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Uno dei motivi per cui più di frequente ci si rivolge al Notaio sono le compravendite immobiliari che si tratti dell’acquisto di una prima casa o di un immobile come seconda casa o attività commerciale o altro, bisogna innanzitutto ricordare che è d’obbligo rivolgersi al Notaio per uno specifico atto. Diversi sono i compiti che il Notaio dovrà svolgere: in questa pagina li riassumiamo per poi analizzare quali documenti occorre fornire al Notaio prima del Rogito. video Innanzitutto è bene ricordare che il Notaio, pur svolgendo la sua professione come libero professionista, agisce in qualità di pubblico ufficiale. Questo garantisce assoluta imparzialità e serietà nello svolgimento del suo compito e riconosce valore legale agli atti da lui redatti: in caso di eventuali e future controversie di qualsiasi tipo relative all’oggetto di tali atti, saranno dunque questi a fare fede fino a prova contraria. Gli atti vengono registrati negli appositi Registri Immobiliari e vengono conservati dal Notaio stesso, costituendo traccia ufficiale dell’avvenuta transazione.
Quando vogliamo acquistare la prima casa, ci metteremo verosimilmente alla ricerca di un immobile che rispecchi le caratteristiche che cerchiamo in termini di dimensioni, posizione, prezzo, ecc. per noi e per la nostra famiglia. A questo punto il passo successivo potrebbe essere quello di cercare una banca che ci offra un mutuo in modo da poter concludere l’acquisto e giungere alla firma del Compromesso o Preliminare di vendita, che – spesso dietro pagamento di un anticipo – ci assicuri che la casa verrà venduta a noi e parallelamente ci impegna all’acquisto. Entrambe le parti, quindi, possono sentirsi garantite dalla firma del Compromesso.
La legge prevede la possibilità di stipulare questo documento anche tramite scrittura privata (a meno che il venditore non sia direttamente la ditta costruttrice nel qual caso, secondo gli ultimi aggiornamenti legislativi, è richiesto l'atto pubblico). Prima di firmare questo documento però, anche se non è obbligatorio ex lege, potrebbe convenire contattare già un Notaio (specificando eventualmente nel Compromesso che sarà lo stesso professionista che seguirà le parti per il Rogito): le verifiche del Notaio per il Compromesso potrebbero dare maggiore tranquillità alle parti che si impegnano con la firma di un contratto, così da essere sicure che l’abitazione oggetto della compravendita sia in regola.
Ma quali sono più esattamente i controlli che esegue il Notaio per le compravendite immobiliari? Innanzitutto verificherà che non vi siano parti o costruzioni abusive: prima di procedere con il rogito tali eventuali irregolarità dovranno essere sanate, pena l’impossibilità di proseguire con l’atto. Allo stesso modo non devono risultare gravami o condizioni pregiudizievoli: ad esempio ipoteche o diritti di terzi di qualsiasi tipo.
Il Notaio controllerà dunque la storia dell’immobile ripercorrendo gli ultimi venti anni, così da assicurarsi che non vi siano motivi ostativi alla conclusione della compravendita. Inoltre il venditore dovrà dichiarare sotto la sua responsabilità che la situazione reale dell’abitazione corrisponda a quanto depositato presso il catasto: non è infatti possibile procedere con il rogito in caso di abitazioni non regolarmente accatastate.
Questo controllo rileva soprattutto per le compravendite di case vecchie, ad esempio immobili nei centri storici, il cui accatastamento risale a diversi anni addietro. Nel caso in cui i documenti del catasto non corrispondessero alla reale condizione dell’immobile bisognerà provvedere alla loro regolarizzazione prima di procedere con il rogito.
Se l’esito di tutte queste verifiche è positivo, si può procedere con la stesura e la sottoscrizione del rogito, che sancisce il passaggio di proprietà dell’abitazione dal venditore al compratore.
Per l’abitazione principale la legge prevede alcune importanti Agevolazioni Prima Casa, pensate proprio per facilitare i cittadini nell’acquisto di una casa per la famiglia: il Notaio saprà darvi tutte le indicazioni necessarie per poterne usufruire e inserirà nell’atto tutte le formalità necessarie.
Il Notaio provvederà anche, in qualità di sostituto d’imposta, a riscuotere una serie di tasse e imposte che verserà poi a nostro nome.
Per acquistare un’abitazione è spesso necessario richiedere un mutuo: in questo caso, potremo rivolgerci a diversi istituti di credito per conoscere le loro proposte e i tassi che verranno applicati. Ormai le soluzioni offerte dalle banche sono abbastanza diversificate e flessibili, consentendo a ognuno di trovare quella che maggiormente corrisponde alle proprie esigenze. La distinzione principale è quella tra mutui a tasso fisso (con una rata costante nel tempo, che consente quindi una maggiore sicurezza a fronte di tassi un po’ più altri), mutui a tasso variabile (che prevedono tassi minori, ma anche una minor sicurezza di stabilità nel tempo) e mutui con formula mista.
Anche in questo caso, dopo aver scelto l’offerta più congeniale, e dopo che la banca avrà fatto le proprie verifiche per deliberare la concessione del mutuo, sarà necessario predisporre un apposito atto notarile che contenga tutte le informazioni sul mutuo stesso, ivi compresi ad esempio il piano di rimborso, le clausole sull’estinzione parziale anticipata, gli accordi in caso di mancato pagamento e così via. L'atto di mutuo rappresenta dunque, in quest'ottica, uno dei documenti per il rogito.
Di norma l’atto di mutuo viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita: nel momento stesso del passaggio dell’abitazione dal venditore al compratore sia ha così anche la deliberazione ufficiale del pagamento della stessa. In questo caso dunque la banca provvederà al pagamento diretto della cifra stabilita al venditore, mentre l’acquirente inizierà a pagare le rate del mutuo per rifondere la cifra finanziata. L’apertura del mutuo prevede che sull’abitazione gravi un’ipoteca fino al momento dell’estinzione dello stesso da parte del mutuatario (termine tecnico per definire colui o colei che ha aperto il mutuo).
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