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Proposta d’acquisto, preliminare e rogito: quando serve il Notaio

Proposta d’acquisto, preliminare e rogito: quando serve il Notaio

Proposta d’acquisto, preliminare e rogito sono tre tappe per acquistare casa. Sono obbligate? Quando serve il Notaio? A che punto del percorso il suo intervento è utile e quando necessario? Chiariamoci le idee

Tre tappe per diventare finalmente proprietari di casa: proposta d’acquisto, preliminare e rogito, tre atti diversi che ci porteranno alla meta, ma sono tutti e tre obbligatori? E quando entra in gioco il Notaio?

Dipende. Dipende dalla provenienza della nostra abitazione, se stiamo cioè acquistando da un privato o da un costruttore e dipende da quanta tranquillità desideriamo avere lungo il percorso. Analizziamole una ad una.

La proposta d’acquisto è un atto tra privati: vediamo una casa, la troviamo adeguata alle nostre esigenze, facciamo al proprietario una proposta d’acquisto. E solitamente versiamo una caparra. Attenzione però: quest’atto è vincolante solo per il compratore, non per il venditore. Ossia chi firma la proposta non può svincolarsi per un certo periodo di tempo, di solito indicato come validità, ma nel frattempo il venditore è libero di cercare un altro acquirente. Inoltre la somma consegnata come “caparra” non è più nelle disponibilità dell’acquirente, perché è “bloccata” a garanzia della proposta. Per questo, se si sceglie di sottoscrivere una proposta d’acquisto, è opportuno fare in modo che la sua validità sia breve e che la caparra sia minima.

Il contratto preliminare. Il contratto preliminare invece vincola entrambi i sottoscrittori. Può assumere la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico, coinvolgendo il Notaio. Il contratto preliminare identifica con precisione l’immobile oggetto della compravendita, contiene il prezzo di vendita e la data entro cui perfezionare l’acquisto. Coinvolgere il Notaio a questo punto del percorso è estremamente utile: potrà infatti svolgere i controlli preliminari sin da subito, verificare la correttezza catastale e urbanista, la libertà da vincoli e ipoteche, acquisire la certificazione di prestazione energetica.

Inoltre il Notaio, su richiesta, potrà trascrivere il preliminare che ha redatto o la scrittura privata autenticata nei registri immobiliari. In questo modo l’efficacia del contratto è estesa a terzi, e, per esempio, non potranno essere iscritte ipoteche. La trascrizione ha un costo: 200 euro di imposta di trascrizione e 35 euro per i diritti fissi, più l’onorario del Notaio. 

È invece obbligatoria la registrazione del preliminare, cioè la sua presentazione all’Agenzia delle Entrate per versare le imposte: imposta di registro (200 euro) più l’imposta proporzionale al 0.5% della caparra versata. In caso di vendita soggetta ad imposta di registro (vedere capitolo successivo) si versa il 3% dell’imposta dovuta che sarà poi scomputato dalle imposte finali all’atto del rogito

Il contratto preliminare deve essere stipulato se stiamo acquistando un’immobile in costruzione, tale contratto oltre alle indicazioni standard (identificativo dell’immobile, prezzo e verifiche compiute) dovrà contenere gli estremi di una fideiussione rilasciata dal venditore per tutelare l’acquirente da un possibile fallimento e, di un’assicurazione che per 10 anni successivi all’acquisto copre danni causati difetti costruttivi.

Il rogito: ultimo atto. Il rogito deve obbligatoriamente essere redatto da un Notaio che se non è stato contattato per il preliminare si attiva per i controlli richiesti, ipotecari e catastali ed urbanistici, l’acquisizione dell’attestato di prestazione energetica, la verifica delle volontà delle parti. È un atto pubblico e fa fede sino a querela di falso. Il rogito matura i suoi effetti dalla registrazione all’agenzia delle Entrate, momento in cui si pagano le tasse, e dal deposito nei pubblici registri. Registrazione e deposito sono a cura del Notaio e vengo effettati nel più breve tempo possibile dalla sottoscrizione dell’atto

Proposta d’acquisto, preliminare e rogito: quanto costa il Notaio?

Il Notaio anticipa le imposte dovute dal cliente. Quando chiediamo un preventivo o analizziamo una parcella dobbiamo scorporare dall’onorario le tasse dovute. Quali sono?

In caso di acquisto di prima casa da un privato le tasse da versare sono imposta di registro al 2% del valore catastale più 50 euro di imposta catastale ed altrettanti di imposta ipotecaria. In caso di acquisto di seconda casa l’imposta di registro sale al 9%

In caso di acquisto da un costruttore entro i primi 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione dell’immobile se acquistiamo una prima casa l’IVA è fissata al 4% con imposta di registro, ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna; in caso di acquisto di seconda casa l’IVA sale al 10%, mentre le altre imposte sono confermate.

Queste cifre vanno tolte dalla parcella del Notaio se vogliamo individuare il suo onorario. È possibile chiedere diversi preventivi, se non si ha un professionista di fiducia; solo ricordiamoci che non sempre il prezzo minore rappresenta l’affare migliore. Sono molti i fattori da considerare nella scelta del professionista.

Inoltre in che momento è opportuno coinvolgerlo? Non dimentichiamo che anche per individuare il corretto regime fiscale e i relativi requisiti il Notaio svolge un ruolo fondamentale, dunque per riuscire a pianificare al meglio l’acquisto potrebbe essere opportuno coinvolgerlo sin dalla fase del contratto preliminare e farci seguire lungo l’intero iter.

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Autore: Redazione NF questo articolo è stato realizzato con cura e attenzione da un essere umano ed è coperto dal diritto d'autore.
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