Notaio: Scambio di un bene presente con un bene futuro

• Lo scambio del bene presente con il bene futuro
• Cosa si intende per bene futuro
• Il ruolo del notaio
• Cosa accade se il valore dei beni non è corrispondente?
• La particolare disciplina dell’immobile in corso di costruzione. quando si applica il taic?
• La venuta ad esistenza del bene
• Cosa accade se l’immobile non viene ad esistenza?
• Soluzioni alternative percorribili

Lo scambio del bene presente con il bene futuro

Il contratto di scambio viene definito permuta ed è espressamente previsto nel codice civile all’art. 1552. In passato era particolarmente diffuso, in quanto equiparabile al cosiddetto baratto. Questo si utilizzava quando non vi era ancora la moneta.

Il legislatore non si occupa di disciplinare la permuta di bene presente con un bene futuro. Tuttavia, è molto diffusa nella prassi la permuta del diritto di proprietà di un terreno con un immobile da costruirsi sul medesimo fondo da parte di colui che acquista il terreno.

Il codice civile ammette espressamente solo la vendita di un bene futuro, ossia lo scambio di cosa contro prezzo, ma nulla dice sulla permuta. Nonostante ciò, dopo numerosi dibattiti, si è arrivati alla conclusione che non esistono degli ostacoli legislativi alla sua ammissibilità.

La fattispecie della permuta di cosa presente contro cosa futura presenta alcune problematiche: il proprietario del terreno edificabile perde immediatamente il suo diritto senza ricevere alcun corrispettivo al momento della stipula dell’atto.

In questo particolare caso, il trasferimento del bene presente, quindi del terreno, avviene immediatamente, mentre il trasferimento del bene futuro avverrà non appena verrà ad esistenza. I due diritti, quindi, non sono trasferiti contemporaneamente.

Cosa si intende per bene futuro

Per bene futuro si intende un bene non ancora venuto ad esistenza al momento della stipula dell’atto. 

È fondamentale che nell’atto davanti al notaio sia espressamente dichiarato che il bene è futuro e che pertanto qualora sia un immobile non è possibile averne i dati catastali, in quanto la planimetria in catasto si presenta quando i lavori sono ultimati. Naturalmente anche l’accatastamento avviene al termine dei lavori. Potrebbe essere registrato al catasto in una categoria fittizia che contiene proprio gli immobili in corso di costruzione. In assenza di queste precisazioni la parte che acquista in buona fede tale bene, potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

La venuta ad esistenza del bene

La venuta ad esistenza del bene è descritta in numerose leggi, le cui definizioni non sono sempre coincidenti. Pertanto, si ritiene opportuno precisare, su consiglio del notaio e su accordo tra le parti, cosa si intenda per venuta ad esistenza del bene.

Può, ad esempio, farsi riferimento:

• al completamento del rustico con le mura perimetrali anche se mancante di alcune rifiniture definitive
• al momento in cui l’immobile diviene agibile. Si precisa che l’agibilità di un fabbricato non costituisce un requisito essenziale per il suo trasferimento, ma è doveroso avvisare la parte dello stato in cui si trova l’immobile. L’agibilità, quindi, non impedisce la sua commerciabilità.

Cosa accade se l’immobile non viene ad esistenza?

Se il bene non viene ad esistenza, il contratto non produrrà effetti. Tuttavia, le parti potrebbero decidere di accettare il rischio della mancata venuta ad esistenza. In questo caso si tratterebbe di un contratto aleatorio in cui l’alea, ossia il rischio, rappresenta un elemento essenziale del contratto preso in considerazione dalle parti sin dal momento della stipula dell’atto di permuta.

Il ruolo del Notaio

Le parti possono preventivamente tutelarsi inserendo in atto, su consiglio del notaio, le clausole necessarie in caso di mancata venuta ad esistenza del bene.

Potrebbe, infatti, accadere che il proprietario del terreno fallisca o che sia inadempiente, non provvedendo alla costruzione del fabbricato secondo le condizioni, i termini e le modalità pattuiti nel contratto.

Per tali ragioni l’operatore giuridico, ossia il notaio, sarà di fondamentale importanza e potrà illustrare le possibili soluzioni da adottare per soddisfare le esigenze di entrambe le parti.

Soluzioni alternative percorribili

• Differimento degli effetti: si potrebbe inserire una clausola nel contratto che preveda che il trasferimento del terreno edificabile avvenga anch’esso al momento della venuta ad esistenza del fabbricato. In questo caso gli effetti del trasferimento del diritto di proprietà sul terreno sono differiti. Ciò comporta che sia il terreno sia il fabbricato che al momento della stipula non è esistente saranno trasferiti contemporaneamente solo all’ultimazione dei lavori della casa in corso di costruzione.
• Clausola di riserva di proprietà: il titolare del terreno potrebbe riservarsi il diritto di proprietà fino a quando l’altra parte non adempia provvedendo al trasferimento del bene venuto ad esistenza.
• Fideiussione: in caso di mancata consegna o costruzione il costruttore potrebbe adempiere pagando una somma di denaro garantita da una fideiussione. La fideiussione è una garanzia personale molto diffusa nella prassi notarile.

Cosa accade se il valore dei beni non è corrispondente?

Nel caso in cui i beni oggetto di scambio non presentino gli stessi valori, sarà necessario ricorrere al pagamento di un conguaglio da parte del proprietario del bene che ha un valore inferiore.

La particolare disciplina dell’immobile in corso di costruzione. Quando si applica il TAIC?

L’immobile in corso di costruzione è oggetto di una specifica disciplina rubricata “tutela

Questa legge non è applicabile sempre, ma solo al ricorrere di determinati presupposti oggettivi e soggettivi espressamente previsti dal legislatore. Con riferimento ai requisiti oggettivi è necessario che sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire dal Comune in cui sarà situato l’immobile, ossia il titolo abilitativo per procedere con la costruzione

Con riferimento, invece, ai presupposti soggettivi, devono esservi una persona fisica in qualità di parte acquirente (la parte che acquista il fabbricato in corso di costruzione) e una persona giuridica (società) in qualità di costruttore.

Questi presupposti sono cumulativi e non alternativi. Devono quindi essere tutti presenti e rispettati per poter essere applicati. La legge infatti prevede dei particolari adempimenti che devono necessariamente essere adempiuti, sia se si decide di procedere ad un accordo preliminare e a un successivo definitivo, sia se si voglia soltanto prevedere un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile in corso di costruzione.