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Spesso nelle contrattazioni immobiliari, si utilizza lo strumento contratto preliminare di acquisto, qualora l’acquirente abbia visionato un immobile e sia convinto di volerlo acquistare in un secondo momento
In questo contratto, che si può stipulare sia per atto pubblico che per scrittura privata, l’acquirente versa un acconto come anticipo del prezzo di compravendita mentre il venditore si impegna a cederlo
Si tratta di un impegno non indifferente in quanto l’acquirente si obbliga giuridicamente e qualora poi non voglia più concludere il contratto, il venditore può agire in giudizio chiedendo una sentenza che si sostituisca al contratto e ottenendo ugualmente la conclusione del contratto
In alcuni casi, però, l’acquirente, pur avendo trovato interessante l’immobile, non è sicuro e non vuole obbligarsi ad acquistare
Nonostante ciò, vorrebbe in qualche modo bloccare l’immobile, procurandosi così una sorta di precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti
Ebbene, l’opzione è uno strumento giuridico che consente proprio questo
Mettere un’opzione su un immobile vuol dire rendere irrevocabile la proposta del venditore, il quale è obbligato a non vendere né proporre di vendere a nessun altro, finché l’acquirente non avrà deciso cosa fare alla scadenza del termine pattuito
L’acquirente ottiene un diritto in virtù del quale può decidere entro un determinato periodo di tempo se acquistare o meno e quando deciderà di farlo, il contratto si intenderà concluso semplicemente con una sua dichiarazione
In sostanza, con l’opzione ci si prende del tempo per pensare, mentre con il preliminare ci si obbliga subito con delle immediate conseguenze giuridiche
Anche il patto di opzione, proprio come il preliminare, si può stipulare sia per scrittura privata che dal Notaio e in questo sono molto simili: tuttavia, proprio come nel compromesso, farlo dal Notaio determina una maggiore garanzia, sia in termini di determinazione del prezzo e di tutte le clausole atte a tutelare la parte acquirente
Inoltre, nel patto di opzione occorre inserire tutti gli elementi del contratto di compravendita e questo quindi rende ancora più importante il ruolo del Notaio, che può tutelare le parti inserendo tutte le clausole necessarie
Anche nell’opzione si ha una tutela forte in quanto qualora il venditore non rispetti il patto e venda a un terzo, venendo meno all’irrevocabilità della proposta, l’acquirente può agire per l’adempimento e per ottenere il risarcimento del danno
Quindi non si deve pensare che mettendo un’opzione sull’immobile non si abbia una forma di tutela, anzi in qualche modo è ancora più forte perché l’acquirente ha ancora del tempo per decidere mentre il venditore si è già impegnato con una proposta irrevocabile
Con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo; se stipulato per atto pubblico può essere trascritto e grazie a questa trascrizione può essere opponibile anche ai terzi
Qualora il venditore sia inadempiente, l’acquirente potrà agire in giudizio in virtù del preliminare stipulato dal Notaio e ottenere una sentenza del giudice (la cosiddetta sentenza costitutiva) con cui si determinano gli effetti del contratto, ovvero il trasferimento della proprietà
La tutela, dunque, con il contratto preliminare è molto più forte rispetto all’opzione, dove invece non vi è spazio per questa sentenza costitutiva, ma solo per l’eventuale risarcimento del danno
L’opzione consente all’acquirente una maggiore libertà in quanto non si impegna definitivamente fino all’accettazione, che conclude il contratto, quindi si ha la possibilità di visionare altri immobili dopo averne bloccato già uno ed è sicuramente un vantaggio per chi cerca casa
Di regola l’opzione è onerosa, in quanto l’acquirente per preservarsi il diritto di accettare o meno paga una somma di denaro al venditore
Di solito è una somma non molto alta, non paragonabile a un anticipo nel preliminare, in quanto appunto non si tratta di un acconto ma di una somma da pagare per arrogarsi il diritto di aspettare e pensare se portare a termine il proprio affare
Alla scadenza del termine pattuito, se non accetta, perde quanto versato
E’, tuttavia, anche possibile che l’opzione sia gratuita e che quindi il venditore conceda tale diritto senza corrispettivo, semplicemente mantenendo questa proposta irrevocabile
Magari potrebbe accadere perché conosce bene il venditore e si fida di lui, il quale a sua volta vuole comunque arrogarsi il diritto di decidere
Il preliminare ha sicuramente una spesa maggiore in quanto occorre pagare il Notaio se si fa il rogito trascritto, poi l’acconto che di regola è una parte del prezzo di compravendita e non solo il prezzo da pagare per l’opzione
È con il preliminare che occorre pagare un’imposta sul trasferimento in anticipo rispetto a quella definitiva da pagare al momento del rogito, sulla base di quanto viene dato come acconto
Ovviamente bisogna distinguere caso per caso però generalmente si può affermare che si sceglie l’uno o l’altro a seconda della situazione concreta
Se l’acquirente ha individuato la casa che lo convince e che rientra nei suoi requisiti sostanziali e di prezzo, conviene sicuramente stipulare un contratto preliminare, il quale gli dà la garanzia di portare a termine l’acquisto nel più breve tempo possibile
Questo, unitamente al pagamento di una somma di denaro che costituisce un acconto
L’opzione, invece, va scelta nel momento in cui l’acquirente abbia visionato più case da acquistare e sia magari indeciso tra due di queste
Per evitare che vengano vendute prima che questi abbia preso una decisione può porre una opzione di acquisto per prendersi del tempo per pensare
Tale termine non è mai troppo lungo proprio per evitare che un bene resti fuori dal mercato per troppo tempo, sempre con il consenso del venditore
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