Opzione su un immobile o preliminare di compravendita?

• Opzione su un immobile e contratto preliminare dal notaio
• Quali sono gli effetti dell’opzione di acquisto?
• Opzione e preliminare: differenze principali
• Quale dei due contratti conviene economicamente?
• Come scegliere l’uno o l’altro contratto
• Cosa fare se il venditore inadempiente vende a un terzo?
• Quale prevede più imposte da pagare?

Opzione su un immobile e contratto preliminare dal Notaio

Spesso nelle contrattazioni immobiliari, si utilizza lo strumento contratto preliminare di acquisto, qualora l’acquirente abbia visionato un immobile e sia convinto di volerlo acquistare in un secondo momento. In questo contratto, che si può stipulare sia per atto pubblico che per scrittura privata, l’acquirente versa un acconto come anticipo del prezzo di compravendita mentre il venditore si impegna a cederlo.

Si tratta di un impegno non indifferente in quanto l’acquirente si obbliga giuridicamente e qualora poi non voglia più concludere il contratto, il venditore può agire in giudizio chiedendo una sentenza che si sostituisca al contratto e ottenendo ugualmente la conclusione del contratto. In alcuni casi, però, l’acquirente, pur avendo trovato interessante l’immobile, non è sicuro e non vuole obbligarsi ad acquistare.

Nonostante ciò, vorrebbe in qualche modo bloccare l’immobile, procurandosi così una sorta di precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti. Ebbene, l’opzione è uno strumento giuridico che consente proprio questo.

Quali sono gli effetti dell’opzione di acquisto?

Mettere un’opzione su un immobile vuol dire rendere irrevocabile la proposta del venditore, il quale è obbligato a non vendere né proporre di vendere a nessun altro, finché l’acquirente non avrà deciso cosa fare alla scadenza del termine pattuito. L’acquirente ottiene un diritto in virtù del quale può decidere entro un determinato periodo di tempo se acquistare o meno e quando deciderà di farlo, il contratto si intenderà concluso semplicemente con una sua dichiarazione. In sostanza, con l’opzione ci si prende del tempo per pensare, mentre con il preliminare ci si obbliga subito con delle immediate conseguenze giuridiche.

Anche il patto di opzione, proprio come il preliminare, si può stipulare sia per scrittura privata che dal Notaio e in questo sono molto simili: tuttavia, proprio come nel compromesso, farlo dal Notaio determina una maggiore garanzia, sia in termini di determinazione del prezzo e di tutte le clausole atte a tutelare la parte acquirente.  Inoltre, nel patto di opzione occorre inserire tutti gli elementi del contratto di compravendita e questo quindi rende ancora più importante il ruolo del Notaio, che può tutelare le parti inserendo tutte le clausole necessarie.

Cosa fare se il venditore inadempiente vende a un terzo?

Anche nell’opzione si ha una tutela forte in quanto qualora il venditore non rispetti il patto e venda a un terzo, venendo meno all’irrevocabilità della proposta, l’acquirente può agire per l’adempimento e per ottenere il risarcimento del danno. Quindi non si deve pensare che mettendo un’opzione sull’immobile non si abbia una forma di tutela, anzi in qualche modo è ancora più forte perché l’acquirente ha ancora del tempo per decidere mentre il venditore si è già impegnato con una proposta irrevocabile.

Opzione e preliminare: differenze principali

Con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo; se stipulato per atto pubblico può essere trascritto e grazie a questa trascrizione può essere opponibile anche ai terzi. Qualora il venditore sia inadempiente, l’acquirente potrà agire in giudizio in virtù del preliminare stipulato dal Notaio e ottenere una sentenza del giudice (la cosiddetta sentenza costitutiva) con cui si determinano gli effetti del contratto, ovvero il trasferimento della proprietà.

La tutela, dunque, con il contratto preliminare è molto più forte rispetto all’opzione, dove invece non vi è spazio per questa sentenza costitutiva, ma solo per l’eventuale risarcimento del danno. L’opzione consente all’acquirente una maggiore libertà in quanto non si impegna definitivamente fino all’accettazione, che conclude il contratto, quindi si ha la possibilità di visionare altri immobili dopo averne bloccato già uno ed è sicuramente un vantaggio per chi cerca casa.

Quale dei due contratti conviene economicamente?

Di regola l’opzione è onerosa, in quanto l’acquirente per preservarsi il diritto di accettare o meno paga una somma di denaro al venditore. Di solito è una somma non molto alta, non paragonabile a un anticipo nel preliminare, in quanto appunto non si tratta di un acconto ma di una somma da pagare per arrogarsi il diritto di aspettare e pensare se portare a termine il proprio affare.

Alla scadenza del termine pattuito, se non accetta, perde quanto versato. E’, tuttavia, anche possibile che l’opzione sia gratuita e che quindi il venditore conceda tale diritto senza corrispettivo, semplicemente mantenendo questa proposta irrevocabile. Magari potrebbe accadere perché conosce bene il venditore e si fida di lui, il quale a sua volta vuole comunque arrogarsi il diritto di decidere.

Il preliminare ha sicuramente una spesa maggiore in quanto occorre pagare il Notaio se si fa il rogito trascritto, poi l’acconto che di regola è una parte del prezzo di compravendita e non solo il prezzo da pagare per l’opzione.

Quale prevede più imposte da pagare?

È con il preliminare che occorre pagare un’imposta sul trasferimento in anticipo rispetto a quella definitiva da pagare al momento del rogito, sulla base di quanto viene dato come acconto.

Come scegliere l’uno o l’altro contratto

Ovviamente bisogna distinguere caso per caso però generalmente si può affermare che si sceglie l’uno o l’altro a seconda della situazione concreta. Se l’acquirente ha individuato la casa che lo convince e che rientra nei suoi requisiti sostanziali e di prezzo, conviene sicuramente stipulare un contratto preliminare, il quale gli dà la garanzia di portare a termine l’acquisto nel più breve tempo possibile.

Questo, unitamente al pagamento di una somma di denaro che costituisce un acconto. L’opzione, invece, va scelta nel momento in cui l’acquirente abbia visionato più case da acquistare e sia magari indeciso tra due di queste. Per evitare che vengano vendute prima che questi abbia preso una decisione può porre una opzione di acquisto per prendersi del tempo per pensare. Tale termine non è mai troppo lungo proprio per evitare che un bene resti fuori dal mercato per troppo tempo, sempre con il consenso del venditore.