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CONTRATTO DI COMPRAVENDITA – AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA

Se oggetto della compravendita immobiliare è l’acquisto di una prima casa, la normativa prevede il diritto alle agevolazioni fiscali (imposta di Registro 3% per l'acquisto da privato e IVA 4% per l'acquisto da costruttore), a condizione che sussitano i requisiti previsti dalla Legge. Quali sono? Video

LE CONDIZIONI PER LA CONCESSIONE DELLE AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA

1) L'immobile acquistato deve essere un'abitazione non di lusso, come previsto dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 e, inoltre, deve essere strutturalmente e oggettivamente destinato ad uso abitazione. L'agevolazione spetta anche per l'acquisto di un immobile in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva futura, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Le caratteristiche effettive saranno in questo caso verificate al termine della costruzione;

2) L'abitazione acquistata deve essere ubicata nel Comune di residenza dell'acquirente, in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, oppure nel Comune in cui l'acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto. Fa eccezione il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare per il quale non è richiesta la residenza nel Comune in cui si trova l'abitazione, né l'impegno a trasferirla;

Agevolazioni acquisto prima casa: Il notaio risponde3) L'acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un'altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare. La titolarità della sola nuda proprietà di un'abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un'altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni;

 

4) L'acquirente non deve essere proprietario, né usufruttuario, né titolare di diritti reali (usufrutto, abitazione) neppure per quota di un'altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa. Può godere delle agevolazioni chi ne ha usufruito in passato per l'acquisto solo di una quota di comproprietà dell'abitazione e si trova ora ad acquistare la quota rimanente, diventandone così unico proprietario, in presenza di tutti gli altri requisiti di legge. Norma recentemente modificata dal comma 55 dell’articolo 1 della L. n. 208/2015 (c.d. “Legge di Stabilità 2016”) per consentire l’acquisto della prima casa anche se già proprietari di una prima casa ma impegnandosi a vendere entro dodici mesi.

CONSULENZA NOTARILE – LE AGEVOLAZIONI DI PRIMA CASA

È possibile avere agevolazioni fiscali non solo per l’acquisto della prima casa, ma anche nel caso in cui si decida di rivendere l’immobile entro lo stesso anno: si tratta di credito d’imposta.

Per chi ha dubbi o vuole ricevere chiarimenti in materia, Notaio Facile mette a disposizione un servizio gratuito e diretto per ottenere preventivi e contatti o per richiedere consulenza notarile

Dal Notaio: le Agevolazioni Fiscali Prima Casa

Usufruire delle Agevolazioni Fiscali Prima Casa può rappresentare senza dubbio un grande vantaggio per coloro che vogliono acquistare un’abitazione: basti dire che su un’abitazione di circa 150 mila euro, quindi un valore medio che può interessare una buona fetta delle transazioni immobiliari più comuni, il risparmio in termini di tasse e imposte potrebbe avere un valore pari o superiore a 10 mila euro. Risulta ancor più evidente da questo esempio pratico che si tratta di cifre non da poco ed è dunque bene fare tutto il necessario per poterne usufruire. Il Notaio, esperto in questo campo e dunque adeguatamente preparato, saprà comunque darvi tutte le indicazioni perché ciò avvenga in modo naturale e perché anche il contratto (rogito) di compravendita preveda l'acquisto prima casa (ovviamente qualora ne ricorrano i requisiti di legge). Approfondiamo meglio dunque la questione relativa alle Agevolazioni Prima Casa, con l’avvertimento che – sebbene siano sempre state sostanzialmente confermate – la possibilità di usufruire di questo sgravio fiscale dipende da una specifica legge che potrebbe essere modificata in qualsiasi momento: ogni informazione va dunque verificata con un professionista esperto – quale appunto il Notaio – che possa guidarci in tal senso.

agevolazioni fiscali prima casaLa prima distinzione che è necessario fare è se stiamo comprando casa da un’impresa o da un privato: partiamo dal caso dell’impresa. Di norma l’acquisto da impresa costruttrice dovrebbe essere esente IVA (tranne alcune eccezioni che vedremo più avanti): in questo caso dovremo dunque pagare l’imposta di registro (9%), l’imposta ipotecaria (50 euro) e l’imposta catastale (50 euro). Anche se questa è la regola generale, vi sono come dicevamo poco sopra delle eccezioni, che sono in realtà abbastanza ampie e che dipendono anche in parte da quanto decide di fare il costruttore. L’IVA va infatti applicata in caso di cessioni entro i 5 anni dalla costruzione o ripristino dell’immobile (quindi le nuovissime costruzioni o quelle appena ristrutturate), ma anche dopo questo periodo di tempo se il costruttore decide di assoggettare l’immobile a IVA. Lo stesso dicasi per gli alloggi sociali per i quali il costruttore decida di sottoporli a IVA. In questo caso l’acquirente dovrà dunque pagare l’IVA al 10% oppure al 22% (quest’ultima per gli immobili di classe A/1, A/8, A/9). Inoltre vi saranno da pagare tre imposte, del valore di 200 euro ciascuna: imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale.

