la permuta di bene presente con un bene futuro
Tuttavia, è molto diffusa nella prassi la permuta del diritto di proprietà di un terreno con un immobile da costruirsi sul medesimo fondo da parte di colui che acquista il terreno
Il codice civile ammette espressamente solo la vendita di un bene futuro, ossia lo scambio di cosa contro prezzo, ma nulla dice sulla permuta
Nonostante ciò, dopo numerosi dibattiti, si è arrivati alla conclusione che non esistono degli ostacoli legislativi alla sua ammissibilità
La fattispecie della permuta di cosa presente contro cosa futura presenta alcune problematiche: il proprietario del terreno edificabile perde immediatamente il suo diritto senza ricevere alcun corrispettivo al momento della stipula dell’atto
In questo particolare caso, il trasferimento del bene presente, quindi del terreno, avviene immediatamente, mentre il trasferimento del bene futuro avverrà non appena verrà ad esistenza
I due diritti, quindi, non sono trasferiti contemporaneamente
Per bene futuro si intende un bene non ancora venuto ad esistenza al momento della stipula dell’atto
È fondamentale che nell’atto davanti al notaio sia espressamente dichiarato che il bene è futuro e che pertanto qualora sia un immobile non è possibile averne i dati catastali, in quanto la planimetria in catasto si presenta quando i lavori sono ultimati
Naturalmente anche l’accatastamento avviene al termine dei lavori
Potrebbe essere registrato al catasto in una categoria fittizia che contiene proprio gli immobili in corso di costruzione
In assenza di queste precisazioni la parte che acquista in buona fede tale bene, potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni
La venuta ad esistenza del bene è descritta in numerose leggi, le cui definizioni non sono sempre coincidenti
Pertanto, si ritiene opportuno precisare, su consiglio del notaio e su accordo tra le parti, cosa si intenda per venuta ad esistenza del bene
Può, ad esempio, farsi riferimento:
al completamento del rustico con le mura perimetrali anche se mancante di alcune rifiniture definitive al momento in cui l’immobile diviene agibileSe il bene non viene ad esistenza, il contratto non produrrà effetti
Tuttavia, le parti potrebbero decidere di accettare il rischio della mancata venuta ad esistenza
In questo caso si tratterebbe di un contratto aleatorio in cui l’alea, ossia il rischio, rappresenta un elemento essenziale del contratto preso in considerazione dalle parti sin dal momento della stipula dell’atto di permuta
Le parti possono preventivamente tutelarsi inserendo in atto, su consiglio del notaio, le clausole necessarie in caso di mancata venuta ad esistenza del bene
Potrebbe, infatti, accadere che il proprietario del terreno fallisca o che sia inadempiente, non provvedendo alla costruzione del fabbricato secondo le condizioni, i termini e le modalità pattuiti nel contratto
Per tali ragioni l’operatore giuridico, ossia il notaio, sarà di fondamentale importanza e potrà illustrare le possibili soluzioni da adottare per soddisfare le esigenze di entrambe le parti
Nel caso in cui i beni oggetto di scambio non presentino gli stessi valori, sarà necessario ricorrere al pagamento di un conguaglio da parte del proprietario del bene che ha un valore inferiore
L’immobile in corso di costruzione è oggetto di una specifica disciplina rubricata “tutela
Questa legge non è applicabile sempre, ma solo al ricorrere di determinati presupposti oggettivi e soggettivi espressamente previsti dal legislatore
Con riferimento ai requisiti oggettivi è necessario che sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire dal Comune in cui sarà situato l’immobile, ossia il titolo abilitativo per procedere con la costruzione
Con riferimento, invece, ai presupposti soggettivi, devono esservi una persona fisica in qualità di parte acquirente (la parte che acquista il fabbricato in corso di costruzione) e una persona giuridica (società) in qualità di costruttore
Questi presupposti sono cumulativi e non alternativi
Devono quindi essere tutti presenti e rispettati per poter essere applicati
La legge infatti prevede dei particolari adempimenti che devono necessariamente essere adempiuti, sia se si decide di procedere ad un accordo preliminare e a un successivo definitivo, sia se si voglia soltanto prevedere un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile in corso di costruzione
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