Compravendita casa, i documenti che servono a chi compra
- I documenti che porta chi compra
- Quali sono le fasi dell'acquisto di abitazione principale? in quale momento interviene il notaio e di quali documenti avrà bisogno per il rogito?
- Tre domande sui documenti di chi compra
Uno dei motivi per cui più di frequente ci si rivolge al Notaio sono le compravendite immobiliari che si tratti dell’acquisto di una prima casa o di un immobile come seconda casa o attività commerciale o altro, bisogna innanzitutto ricordare che è d’obbligo rivolgersi al Notaio per uno specifico atto. Per trascrivere l’acquisto nei registri immobiliari servono infatti un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). Diversi sono i compiti che il Notaio di norma svolge: in questa pagina li riassumiamo per poi analizzare quali documenti occorre fornire al Notaio prima del Rogito. Innanzitutto è bene ricordare che il Notaio, pur svolgendo la sua professione come libero professionista, agisce in qualità di pubblico ufficiale. Questo garantisce assoluta imparzialità e serietà nello svolgimento del suo compito e riconosce valore legale agli atti da lui redatti: l’atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, delle dichiarazioni delle parti e dei fatti che il notaio attesta avvenuti in sua presenza (art. 2700 c.c.). Gli atti vengono registrati negli appositi Registri Immobiliari e vengono conservati dal Notaio stesso, costituendo traccia ufficiale dell’avvenuta transazione.
I documenti che porta chi compra
Semplificando, i documenti della casa li fornisce chi vende, mentre chi compra porta quelli che riguardano la sua persona, i pagamenti e le agevolazioni.
Al rogito, chi compra di norma porta
✔ Documento d’identità e codice fiscale.
✔ Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, se è sposato, per la comunione legale.
✔ Copia di assegni e bonifici usati per caparra e prezzo.
✔ Dati dell’agenzia e fattura della mediazione, se c’è stata.
⚠ Con il mutuo, anche i documenti del mutuo ipotecario.
Pagamenti e mediazione servono perché nell’atto le parti dichiarano le modalità di pagamento del prezzo e se si sono avvalse di un mediatore (art. 35, comma 22, del d.l. 223/2006). Al venditore spettano invece i documenti della casa, come l’atto di provenienza, la planimetria, i titoli edilizi e l’attestato di prestazione energetica, che va allegato all’atto (art. 6 del d.lgs. 192/2005): cosa chiedergli è nella pagina sui documenti da chiedere prima di comprare casa, e per spuntarli c’è il promemoria dei documenti per la compravendita.
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Quali sono le fasi dell'acquisto di abitazione principale? In quale momento interviene il Notaio e di quali documenti avrà bisogno per il rogito?
Quando vogliamo acquistare la prima casa, ci metteremo verosimilmente alla ricerca di un immobile che rispecchi le caratteristiche che cerchiamo in termini di dimensioni, posizione, prezzo, ecc. per noi e per la nostra famiglia. A questo punto il passo successivo potrebbe essere quello di cercare una banca che ci offra un mutuo e di giungere alla firma del Compromesso o Preliminare di vendita, spesso con il versamento di una caparra, con cui il venditore si obbliga a vendere e noi a comprare. Entrambe le parti, quindi, possono sentirsi garantite dalla firma del Compromesso.
Il preliminare si può fare anche per scrittura privata; se però si compra dal costruttore una casa da costruire o in costruzione, va fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6 del d.lgs. 122/2005). Prima di firmare questo documento però, anche se non è obbligatorio ex lege, potrebbe convenire contattare già un Notaio (specificando eventualmente nel Compromesso che sarà lo stesso professionista che seguirà le parti per il Rogito): le verifiche del Notaio per il Compromesso potrebbero dare maggiore tranquillità alle parti che si impegnano con la firma di un contratto, così da essere sicure che l’abitazione oggetto della compravendita sia in regola.
