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Spesso in fase di compravendita di un’abitazione si sente parlare di rendita catastale e valore catastale
Dal momento che queste espressioni hanno in comune la parola catastale si potrebbe essere tentati di sovrapporne il significato e ritenere i due termini intercambiabili e quasi sinonimi
Ma non è cosi: non si tratta della stessa cosa ed hanno utilizzi differenti
La rendita catastale è il valore del reddito che l’agenzia delle Entrate attribuisce al nostro immobile
Viene calcolata in base a due parametri: la dimensione dell’immobile (il numero dei vani catastali e la volumetria) e la tariffa d’estimo, cioè un valore numerico che ogni comune definisce e che varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile e della zona in cui si trova
Calcolare la rendita castale non è semplice e per fortuna non necessario
La rendita catastale viene usata per calcolare la maggior parte delle imposte, nonché tributi riguardanti il diritto di proprietà o diritti che ammettono il possesso dell’immobile (si pensi all’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e all’IMU)
Per i fabbricati si parla di rendita catastale, mentre per i terreni si parla di reddito dominicale e reddito agrario
Il primo è il valore applicato al proprietario del fondo, mentre il secondo è il valore applicato all’agricoltore che sfrutta il fondo
Per il notaio, al fine del rogito notarile, è di fondamentale importanza conoscerne i valori
Una volta compreso che la rendita catastale è un valore che viene attribuito ai fini fiscali, bisogna capire dove è possibile rinvenire questo valore
La pubblica amministrazione ha istituito un registro generale chiamato Catasto, gestito dagli Uffici del Territorio dell’Agenzia delle Entrate
È possibile consultarlo per avere un’idea dell’identificazione degli immobili con l’indicazione, oltre che dell’ubicazione e dei dati catastali, anche della rendita catastale
È infatti riportata sulla scheda catastale e può essere richiesta all’Agenzie delle Entrate con l’apposito servizio “consultazione rendite catastali”
Essere a conoscenza della categoria catastale di un immobile è fondamentale per poter calcolare le varie imposte da pagare al momento del rogito notarile di acquisto, perché in base alla categoria di appartenenza possono modificarsi dei criteri che determinano un risultato differente
La categoria A comprende gli immobili a uso abitazione la cui consistenza viene calcolata in vani
All’interno della stessa categoria è possibile individuare delle sottocategorie
La categoria B riguarda gli alloggi collettivi, mentre la C concerne gli immobili ad uso vario come i box, depositi e posti auto
Un immobile può subire delle variazioni nel corso del tempo, si pensi al caso in cui venga ingrandito aggiungendo altre stanze o al caso in cui venga abbattuto e poi ricostruito, al caso in cui vi sia miglioramento delle finiture e degli impianti
Le variazioni possono comportare una modifica della rendita catastale
In tal caso sarà necessario entro trenta giorni dalla fine dei lavori presentare una richiesta di modifica della rendita
Per il notaio è importante un’eventuale modifica
La rendita catastale può modificarsi anche a seguito di un cambiamento della destinazione d’uso
Se per esempio un immobile era adibito a negozio e successivamente viene adibito a deposito vi è una variazione notevole del suo valore
Naturalmente può accadere anche il caso opposto, ossia il bene acquisisce un valore superiore a seguito di modifiche che portano lo stesso ad un miglioramento
Prima del rogito notarile il notaio effettua dei controlli
Tra questi oltre alle visure catastali e ipotecarie provvederà a richiedere la planimetria dell’immobile oggetto di atto pubblico di vendita
È necessario che la planimetria rispecchi lo stato di fatto in cui si trova l’immobile
Nel caso in cui la planimetria sia differente in virtù di lavori strutturali che sono stati effettuati, il notaio non potrà procedere alla stipula dell’atto, ma sarà necessario incaricare un tecnico per far sì che venga presentata in Catasto una nuova planimetria aggiornata con tutte le variazioni effettuate a seguito dei lavori
Come sopra specificato la variazione di un immobile è di particolare importanza perché potrebbe comportare anche la variazione della rendita catastale
In questi casi affidarsi ad un professionista come il notaio, è di fondamentale importanza in quanto sarà il soggetto idoneo a indicare tutto quello che c’è da fare per il buon esito del rogito notarile
Spesso, infatti, si assiste proprio alle domande che il notaio porge alla parte venditrice, titolare dell’immobile, in relazione alla composizione di quest’ultimo