Queste sono le cifre standard per una compravendita immobiliare e cambiano (sensibilmente) potendo usufruire delle Agevolazioni Prima Casa: in questo caso l’imposta di registro passerà infatti dal 9% al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale rimarranno fisse a 50 euro cad., se l’operazione non è soggetta a IVA. Nel caso invece di operazione soggetta a IVA avremo una riduzione dal 10% al 4%, mentre anche questa volta le imposte di registro, catastale e ipotecaria rimarranno fisse a 200 euro ciascuna. Le imposte citate, sia nel primo sia nel secondo caso, sono riscosse dal Notaio e versate al momento della registrazione dell’atto. Il risparmio che, in entrambi i casi, avremo applicando le Agevolazioni Prima Casa è dunque elevato.

Sono escluse, come accennato sopra, da questa possibilità e devono pagare l’IVA al 22% alcune abitazioni, nello specifico quelle delle categorie A/1, A/8 e A/9: questo perché si tratta di immobili di lusso, essendo abitazioni di tipo signorile (A/1), abitazioni in ville (A/8) e castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A/9).

Vediamo invece cosa succede nel caso in cui la compravendita non si facesse tra un’impresa costruttrice e un privato, ma da privato a privato. In questo caso la situazione si equipara al caso della vendita da impresa non assoggettata a IVA: dovremo infatti versare un’imposta di registro del 9% e imposte ipotecarie e catastali di 50 euro ciascuna. Lo stesso dicasi per il risparmio derivante dalle Agevolazioni Prima Casa: l’imposta di registro passa dal 9% al 2% e le altre rimangono invariate, dunque ancora una volta con un risparmio considerevole. Anche nel caso di acquisto da privato, le imposte saranno riscosse dal Notaio e quindi versate al momento della registrazione dell’atto.

Ho una casa, ne voglio comprare un’altra per trasferirmi: posso usufruire delle Agevolazioni Prima Casa?

Tendenzialmente chi compra casa per la prima volta e non possiede altri immobili ha diritto alle Agevolazioni Prima Casa, di norma a patto che ci si trasferisca entro un determinato lasso di tempo. Ma mettiamo il caso in cui una persona abbia già comprato un’abitazione usufruendo delle Agevolazioni Prima Casa e adesso voglia comprare una seconda abitazione, trasferirvisi e quindi vendere la prima: potrà o no usufruire di nuovo delle Agevolazioni Prima Casa? Una normativa del 2016 prevede questa specifica questione, indicando che sì, si può accedere alle agevolazioni, a patto che la prima casa venga venduta entro un anno dall’acquisto della seconda. In questo momento si ha tutto il tempo di trasferirsi nella nuova abitazione comprata con le agevolazioni e quindi mettere in vendita l’altra.

Attenzione però: l’impegno a vendere la casa entro un anno dovrà essere espressamente indicato nell’atto notarile ed è un impegno che, se non rispettato, può costare caro. Infatti non solo si perderà il diritto alle agevolazioni e si dovranno dunque pagare le imposte piene, ma è prevista anche una sanzione del 30%. Se dunque chi avesse deciso di usufruire di questa possibilità si rendesse poi conto di non poter vendere la prima casa nel tempo indicato, la soluzione migliore sarebbe quella di fare istanza all’Agenzia delle Entrate di ravvedimento operoso prima della scadenza dell’anno: in questo modo si dovranno pagare solo le imposte piene con relativi interessi, ma senza la sanzione. Se, invece, e questo è un altro caso abbastanza comune, una persona fosse già in possesso di un immobile in un dato Comune, anche se preso senza usufruire delle agevolazioni, non è possibile acquistare un’abitazione nello stesso Comune con l’Agevolazione Prima Casa, neppure se ci si impegna a vendere il primo immobile entro l’anno.

Come si può facilmente concludere, la questione è solo apparentemente semplice, o meglio: eventuali punti interrogativi possono essere superati nel momento in cui si fa il primo acquisto di un’abitazione con l’intenzione di andare a risiedervi stabilmente in tempi brevi, mentre il quadro può complicarsi e richiedere valutazioni non banali quando la situazione è più articolata, si possiedono già degli immobili o si è già usufruito una volta dell’Agevolazione Prima Casa. Il Notaio rappresenta in queste circostanze un punto fi riferimento per ottenere risposta a questi e altri dubbi e per comprendere come muoversi perché tutto proceda senza problemi e senza intoppi.

Ecco perché, sebbene molti utenti alle prime armi siano spaventati dal costo del Notaio (spesso per via di luoghi comuni), rivolgersi alla consulenza di uno specialista più che una spesa rappresenta un investimento in tranquillità (e non di rado anche un risparmio a conti fatti, in quanto ci permette di non incorrere in problemi che non avevamo previsto).

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