Ma quali sono più esattamente i controlli che esegue il Notaio per le compravendite immobiliari? Di norma verifica che nell’atto siano indicati i titoli edilizi: le eventuali difformità rispetto ai titoli non rendono nullo l’atto, ma passano a chi compra, come spieghiamo nella pagina sul certificato di stato legittimo. Controlla anche ipoteche, pignoramenti e diritti di terzi: un’ipoteca del venditore, per esempio, può essere estinta al rogito con parte del prezzo.
Il Notaio controllerà dunque la storia dell’immobile ripercorrendo gli ultimi venti anni, così da assicurarsi che non vi siano motivi ostativi alla conclusione della compravendita. Inoltre il venditore dovrà dichiarare sotto la sua responsabilità che la situazione reale dell’abitazione corrisponda a quanto depositato presso il catasto: non è infatti possibile procedere con il rogito in caso di abitazioni non regolarmente accatastate. Lo prevede l’art. 29, comma 1 bis, della legge 52/1985.
Questo controllo rileva soprattutto per le compravendite di case vecchie, ad esempio immobili nei centri storici, il cui accatastamento risale a diversi anni addietro. Nel caso in cui i documenti del catasto non corrispondessero alla reale condizione dell’immobile bisognerà provvedere alla loro regolarizzazione prima di procedere con il rogito.
Per l’abitazione principale la legge prevede alcune importanti Agevolazioni Prima Casa, pensate proprio per facilitare i cittadini nell’acquisto di una casa per la famiglia: chi compra rende nell’atto le dichiarazioni sui requisiti, ed è buona norma verificarli prima con il notaio.
Il notaio, che risponde in solido dell’imposta di registro (art. 57 del d.P.R. 131/1986), di norma riscuote le imposte dell’atto e le versa con la registrazione.
Per acquistare un’abitazione è spesso necessario richiedere un mutuo: in questo caso, potremo rivolgerci a diversi istituti di credito per conoscere le loro proposte e i tassi che verranno applicati.
Anche in questo caso, dopo aver scelto l’offerta più congeniale, e dopo che la banca avrà fatto le proprie verifiche per deliberare la concessione del mutuo, sarà necessario predisporre un apposito atto notarile che contenga tutte le informazioni sul mutuo stesso, ivi compresi ad esempio il piano di rimborso, le clausole sull’estinzione parziale anticipata, gli accordi in caso di mancato pagamento e così via. L'atto di mutuo rappresenta dunque, in quest'ottica, uno dei documenti per il rogito.
Di norma l’atto di mutuo viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita: nel momento stesso del passaggio dell’abitazione dal venditore al compratore sia ha così anche la deliberazione ufficiale del pagamento della stessa. In questo caso dunque la banca provvederà al pagamento diretto della cifra stabilita al venditore, mentre l’acquirente inizierà a pagare le rate del mutuo per rifondere la cifra finanziata. L’apertura del mutuo prevede che sull’abitazione gravi un’ipoteca fino al momento dell’estinzione dello stesso da parte del mutuatario (termine tecnico per definire colui o colei che ha aperto il mutuo).
Per sapere quanto costerà l’atto si può chiedere un preventivo per la compravendita: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.
Tre domande sui documenti di chi compra
Ho versato la caparra in contanti: è un problema per il rogito?
Nell’atto vanno indicate in modo analitico le modalità di pagamento del prezzo (art. 35, comma 22, del d.l. 223/2006), e l’uso del contante ha limiti di legge: è buona norma parlarne con il notaio prima della firma.
Compro casa senza agenzia: devo dichiarare qualcosa?
Sì: nell’atto ciascuna parte dichiara anche se si è avvalsa o no di un mediatore.
Per la prima casa servono certificati in più?
Di norma no: chi compra rende le dichiarazioni nell’atto, per esempio l’impegno a trasferire la residenza nel comune entro diciotto mesi, se non ci abita già.
