Rinegoziazione o surroga del mutuo, serve il notaio?

• Come e perché modificare un mutuo già stipulato
• Cosa si intende per rinegoziazione del mutuo
• Cosa si intende per surroga del mutuo
• Quali sono le differenze di costo tra rinegoziazione e surroga
• Quando viene chiesta solitamente la rinegoziazione?
• Quali sono i punti del mutuo che possono essere rinegoziati?
• Qual è il procedimento per ottenere la rinegoziazione?
• Quando può essere richiesta la surroga del mutuo?
• Qual è il procedimento per ottenere la surroga del mutuo?
• I documenti richiesti per la surroga del mutuo
• Ulteriori differenze di costi

Come e perché modificare un mutuo già stipulato

La forte incertezza dei mercati ha spesso portato coloro che hanno ricevuto somme di denaro in prestito a cercare di rinegoziare un mutuo già stipulato, qualora diventi troppo gravoso, modificando in diverse modalità le condizioni con cui era stato stipulato, prevedendo condizioni più favorevoli.

Per modificare un mutuò già stipulato dal notaio per atto pubblico, vi sono due possibilità:

• La rinegoziazione del mutuo
• La surroga del mutuo.

Nel linguaggio comune spesso si confondono queste due operazioni che presentano caratteristiche, effetti e costi differenti. Analizziamo le singole operazioni.

Cosa si intende per rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo consiste in una modifica che viene apportata al mutuo già stipulato, cambiando specifiche condizioni del contratto con la Banca che l’ha erogato.

Quando viene chiesta solitamente la rinegoziazione?

La rinegoziazione viene richiesta solitamente da chi si trova in delle condizioni economiche diverse rispetto a quando ha stipulato il mutuo. Infatti, si afferma che quando la posizione del debitore, ossia di colui che deve restituire la somma mutuata comprensiva di interessi e ogni altra spesa, si modifica, si determina nella prassi una rinegoziazione del mutuo.

Tale operazione, infatti, non viene richiesta da colui che intenda anticipare l’estinzione del mutuo.

Quali sono i punti del mutuo che possono essere rinegoziati?

Non tutti i punti del mutuo possono essere oggetto di modifica, ma nella prassi vengono richieste le seguenti modifiche:

• Tasso di interesse: si pensi al caso in cui si passi da un tasso di interesse fisso a un tasso di interesse variabile;
• Durata del mutuo: si pensi al caso in cui il debitore possa permettersi il pagamento di una rata più alta;
• Spread: tale fattore dipende dalla banca, trattandosi di un surplus che la Banca aggiunge al proprio guadagno personale.

Qual è il procedimento per ottenere la rinegoziazione?

Per ottenere una rinegoziazione del mutuo basta mandare una richiesta con lettera raccomandata A/R o posta certificata, con cui si precisano i punti del contratto che si intendono modificare. La Banca può decidere discrezionalmente se provvedere o meno alle modifiche.

È un’operazione gratuita che non richiede ulteriori spese notarili e non necessita della figura del notaio a differenza della surroga del mutuo. Nel caso in cui venga raggiunto l’accordo avente ad oggetto la rinegoziazione, questa produrrà effetti immediatamente.

La rinegoziazione non comporta la perdita della garanzia ipotecaria eventualmente acquisita nel primo mutuo stipulato. Inoltre, anche gli eventuali benefici fiscali previsti nell’originario contratto non vengono persi. La banca non potrà chiedere ulteriori spese né commissioni, né è possibile addebitare delle nuove tasse.

Cosa si intende per surroga del mutuo

La surroga del mutuo viene solitamente chiesta nel caso in cui vi siano delle condizioni più vantaggiose offerte da un altro istituto di credito e si voglia procedere a stipulare un mutuo nuovo per estinguere il precedente, sostituendo lo stesso nelle garanzie.

Si parla anche di portabilità del mutuo. Per il debitore (colui che deve restituire la somma mutuata comprensiva di interessi e ogni altra spesa) vi sono dei vantaggi, in quanto il secondo mutuo è sicuramente stipulato con delle condizioni più vantaggiose.

Quando può essere richiesta la surroga del mutuo?

La surroga può essere richiesta per diverse ragioni, tra cui è possibile annoverare come esempi il passaggio da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa, l’ottenimento di un tasso di interesse più favorevole rispetto al precedente mutuo, l’abbassamento dell’ammontare di una rata.

Qual è il procedimento per ottenere la surroga del mutuo?

Per ottenere la surroga del mutuo è necessario proporre apposita richiesta alla Banca.

La Banca provvederà alle sue valutazioni avviando un procedimento analogo a quello di richiesta mutuo per verificare la solvibilità del cliente e l’effettivo valore dell’immobile. Una volta che sono concluse le verifiche con esito positivo, la nuova banca comunicherà alla precedente l’intenzione del cliente di procedere alla surroga. Sarà, quindi, comunicato l’esatto importo del mutuo residuo per poter procedere alla surroga.

I documenti richiesti per la surroga del mutuo

Per sottoscriver un nuovo contratto di mutuo con la Banca prescelta, i documenti che solitamente devono essere presentati sono:

• documento d’identità;
• codice fiscale;
• certificato di stato di famiglia;
• documentazione che attesti la condizione reddituale del futuro cliente.

Quali sono le differenze di costo tra rinegoziazione e surroga

A differenza della rinegoziazione, con la surroga del mutuo non cambiano solo le condizioni del prestito, ma cambia anche l’istituto di credito (ossia la banca che corrisponde il denaro).

Non è da dimenticare che l’ipoteca a garanzia del primo mutuo iscritta sui pubblici registri immobiliari viene trasferita dalla prima banca alla seconda. Questo trasferimento di ipoteca necessita dell’intervento del notaio che stipula e trascrive un nuovo atto di mutuo.

Sintetizzando le differenze che sussistono tra la rinegoziazione e la surroga può dirsi che la rinegoziazione è un atto interno che viene effettuato tra il cliente debitore, e la sua Banca. In questo caso non viene modificata la banca con cui si ha stipulato il primo mutuo. Con la surroga, invece, viene cambiata proprio la Banca di riferimento.

Ulteriori differenze di costi

Mentre nella rinegoziazione non cambia la garanzia ipotecaria, in quanto è solo il mutuo originario che subisce una modifica ed è un atto totalmente gratuito, nella surroga del mutuo ipotecario è necessario, invece, pagare l’imposta ipotecaria, oltre alle spese notarili necessarie. Rivolgersi ad un notaio per un preventivo è la soluzione migliore per comprendere al meglio la portata dell’operazione.

Non è possibile sapere, in via generale, quale delle due operazioni tra la rinegoziazione e la surroga del mutuo, sia la più conveniente. È necessario analizzare i singoli casi concreti.