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Compravendita immobiliare



La compravendita immobiliare e il ruolo del Notaio


Uno dei motivi per cui più di frequente ci si rivolge al Notaio sono le compravendite immobiliari che si tratti dell’acquisto di una prima casa o di un immobile come seconda casa o attività commerciale o altro, bisogna innanzitutto ricordare che è d’obbligo rivolgersi al Notaio per uno specifico atto. Diversi sono i compiti che il Notaio dovrà svolgere a tal proposito: osservando bene il preventivo che ci verrà fornito, possiamo infatti notare che sarà formato da diverse voci. Andiamo a vedere le principali.

compravendita immobili Innanzitutto è bene ricordare che il Notaio è un pubblico ufficiale, anche se svolge la sua professione come libero professionista, e che da una parte garantirà quindi assoluta imparzialità e serietà nello svolgimento del suo compito, dall’altra gli atti da lui redatti sono rivestiti da un grande valore legale: in caso dovessero nascere delle controversie di qualsiasi tipo riguardo l’oggetto di tali atti, saranno dunque questi a fare fede fino a quando non se ne dimostri l’inesattezza o la falsità. Gli atti vengono registrati negli appositi Registri Immobiliari e vengono conservati dal Notaio stesso, costituendo dunque traccia ufficiale dell’avvenuta transazione.

Mettiamo dunque il caso, molto comune, di essere in procinto di quella che per noi sarà l’abitazione principale: ci metteremo quindi alla ricerca della casa che abbia le corrette caratteristiche in termini di dimensioni, posizione, prezzo, ecc. per noi e per la nostra famiglia. A questo punto di norma saremo tentati dapprima di andare a cercare una banca che ci offra un mutuo per poter realizzare l’acquisto e probabilmente anche di firmare un Compromesso o Preliminare di vendita, che – spesso dietro pagamento di un anticipo – da una parte ci assicuri che la casa verrà venduta a noi e che dall’altra ci obbliga all’acquisto. Prima di firmare questo documento però, anche se non è obbligatorio, sarebbe bene contattare già un Notaio: ricordiamo infatti che spesso i contratti così presentati obbligano sì l’acquirente a portare a termine la compravendita, ma dall’altra non necessariamente obbligano parimenti il venditore a fare lo stesso. Inoltre, appunto, prevedono un obbligo per il compratore, da cui è difficile se non impossibile liberarsi: se però le verifiche che il Notaio deve fare per poter procedere con il rogito dovessero dare esito negativo, per il compratore si aprirebbero diverse eventuali criticità. Meglio dunque prendere il giusto tempo e consentire al Notaio di compiere queste verifiche prima di impegnarci con la firma di un contratto, così da essere sicuri che l’abitazione che stiamo per acquistare sia in regola.

Ma quali sono i controlli che esegue il Notaio per le compravendite immobiliari? Innanzitutto verificherà che l’abitazione sia in regola, che non vi siano dunque parti abusive: prima di procedere con il rogito tali irregolarità dovranno essere sanate, se possibile, pena l’impossibilità di proseguire con l’atto. Allo stesso modo non vi devono essere condizioni pregiudizievoli: ad esempio ipoteche o diritti di terzi di qualsiasi tipo. Il Notaio controllerà dunque a fondo la storia dell’immobile negli ultimi venti anni, così da assicurarsi che non vi siano motivi ostativi alla conclusione della compravendita. Inoltre il venditore dovrà dichiarare sotto la sua responsabilità che la situazione reale dell’abitazione corrisponda a quanto depositato presso il catasto: ancora una volta, non è infatti possibile procedere con il rogito in caso di abitazioni non regolarmente accatastate, come non è infrequente che succeda ad esempio con case vecchie, ad esempio nei centri storici, il cui accatastamento risale dunque a diversi anni addietro, che non hanno subito ristrutturazioni. Nel caso in cui i documenti del catasto non corrispondessero dunque alla reale condizione dell’immobile bisognerà procedere alla loro regolarizzazione prima di procedere con il rogito.

Tutte queste verifiche sono comunque da eseguire per poter finalizzare la compravendita: meglio dunque farle prima ed evitare problemi legati al contratto nel caso in cui sorgessero irregolarità.

compravendita immobile Se l’esito è positivo, si procede dunque con la stesura e la sottoscrizione del rogito, che sancisce il passaggio di proprietà dell’abitazione dal venditore al compratore.

Per l’abitazione principale la legge prevede delle importanti Agevolazioni Prima Casa, pensate proprio per facilitare i cittadini nell’acquisto di una casa per la famiglia: il Notaio saprà darvi tutte le indicazioni necessarie per poterne usufruire e inserirà nell’atto tutte le formalità necessarie.

Il Notaio provvederà anche, in qualità di sostituto d’imposta, a riscuotere una serie di tasse e imposte che verserà poi a nostro nome.

