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Tre tappe per diventare finalmente proprietari di casa: proposta d’acquisto, preliminare e rogito, tre atti diversi che ci porteranno alla meta, ma sono tutti e tre obbligatori? E quando entra in gioco il Notaio?
Dipende
Dipende dalla provenienza della nostra abitazione, se stiamo cioè acquistando da un privato o da un costruttore e dipende da quanta tranquillità desideriamo avere lungo il percorso
Analizziamole una ad una
La proposta d’acquisto è un atto tra privati: vediamo una casa, la troviamo adeguata alle nostre esigenze, facciamo al proprietario una proposta d’acquisto
E solitamente versiamo una caparra
Attenzione però: quest’atto è vincolante solo per il compratore, non per il venditore
Ossia chi firma la proposta non può svincolarsi per un certo periodo di tempo, di solito indicato come validità, ma nel frattempo il venditore è libero di cercare un altro acquirente
Inoltre la somma consegnata come “caparra” non è più nelle disponibilità dell’acquirente, perché è “bloccata” a garanzia della proposta
Per questo, se si sceglie di sottoscrivere una proposta d’acquisto, è opportuno fare in modo che la sua validità sia breve e che la caparra sia minima
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare invece vincola entrambi i sottoscrittori
Può assumere la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico, coinvolgendo il Notaio
Il contratto preliminare identifica con precisione l’immobile oggetto della compravendita, contiene il prezzo di vendita e la data entro cui perfezionare l’acquisto
Coinvolgere il Notaio a questo punto del percorso è estremamente utile: potrà infatti svolgere i controlli preliminari sin da subito, verificare la correttezza catastale e urbanista, la libertà da vincoli e ipoteche, acquisire la certificazione di prestazione energetica
Inoltre il Notaio, su richiesta, potrà trascrivere il preliminare che ha redatto o la scrittura privata autenticata nei registri immobiliari
In questo modo l’efficacia del contratto è estesa a terzi, e, per esempio, non potranno essere iscritte ipoteche
La trascrizione ha un costo: 200 euro di imposta di trascrizione e 35 euro per i diritti fissi, più l’onorario del Notaio
È invece obbligatoria la registrazione del preliminare, cioè la sua presentazione all’Agenzia delle Entrate per versare le imposte: imposta di registro (200 euro) più l’imposta proporzionale al 0
5% della caparra versata
In caso di vendita soggetta ad imposta di registro (vedere capitolo successivo) si versa il 3% dell’imposta dovuta che sarà poi scomputato dalle imposte finali all’atto del rogito
Il contratto preliminare deve essere stipulato se stiamo acquistando un’immobile in costruzione, tale contratto oltre alle indicazioni standard (identificativo dell’immobile, prezzo e verifiche compiute) dovrà contenere gli estremi di una fideiussione rilasciata dal venditore per tutelare l’acquirente da un possibile fallimento e, di un’assicurazione che per 10 anni successivi all’acquisto copre danni causati difetti costruttivi
Il rogito: ultimo atto
Il rogito deve obbligatoriamente essere redatto da un Notaio che se non è stato contattato per il preliminare si attiva per i controlli richiesti, ipotecari e catastali ed urbanistici, l’acquisizione dell’attestato di prestazione energetica, la verifica delle volontà delle parti
È un atto pubblico e fa fede sino a querela di falso
Il rogito matura i suoi effetti dalla registrazione all’agenzia delle Entrate, momento in cui si pagano le tasse, e dal deposito nei pubblici registri
Registrazione e deposito sono a cura del Notaio e vengo effettati nel più breve tempo possibile dalla sottoscrizione dell’atto
Il Notaio anticipa le imposte dovute dal cliente
Quando chiediamo un preventivo o analizziamo una parcella dobbiamo scorporare dall’onorario le tasse dovute
Quali sono?
In caso di acquisto di prima casa da un privato le tasse da versare sono imposta di registro al 2% del valore catastale più 50 euro di imposta catastale ed altrettanti di imposta ipotecaria
In caso di acquisto di seconda casa l’imposta di registro sale al 9%
In caso di acquisto da un costruttore entro i primi 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione dell’immobile se acquistiamo una prima casa l’IVA è fissata al 4% con imposta di registro, ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna; in caso di acquisto di seconda casa l’IVA sale al 10%, mentre le altre imposte sono confermate
Queste cifre vanno tolte dalla parcella del Notaio se vogliamo individuare il suo onorario
È possibile chiedere diversi preventivi, se non si ha un professionista di fiducia; solo ricordiamoci che non sempre il prezzo minore rappresenta l’affare migliore
Sono molti i fattori da considerare nella scelta del professionista
Inoltre in che momento è opportuno coinvolgerlo? Non dimentichiamo che anche per individuare il corretto regime fiscale e i relativi requisiti il Notaio svolge un ruolo fondamentale, dunque per riuscire a pianificare al meglio l’acquisto potrebbe essere opportuno coinvolgerlo sin dalla fase del contratto preliminare e farci seguire lungo l’intero iter
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