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La forte incertezza dei mercati ha spesso portato coloro che hanno ricevuto somme di denaro in prestito a cercare di rinegoziare un mutuo già stipulato, qualora diventi troppo gravoso, modificando in diverse modalità le condizioni con cui era stato stipulato, prevedendo condizioni più favorevoli
Per modificare un mutuò già stipulato dal notaio per atto pubblico, vi sono due possibilità:
La rinegoziazione del mutuo La surroga del mutuoNel linguaggio comune spesso si confondono queste due operazioni che presentano caratteristiche, effetti e costi differenti
Analizziamo le singole operazioni
La rinegoziazione del mutuo consiste in una modifica che viene apportata al mutuo già stipulato, cambiando specifiche condizioni del contratto con la Banca che l’ha erogato
La rinegoziazione viene richiesta solitamente da chi si trova in delle condizioni economiche diverse rispetto a quando ha stipulato il mutuo
Infatti, si afferma che quando la posizione del debitore, ossia di colui che deve restituire la somma mutuata comprensiva di interessi e ogni altra spesa, si modifica, si determina nella prassi una rinegoziazione del mutuo
Tale operazione, infatti, non viene richiesta da colui che intenda anticipare l’estinzione del mutuo
Non tutti i punti del mutuo possono essere oggetto di modifica, ma nella prassi vengono richieste le seguenti modifiche:
Tasso di interesse: si pensi al caso in cui si passi da un tasso di interesse fisso a un tasso di interesse variabile; Durata del mutuo: si pensi al caso in cui il debitore possa permettersi il pagamento di una rata più alta; Spread: tale fattore dipende dalla banca, trattandosi di un surplus che la Banca aggiunge al proprio guadagno personalePer ottenere una rinegoziazione del mutuo basta mandare una richiesta con lettera raccomandata A/R o posta certificata, con cui si precisano i punti del contratto che si intendono modificare
La Banca può decidere discrezionalmente se provvedere o meno alle modifiche
È un’operazione gratuita che non richiede ulteriori spese notarili e non necessita della figura del notaio a differenza della surroga del mutuo
Nel caso in cui venga raggiunto l’accordo avente ad oggetto la rinegoziazione, questa produrrà effetti immediatamente
La rinegoziazione non comporta la perdita della garanzia ipotecaria eventualmente acquisita nel primo mutuo stipulato
Inoltre, anche gli eventuali benefici fiscali previsti nell’originario contratto non vengono persi
La banca non potrà chiedere ulteriori spese né commissioni, né è possibile addebitare delle nuove tasse
La surroga del mutuo viene solitamente chiesta nel caso in cui vi siano delle condizioni più vantaggiose offerte da un altro istituto di credito e si voglia procedere a stipulare un mutuo nuovo per estinguere il precedente, sostituendo lo stesso nelle garanzie
Si parla anche di portabilità del mutuo
Per il debitore (colui che deve restituire la somma mutuata comprensiva di interessi e ogni altra spesa) vi sono dei vantaggi, in quanto il secondo mutuo è sicuramente stipulato con delle condizioni più vantaggiose
La surroga può essere richiesta per diverse ragioni, tra cui è possibile annoverare come esempi il passaggio da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa, l’ottenimento di un tasso di interesse più favorevole rispetto al precedente mutuo, l’abbassamento dell’ammontare di una rata
Per ottenere la surroga del mutuo è necessario proporre apposita richiesta alla Banca
La Banca provvederà alle sue valutazioni avviando un procedimento analogo a quello di richiesta mutuo per verificare la solvibilità del cliente e l’effettivo valore dell’immobile
Una volta che sono concluse le verifiche con esito positivo, la nuova banca comunicherà alla precedente l’intenzione del cliente di procedere alla surroga
Sarà, quindi, comunicato l’esatto importo del mutuo residuo per poter procedere alla surroga
Per sottoscriver un nuovo contratto di mutuo con la Banca prescelta, i documenti che solitamente devono essere presentati sono:
documento d’identità; codice fiscale; certificato di stato di famiglia; documentazione che attesti la condizione reddituale del futuro clienteA differenza della rinegoziazione, con la surroga del mutuo non cambiano solo le condizioni del prestito, ma cambia anche l’istituto di credito (ossia la banca che corrisponde il denaro)
Non è da dimenticare che l’ipoteca a garanzia del primo mutuo iscritta sui pubblici registri immobiliari viene trasferita dalla prima banca alla seconda
Questo trasferimento di ipoteca necessita dell’intervento del notaio che stipula e trascrive un nuovo atto di mutuo
Sintetizzando le differenze che sussistono tra la rinegoziazione e la surroga può dirsi che la rinegoziazione è un atto interno che viene effettuato tra il cliente debitore, e la sua Banca
In questo caso non viene modificata la banca con cui si ha stipulato il primo mutuo
Con la surroga, invece, viene cambiata proprio la Banca di riferimento
Mentre nella rinegoziazione non cambia la garanzia ipotecaria, in quanto è solo il mutuo originario che subisce una modifica ed è un atto totalmente gratuito, nella surroga del mutuo ipotecario è necessario, invece, pagare l’imposta ipotecaria, oltre alle spese notarili necessarie
Rivolgersi ad un notaio per un preventivo è la soluzione migliore per comprendere al meglio la portata dell’operazione
Non è possibile sapere, in via generale, quale delle due operazioni tra la rinegoziazione e la surroga del mutuo, sia la più conveniente
È necessario analizzare i singoli casi concreti
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