Per acquistare un’abitazione è poi spesso necessario richiedere un mutuo: in questo caso, potremo rivolgerci a diversi istituti di credito per conoscere le loro proposte e i tassi che verranno applicati. Ormai le soluzioni offerte dalle banche sono abbastanza diversificate e flessibili, consentendo a ognuno di trovare quella che maggiormente corrisponde alle proprie esigenze. La distinzione principale è quella tra mutui a tasso fisso (con una rata costante nel tempo, che consente quindi una maggiore sicurezza a fronte di tassi un po’ più altri), mutui a tasso variabile (che prevedono tassi minori, ma anche una minor sicurezza di stabilità nel tempo) e mutui con formula mista.

Anche in questo caso, dopo aver scelto l’offerta che ci è più congeniale e dopo che la banca avrà fatto le proprie verifiche per deliberare la concessione del mutuo, sarà necessario predisporre un apposito atto notarile che contenga tutte le informazioni sul mutuo stesso, ivi compresi ad esempio il piano di rimborso, le clausole sull’estinzione parziale anticipata, gli accordi in caso di mancato pagamento e così via.

Di norma l’atto di mutuo viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita: nel momento stesso del passaggio dell’abitazione dal venditore al compratore sia ha così anche la deliberazione ufficiale del pagamento della stessa. In questo caso dunque la banca provvederà al pagamento diretto della cifra stabilita al venditore, mentre l’acquirente inizierà a pagare le rate del mutuo per rifondere la cifra finanziata. L’apertura del mutuo prevede che sull’abitazione gravi un’ipoteca fino al momento dell’estinzione dello stesso da parte del mutuatario (termine tecnico per definire colui o colei che ha aperto il mutuo).

Intervento in atto di persone fisiche
check Carta d’identità o patente  
check Tesserino del codice fiscale  
check Estratto per riassunto dell’atto di nascita  
check Certificato di stato libero o di vedovanza Per celibi, nubili, vedovi, divorziati
check Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio Per coniugati, anche se separati
check Sentenza/decreto di separazione o di divorzio Per separati e divorziati
check - Copia dell’atto di separazione dei beni
- Copia dell’atto di fondo patrimoniale
Per coniugati
check Copia autentica della procura Per intervento di procuratore
check Autorizzazione giudiziale Per rappresentanza di incapaci
check Permesso di soggiorno Per extracomunitari
     
Intervento in atto di enti e società
check documento d’identità del legale rappresentante  
check certificato camerale  
check statuto vigente  
check libro verbali con delibera firmata Per enti con consiglio di amministrazione
check copia autentica della procura Per intervento di procuratore
     
Documenti inerenti l’oggetto della compravendita
check Rogito o sentenza Titolo di acquisto
check - Dichiarazione di successione con attestato di pagamento delle imposte
- Accettazione di eredità
Se l’acquisto è avvenuto per
successione
check Copia del contratto Se c’è contratto preliminare
check Dichiarazione amministratore di insussistenza debiti pregressi e lavori in corso Se è edificio condominiale
check

- Certificato catastale e planimetria con confini
- Abilitazioni edilizie comunali rilasciate dal 1967 in avanti (licenze, concessioni, autorizzazioni, d.i.a.,permessi di costruire, pratiche di condono, licenze di abitabilità)
- Attestato di certificazione energetica

Se si tratta di unità immobiliare
check - Certificato catastale e planimetria con confini
- Certificato di destinazione urbanistica
Se si tratta di terreno
check

- Prova di estinzione del debito o conteggi per estinzione contestuale
- Lettera di assenso della Banca

Se c’è ipoteca precedente
check Rogiti di acquisto e di rivendita della precedente “prima casa” Se c’è credito d’imposta
     
Documenti inerenti la struttura della società oggetto di cessione
check Statuto vigente  
check Certificato camerale  
check Libro soci Per società di capitali

A seguito dell'approvazione della L. 223/2006 si rendono necessari anche i seguenti documenti:
  • fotocopia assegni con i quali è stata pagata la caparra
  • fotocopia assegni con i quali sono state pagate le provvigioni all'agenzia immobiliare (se presente)
  • dati relativi all'agenzia immobiliare (denominazione, partita IVA, sede sociale, dati del legale rappresentante e il suo numero di iscrizione al ruolo dei mediatori)

Memoper l'atto di compravendita
  • Verificare il regime patrimoniale coniugale del venditore alla data del suo acquisto
  • Verificare l'accettazione di eredità se l'acquisto è avvenuto per successione
  • Verificare completezza versamenti per pratiche di condono edilizio
  • Verificare regolarità iter condono edilizio per edifici soggetti a vincolo
  • Verificare metratura aree di pertinenza
  • Verificare esistenza di inquilini o aventi diritto a prelazione
  • Verificare se ci sono presupposti per agevolazioni per acquirente
  • Verificare si ci sono presupposti per credito d'imposta per acquirente

L'elenco dei documenti riportato è generico. Sarà cura del Notaio richiedere la tipologia di documentzione necessaria e specifica a seconda delle casistiche.
Ti sembra complicato: chiedi informazioni direttamente al Notaio