Se nella vecchia visura e nella planimetria quindi, risulteranno due vani, ma nella realtà la parte venditrice affermerà che in realtà sono cinque, bisognerà procedere agli adempimenti propedeutici sopra elencati che potrebbero determinare anche una variazione delle spese, dei costi e così anche delle imposte da corrispondere
Perché la rendita catastale è la base per calcolare il valore catastale che è determinante in fase di compravendita di un immobile, donazione e successione
Il valore catastale è la base imponibile su cui applicare le aliquote per le tasse relative agli immobili
Sembra complicato ma è più semplice di quanto appaia
Per prima cosa impariamo a calcolarlo
Per calcolare il valore catastale di un immobile residenziale dobbiamo verificare e si tratti di una prima o seconda casa
Il valore catastale di una prima casa di calcola così: rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110
Per esempio: rendita castale 900 euro rivalutata del 5% uguale 945 euro, moltiplicata per 110 totale valore catastale 103
950 euro, questa sarà la nostra base imponibile relativa a quell’immobile per il calcolo delle tasse quando l’immobile sarà considerato abitazione principale
Il valore catastale di una seconda casa si calcola invece moltiplicando la rendita castale rivalutata del 5 % per il coefficiente di 120
Per mantenere lo stesso esempio rendita 900 Euro rivalutazione 945, moltiplicato per 120 totale valore catastale 113
400 Euro
Adesso che abbiamo compreso la differenza tra rendita e valore catastale vediamo perché è importante distinguerli e conoscerli
Innanzitutto hanno due valori numerici molto differenti e per questo non devono essere confusi
Va chiarito e compreso bene che la base imponibile per le tasse sugli immobili è il valore e non la rendita
Vediamo alcuni esempi
In caso di compravendita di immobile da adibire a prima casa da un privato le tasse da versare sono imposta di registro pari al 2% del valore catastale, a cui occorre aggiungere le imposte catastali e ipotecarie paria 50 euro cad, mantenendo il nostro esempio l’imposta di registro al 2% sul valore catastale è pari a 2079 euro
Se invece dal medesimo privato compriamo un’abitazione da adibire a seconda casa, l’imposta di registro sale al 9%, mentre le imposte catastale e ipotecaria sono confermate
Quindi, nel caso del nostro esempio, l’imposta di registro sarà pari a 10
206 Euro
Il valore catastale rappresenta la base imponibile anche nel caso delle imposte da versare per successione e donazione, benché in queste circostanze intervengano anche fattori diversi come il grado di parentela e le differenti franchigie
Spesso si sente parlare di un valore minimo del prezzo per poter vendere un immobile evitando delle conseguenze spiacevoli in un momento successivo e avere problemi con il Fisco
In realtà il prezzo è liberamente determinato dalle parti
Esistono però degli atti di vendita di immobili ricevuti dal notaio per atto pubblico a cui è possibile applicare il cosiddetto sistema del prezzo valore
Il sistema del prezzo-valore è stato introdotto nel 2006 e si applica tutte le volte in cui vi è un trasferimento di un immobile ad uso abitativo tra persone fisiche che non agiscono nel settore delle attività commerciali
Ciò che viene preso in considerazione non è il prezzo pattuito dalle parti, ma il suo valore catastale che, normalmente è inferiore rispetto al primo
In passato si tendeva a nascondere nel rogito notarile il prezzo reale d’acquisto di una casa, di un locale commerciale o di un terreno, per evitare di pagare imposte e tasse più elevate
Con questo sistema, invece, non è possibile sfuggire dal reale valore dell’immobile che si intende trasferire e si evitano dei contenziosi con l’Agenzia delle Entrate che potrebbe eventualmente richiedere degli accertamenti
È un sistema di predeterminazione dell’imposta che garantisce la trasparenza dell’operazione
L'applicazione del sistema del prezzo valore consente, quindi, di tassare l’atto di compravendita in maniera agevolata perché la base imponibile sui cui applicare l’imposta di registro proporzionale (con l’aliquota del 2% o del 9% a seconda se ricorrono o meno le condizioni per l'agevolazione prima casa) è costituita dal valore fiscale e non dal prezzo pagato
Nel caso in cui non si applicabile il prezzo valore, l’Agenzia delle Entrate può contestare il prezzo pattuito nel caso in cui non lo ritenga congruo, provvedendo a una modifica della base imponibile, invitando quindi a pagamento della differenza
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